1、 市场规律的前提下尽可能采用经济手段。 政策选择之三在确保金融安全的基础上，实施适度宽松的房地产金融政策 为了化解中国宏观经济下行的风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松的货 币政策。中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性的 充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。在 此背景下，房地产市场的金融环境更加宽松，适当降低首付款比例下调购房贷款利 率增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极的影响。与此同时，必须加强房地 产开发商的信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式的房 地产金融投机活动，实现金融安全。 在全球化的条件下，汇率政策对房地产市场有着相当的影响。根据目前的实际情 况，在汇率政策和国际资本流动方面个可行的选择是保证货币政策性，维护 国内物价稳定，在实现经济基本面良好的前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水 平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活的汇率制度，在汇率调整和对外资的进出监管取 得充足经验的基础上，确定资本项目开放的时间表。这种汇率制度改革的思路，可以 为中国房地产业的成长和稳定创造个良好的开放经济环境。 政策选择之四实施轻税减税政策，大幅度降低房地产市场的交易成本 在上轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易 环节征收高比例定率税。事实上，在房地产需求价格缺乏弹性的情况下，征收高比例 定率税会造成卖方向买方的税收转嫁，并导致房价上涨。因此，在房地产市场繁荣。
2、的需求。 中国政府及时做出了扩大内需的政策选择。年月，中央政府决定实行积 极的财政政策和适度宽松的货币政策，并确定了当前进步扩大内需促进经济增长 的十项措施，在年底前投入万亿元拉动内需。这些政策措施对于提振企业家 消费者的信心能发挥定的作用，但是并不能从根本上改变企业盈利下滑和国内消费 需求疲软的局面。中国经济增长仍将处于个慢性下滑的通道。而这波中国经济增 长下滑，导致居民收入增长减慢，将直接对住房消费需求产生负面影响。 房地产业调整的内因在于其周期性规律，而全球金融风暴和中国宏观经济周期性 下行趋势的双重因素叠加，进步加剧了房地产业的周期性调整，这将使房地产业调 整的程度更深时间更长。其间人们预期的改变，以及由此产生的羊群效应指处于 相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断，可能导致房地产市场出现定程 度的非理性低迷尽管支持房地产市场发展的国内经济基本面没有发生根本性变 化，但人们的心理已经发生了变化。在多种不利因素影响下，全国许多城市的房地产 市场出现了消费者不敢轻易下手开发商减慢开发速度银行尽量少放贷款的局面。 如何防止房地产市场进步恶化，已经成为摆在人们面前的道难题。年 月以来，从中央政府到地方政府，在对房地产市场的宏观调控过程中，都进行了相应 的政策调整，逐步取消些抑制房地产市场的政策，不断推出促使房地产市场回暖的 新政，特别是鼓励普通商品房的消费。 但是，目前效果却是相当有限。方面，从房地产业的周期规律来看，短期内很 难改变房地产市场探底向下的趋势另方面，房。
3、报得不到保证，造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险，对 商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。 因此，如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。 首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区 范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商 业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求 和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途社区型商业房地 产应开发出满足社区居民需求的餐饮零售休闲娱乐等功能复合型的商业经营产 品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合， 设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供个满 足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需 求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值， 并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。 在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时，作为房地产投资开发企业， 应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上，开发企业般会通过开发商自己组建 的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上，作为社区型规模 的商业房地产，在般情况下，应该选择出售返租经营和出租经营的模式笔者不赞 同选择单纯出售分散经营的模式。如果开发企业急需回笼资金，也可采用出售返租经 营模式，销售物。
4、地产产业政策和宏观环境依然不宽 松。政府有必要对上轮房地产市场宏观调控的政策作次全面的梳理，从根本上调 整抑制房地产市场的政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。 政策选择之根据扩大内需和刺激经济增长的目标，制定和实施引导住房理性 消费的政策居民的短期消费能力。同时，住房消费能够对家电装饰材料汽车等消 费需求产生巨大的拉动。因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大。 中国城市居民存在改善住房的强烈愿望，房价上涨定程度上正是人们对住房需 求强烈与需求不能得到有效满足这矛盾的集中表现。因此，从长期来看，宏观经济 政策要着眼于增加房地产有效供给，满足人们合理的房地产消费需求，并抑制和打击 房地产投机需求 科学确定土地的底价。对政府储备建设用地底价的确定，要综合考虑土地价格走 势房地产市场的活跃程度和容积率因素等。对企业改制或原划拨土地转让，土地底 价的确定要进行第三方评估，以规避委托人自行报价随意性大可信度低的缺陷，使 土地得到节约集约利用。 盘活存量土地。政府应当组织国土监察财政城建规划工商等相关部门 联合清查土地违规交易和长时间闲置行为，协调各方面的关系，整顿土地市场秩序， 以提高土地利用效率。 增强土地市场信息透明度。加强土地市场信息统计分析工作，不断提高土地市场 信息的质量。把土地出让的价格数量等相关信息及时通过网络媒体等渠道公示， 实现信息共享，严惩内幕交易等暗箱操作行为。 需要强调的是，地方政府要做好城市土地市场的守护者，但这种干预应在尊重。
5、期， 应采取征收所得税的方法，抑制房地产投机在房地产市场低迷期，尽可能降低各种 税收，鼓励房地产交易。在目前的情况下，取消房地产交易环节的定率税，实施轻税 减税政策，降低房地产市场的交易成本，可以提高房地产所 过去社区型商业房地产开发形式大多为单的以住宅底层物业为主的配套商铺， 开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同，包括建设开发分散销售等程序。 而现在开始出现的社区型商业房地产形式是种为区域性居住社区服务的中小型商业 房地产，其业态具有综合休闲娱乐零售餐饮等功能的实施复合经营的商业类型， 是由具有万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。 商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品如住宅办公等开 发所没有的特殊性。房地产开发般要经过前期开发建设，最后实现产品销售交 付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主，完 成产品销售并实现相应的产品功能后，投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往 只考虑满足消费者的使用功能，而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰 恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动，面对的客户结构是经营商与在该物业 消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动满足消费实现商业经营价值 目标的特点，需要与市场经营方式业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品 相比，社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售， 需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现，开发企业需要考虑长期的经济和。
6、 市场规律的前提下尽可能采用经济手段。 政策选择之三在确保金融安全的基础上，实施适度宽松的房地产金融政策 为了化解中国宏观经济下行的风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松的货 币政策。中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性的 充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。在 此背景下，房地产市场的金融环境更加宽松，适当降低首付款比例下调购房贷款利 率增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极的影响。与此同时，必须加强房地 产开发商的信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式的房 地产金融投机活动，实现金融安全。 在全球化的条件下，汇率政策对房地产市场有着相当的影响。根据目前的实际情 况，在汇率政策和国际资本流动方面个可行的选择是保证货币政策性，维护 国内物价稳定，在实现经济基本面良好的前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水 平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活的汇率制度，在汇率调整和对外资的进出监管取 得充足经验的基础上，确定资本项目开放的时间表。这种汇率制度改革的思路，可以 为中国房地产业的成长和稳定创造个良好的开放经济环境。 政策选择之四实施轻税减税政策，大幅度降低房地产市场的交易成本 在上轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易 环节征收高比例定率税。事实上，在房地产需求价格缺乏弹性的情况下，征收高比例 定率税会造成卖方向买方的税收转嫁，并导致房价上涨。因此，在房地产市场繁荣。
7、会 效益，最终实现投资物业增值，得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时，必须 对商业的区域因素综合考虑，确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围，符合该 商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能，通过商业房地产的开发，营造出个 与周边环境和市场需求辐射范围相适应的商业氛围。 基于商业房地产的特点，其开发投资回报通常从以下三方面来实现 是商业物业的租金回报 二是商业房地产实现物业销售的回报 三是商业经营活动收益的回报。 商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形 式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本 身及相应的产品功能，只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相 比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模 式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化， 使该商业物业价值增值得以体现。 从商业房地产投资的回报分析，商业物业销售的回报最直接，获利速度很快，通 过销售，在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同，如果房 地产开发企业未统规划商业物业形态就进行销售，销售出去的商业物业经营就无法 得到有效的控制，商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施，造成商业 业态的混乱，形成恶性竞争经营利润下降商业物业租金价值下降的恶性循环， 甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行，使具有产权的商业运营业主的购房 投资回。
8、报得不到保证，造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险，对 商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。 因此，如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。 首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区 范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商 业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求 和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途社区型商业房地 产应开发出满足社区居民需求的餐饮零售休闲娱乐等功能复合型的商业经营产 品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合， 设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供个满 足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需 求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值， 并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。 在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时，作为房地产投资开发企业， 应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上，开发企业般会通过开发商自己组建 的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上，作为社区型规模 的商业房地产，在般情况下，应该选择出售返租经营和出租经营的模式笔者不赞 同选择单纯出售分散经营的模式。如果开发企业急需回笼资金，也可采用出售返租经 营模式，销售物。
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