1、馆未定未签约未定合计区域内在售项目较少，只有紫金华府家，项目现阶段报价为元平米，成交均价约为元平米名人国际项目及尚都公馆即将推出，预期销售价格为元左右壹公馆项目现阶段已开始接待客户，但是未进行任何形式的价格透露区域内两个项目报价达到了元平米，此价格是现阶段廊坊普通住宅市场的价格最高点，由于区位优势明显，廊坊客户对此区域认可度较高，项目蓄客情况良好区域未来价格发展及入市价格预判按照廊坊房地产销售价格平均增长情况推断，本区域产品预计在年年突破万元大关根据我项目地块进度，项目最早入市时期应在年底到年初，项目入市均价应在元平米元平米之间。按照销售周期年计算，项目整盘销售均价将实现在元平米元平米之间。项目区域销售价格增长率按廊坊市价格平均增长率计算为每年之间。广阳东区为廊坊市产品价格高地。区域内产品，在年轻松突破元平米，市场抗性较小。由于土地资源限制，加之区域认可度较高，本片区内产品具备继续走高的能力。区域内未来年价格区间预期年年年年年。年前大幅提高半年前为.意向购房者购买新住房的主要用途度假,.投资出租,.长期居住,.意向购买产品类型别墅类产品层以下花园洋房类产品普通多层产品电梯洋房类产品小高层产品高层产品以两居三居为主，占总量.意向购房者所需户型面积为主，占.，其中占.以下占.意向购房者意向购买的户型室厅两室厅两室两厅三室厅三室两厅四室两厅意向户型及意向面积意向购房者单价承受力主要在，元平米之间，占到意向购房者承受总价万元以上者为，承受总价万元以上的为.。意向购房者总价超过多少就不买了.万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元其他价格承受力单价超过多少客户就不买了以上以下意向购房者购买新住房最看重的因素小区周边环境区域发展潜力总价格交通配套子女教育问题小区规模保值升值潜力其它意向购房者购买新住房看重的前三位主要因素小区周边环境区域发展潜力总价格交通配套子女教育问题小区规模保值升值潜力其它第重要因素第重要因素第重要因素购房最看重的因素意向购房者并不太。
2、公务员教师企业中高级管理者私企业主超过半，占受访者平时出行的主要交通工具.私家车单位公车摩托车出租车自行车公交车其他受访者现任职位.政府公务员高级科研人员教师企业高管企业中层待业者普通职员私企业主其他受访客户家庭收入出行工具及职位受访者现住房状况及购房意向受访者现住房为普通住宅者多，公寓和别墅较少，仅占.和.由于受访者所住购买的商品房较多，因此购房计划时间均较长。其中年内有购房计划者占.年内有购房计划者占受访者现住房性质.别墅公寓普通商品房政府福利房自建房租房其他受访者预计购买新住房时间.年内年内年内年以上暂无购房计划意向购房者的职业意向购房者中公务员教师企业中层及高管私营业主科研人员等收入相对较高且稳定的比例较高，占.意向购房者现任职务.政府公务员高级科研人员教师企业高管企业中层待业者普通职员私企业主其他意向购房主要用途及购买物业类型受访者购房以长期居住为主意向购房多层普通住宅与电梯洋房的比例接近能够接受高层的客户比例较半。方式差异不大，反映廊坊整体市场购房者价格承受力偏高，次性付款及分期付款者相对较多，占左右意向购房者购买新住房选择的付款方式次性付款,.银行按揭付款,.分期付款,.选择的付款方式获取楼盘信息主要途径是硬广，主要渠道按顺序排列为报纸电视网络杂志朋友介绍排第位，但朋友介绍必须在有定客户积累的基础上进行，因此，项目宣传仍应着重上述广告渠道廊坊人主要阅读报纸包括廊坊日报北京青年报消费广场等意向购房者获取楼盘信息的主要途径.朋友介绍报纸广告电视广告网络广告杂志广告路牌广告路过邮寄广告其它意向购房者平时看的主要报纸廊坊日报河北广播电视报廊坊版北京青年报其他获取项目信息渠道谢谢.岁以下岁岁岁岁以上受访客户年龄与学历样本选取基本以高学历有购房需求年龄者为主大专以上学历人员占.岁之间人员占.受访者家庭月收入分布元以上元元元元元元元元元以下以收入相对较高的有车族为主家庭月收入元以上的占.，家庭月收入元以上者占近拥有私家车及开单位公车出行者占.。
3、万平米其中公建面积不得大于万平米地块主要控规建筑层数层，高度要求米其中沿街住宅类层数层，高度要求米楼间距南北向建筑布局的要求满足城市居住区规划设计规范高层侧向有窗不小于米，无窗不小于米多层侧向不小于米。公建及配套公共设施用地比例不大于总用地的，即.公顷。绿地率公共绿地面积平米集中绿地面积平米停车位机动车.非机动车地面车位不大于总量的董家村项目现状政府主导拆迁工作进度较快西侧建设路现状广阳道与建设路交口现状广阳道现状董村小区现状新开路北段现状东侧地块现状西侧地块现状董家村项目地块四至东至项目东至董家村东侧村级小路，东侧为蓝水湾项目，该区域已完成部分拆迁，现有些居民小商店及餐馆，仍在营业。董家村项目地块四至南至项目东侧地块南至广阳道，广阳道为城市主干路，形象较好。西侧地块南至董家村南侧村路，紧邻董村新区。新开路贯穿东西两侧地块，施工正在进行中。董家村项目地块四至西至项目地块西至建设路，此道路未改造，形象较差，建设路与广阳道交汇口处环境相。馆未定未签约未定合计区域内在售项目较少，只有紫金华府家，项目现阶段报价为元平米，成交均价约为元平米名人国际项目及尚都公馆即将推出，预期销售价格为元左右壹公馆项目现阶段已开始接待客户，但是未进行任何形式的价格透露区域内两个项目报价达到了元平米，此价格是现阶段廊坊普通住宅市场的价格最高点，由于区位优势明显，廊坊客户对此区域认可度较高，项目蓄客情况良好区域未来价格发展及入市价格预判按照廊坊房地产销售价格平均增长情况推断，本区域产品预计在年年突破万元大关根据我项目地块进度，项目最早入市时期应在年底到年初，项目入市均价应在元平米元平米之间。按照销售周期年计算，项目整盘销售均价将实现在元平米元平米之间。项目区域销售价格增长率按廊坊市价格平均增长率计算为每年之间。广阳东区为廊坊市产品价格高地。区域内产品，在年轻松突破元平米，市场抗性较小。由于土地资源限制，加之区域认可度较高，本片区内产品具备继续走高的能力。区域内未来年价格区间预期年年年年年。
4、计划销售均价计划销售收入经营利润税前利润纯利润投资利税率.投资纯利润率.销售毛利率.初步测算结果显示，方案的综合经济效益指标最优。产品组合定位建议初步层电梯洋房层小高层层的高层董家村项目经济指标分析开发成本及基础效益指标分析序号项目总投资计算备注备注.土地开发费含相关税费楼面地价按照元平米计二前期工程费.三基础设施费.四建安工程费.五其他工程费.直接费用合计.二三四五六不可预见费五项的.七贷款利息.开发管理费五项的.间接费用合计.六七八建设成本合计.直接费用间接费用九销售及代理费用推广和销售各十营业税及附加经营成本合计.建设成本九十计划销售均价元平方米计划销售收入.不计可能的车库收入经营利润税前利润.纯利润.投资利税率.投资纯利润率.纯利润销售毛利率.销售价格敏感性分析售价变价幅度计划销售均价计划销售收入建设成本合计销售及代理费用营业税及附加经营成本合计经营利润税前利润纯利润投资利税率投资纯利润率销售毛利率按照整盘均价元平米的保守估算，。公务员教师企业中高级管理者私企业主超过半，占受访者平时出行的主要交通工具.私家车单位公车摩托车出租车自行车公交车其他受访者现任职位.政府公务员高级科研人员教师企业高管企业中层待业者普通职员私企业主其他受访客户家庭收入出行工具及职位受访者现住房状况及购房意向受访者现住房为普通住宅者多，公寓和别墅较少，仅占.和.由于受访者所住购买的商品房较多，因此购房计划时间均较长。其中年内有购房计划者占.年内有购房计划者占受访者现住房性质.别墅公寓普通商品房政府福利房自建房租房其他受访者预计购买新住房时间.年内年内年内年以上暂无购房计划意向购房者的职业意向购房者中公务员教师企业中层及高管私营业主科研人员等收入相对较高且稳定的比例较高，占.意向购房者现任职务.政府公务员高级科研人员教师企业高管企业中层待业者普通职员私企业主其他意向购房主要用途及购买物业类型受访者购房以长期居住为主意向购房多层普通住宅与电梯洋房的比例接近能够接受高层的客户比例较半。
5、注重水景，要求大卡迪亚骏景园楼阿尔卡迪亚骏景园楼阿尔卡迪亚豪景园骏景园楼阿尔卡迪亚豪景园骏景园楼阿尔卡迪亚小区骏景园豪景园楼阿尔卡迪亚豪豪其它套数其它面积平米四居套数四居面积平米三居套数三居面积平米二居套数二居面积平米居套数居面积平米户型名称名称户型居面积平米居套数二居面积平米二居套数三居面积平米三居套数四居面积平米四居套数其它面积平米其它套数紫金华府名人国际尚都公馆壹公馆汇总户型情况分析在售及未推出项目户型主力结构发生变化与已结案项目对比，现阶段在售及未推出项目，供应产品的户型结构发生明显变化主力结构由原来的二居及三居产品，转化为三居及四居产品二居产品供应量明显减少，无居产品供应量户型面积逐渐增大，趋向于舒适型产品转变大面积豪宅产品进入市场区域在售项目价格廊坊地区价值高点紫金华府名人国际尚都公馆壹公馆项目规模项目报价成交均价预期销售价格项目名称项目规模项目报价成交均价预期销售价格紫金华府已售名人国际未签约尚都公馆未报价未签约壹公。在项目盈亏平衡点上，可以承受最高元平米的楼面地价。楼面地价敏感性分析建设成本合计销售及代理费用营业税及附加经营成本合计计划销售均价计划销售收入经营利润税前利润纯利润投资利税率投资纯利润率销售毛利率廊坊区域客户调查问卷分析附件问卷调研说明调研目的了解廊坊客户的整体住房购买需求情况调研方式问卷调研调研地点广阳区安次区开发区调研人群廊坊客户调研人员调研时间年月日日发放问卷数量份有效回收问卷份广阳区份安次区份开发区份注由于时间原因来不及新作问卷调研，以下内容为月我公司廊坊区域问卷调研报告的节选。受访者学历分布博硕士研究生本科大专大专以下受访者年龄分布面积园艺绿化或以运动为主题的较多意向购房者希望毛坯交房者居多。意向购房者购买新住房意向的环境设计特色.以水景为主题以大面积园艺绿化为主题以运动健康为主题以大型社区中心广场为主题无须特别风格，有绿化即可园林设计及装修要求意向购房者对交房的要求菜单式装修,.全精装,.厨卫精装,.毛坯,.二者选择的付款。
6、年前大幅提高半年前为.意向购房者购买新住房的主要用途度假,.投资出租,.长期居住,.意向购买产品类型别墅类产品层以下花园洋房类产品普通多层产品电梯洋房类产品小高层产品高层产品以两居三居为主，占总量.意向购房者所需户型面积为主，占.，其中占.以下占.意向购房者意向购买的户型室厅两室厅两室两厅三室厅三室两厅四室两厅意向户型及意向面积意向购房者单价承受力主要在，元平米之间，占到意向购房者承受总价万元以上者为，承受总价万元以上的为.。意向购房者总价超过多少就不买了.万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元其他价格承受力单价超过多少客户就不买了以上以下意向购房者购买新住房最看重的因素小区周边环境区域发展潜力总价格交通配套子女教育问题小区规模保值升值潜力其它意向购房者购买新住房看重的前三位主要因素小区周边环境区域发展潜力总价格交通配套子女教育问题小区规模保值升值潜力其它第重要因素第重要因素第重要因素购房最看重的因素意向购房者并不太。增长率增长率廊坊房地产市场产品供应结构预测高层及小高层产品主导市场预期产品结构的参考因素廊坊市区地块平均容积率约在.之间。政策影响。廊坊政府保障性政策住房。结论受上述因素的影响，未来廊坊市区产品将以高层及小高层产品为主。年成交地块成交面积平米平均容积率建筑面积平米预期产品类型地块高层小高层地块地块地块地块合计广阳东区未来年供应量及产品类型预测结论广阳东区未来年产品结构较为单全部为高层及小高层产品。预计未来年广阳东区和平路沿线，产品供应量约为万平米未来年产品供应量万平米后期续建存量土地地块区域消化能力预测产品供应结构单制约区域消化能力区域内大体量产品相对匮乏，只有阿尔卡地亚项目总建筑面积达到了万平米，区域其他项目体量相对较小，基本集中在万平米左右。同期销售产品中，优质项目年度消化速度较快。区域产品以小高层及高层产品为主。根据区域内典型项目平均年度消化量看，区域内去化承载能力年度平均应在万平米之间区域典型项目容积率.总建筑面积.。
7、在项目盈亏平衡点上，可以承受最高元平米的楼面地价。楼面地价敏感性分析建设成本合计销售及代理费用营业税及附加经营成本合计计划销售均价计划销售收入经营利润税前利润纯利润投资利税率投资纯利润率销售毛利率廊坊区域客户调查问卷分析附件问卷调研说明调研目的了解廊坊客户的整体住房购买需求情况调研方式问卷调研调研地点广阳区安次区开发区调研人群廊坊客户调研人员调研时间年月日日发放问卷数量份有效回收问卷份广阳区份安次区份开发区份注由于时间原因来不及新作问卷调研，以下内容为月我公司廊坊区域问卷调研报告的节选。受访者学历分布博硕士研究生本科大专大专以下受访者年龄分布面积园艺绿化或以运动为主题的较多意向购房者希望毛坯交房者居多。意向购房者购买新住房意向的环境设计特色.以水景为主题以大面积园艺绿化为主题以运动健康为主题以大型社区中心广场为主题无须特别风格，有绿化即可园林设计及装修要求意向购房者对交房的要求菜单式装修,.全精装,.厨卫精装,.毛坯,.二者选择的付款。对较好董家村项目地块四至北至项目地块北至新源道，此道路未改造，形象较差，沿街多为小型村级商业。东侧地块北端有高压走廊通过董家村项目地块分析优势地理位置优越地块交通便利项目规模较大市场关注度较高地缘性客户群体消费能力较高机会政府支持新开路的开通周边配套的不断完善廊坊房地产市场回暖廊坊人口的不断增加劣势项目为拆迁地块地块南侧紧邻董村小区，形象较差限制，制约产品规划地块北侧高压走廊威胁拆迁工作的难度未来房地产政策的变化周边潜在供应量廊坊“三年大变样工程”重点改造项目政府支持力度较大社会关注度较高地块现阶段政府主导拆迁工作，前期拆迁工作进展较快项目地块内西侧用地地形不方正，不便于开发项目地块东北侧临近高压走廊应考虑对本地块的影响项目地块西侧临近的建设路与北侧临近的金源路城市环境较差，应考虑上述条市政道路对我项目地块的影响新开路北段延长线纵穿我项目东西地块，将来计划建成双向四车道的城市主干路，应考虑此道路对项目地块的影响项目地块。
8、方式差异不大，反映廊坊整体市场购房者价格承受力偏高，次性付款及分期付款者相对较多，占左右意向购房者购买新住房选择的付款方式次性付款,.银行按揭付款,.分期付款,.选择的付款方式获取楼盘信息主要途径是硬广，主要渠道按顺序排列为报纸电视网络杂志朋友介绍排第位，但朋友介绍必须在有定客户积累的基础上进行，因此，项目宣传仍应着重上述广告渠道廊坊人主要阅读报纸包括廊坊日报北京青年报消费广场等意向购房者获取楼盘信息的主要途径.朋友介绍报纸广告电视广告网络广告杂志广告路牌广告路过邮寄广告其它意向购房者平时看的主要报纸廊坊日报河北广播电视报廊坊版北京青年报其他获取项目信息渠道谢谢.岁以下岁岁岁岁以上受访客户年龄与学历样本选取基本以高学历有购房需求年龄者为主大专以上学历人员占.岁之间人员占.受访者家庭月收入分布元以上元元元元元元元元元以下以收入相对较高的有车族为主家庭月收入元以上的占.，家庭月收入元以上者占近拥有私家车及开单位公车出行者占.。计划销售均价计划销售收入经营利润税前利润纯利润投资利税率.投资纯利润率.销售毛利率.初步测算结果显示，方案的综合经济效益指标最优。产品组合定位建议初步层电梯洋房层小高层层的高层董家村项目经济指标分析开发成本及基础效益指标分析序号项目总投资计算备注备注.土地开发费含相关税费楼面地价按照元平米计二前期工程费.三基础设施费.四建安工程费.五其他工程费.直接费用合计.二三四五六不可预见费五项的.七贷款利息.开发管理费五项的.间接费用合计.六七八建设成本合计.直接费用间接费用九销售及代理费用推广和销售各十营业税及附加经营成本合计.建设成本九十计划销售均价元平方米计划销售收入.不计可能的车库收入经营利润税前利润.纯利润.投资利税率.投资纯利润率.纯利润销售毛利率.销售价格敏感性分析售价变价幅度计划销售均价计划销售收入建设成本合计销售及代理费用营业税及附加经营成本合计经营利润税前利润纯利润投资利税率投资纯利润率销售毛利率按照整盘均价元平米的保守估算，。
9、增长率增长率廊坊房地产市场产品供应结构预测高层及小高层产品主导市场预期产品结构的参考因素廊坊市区地块平均容积率约在.之间。政策影响。廊坊政府保障性政策住房。结论受上述因素的影响，未来廊坊市区产品将以高层及小高层产品为主。年成交地块成交面积平米平均容积率建筑面积平米预期产品类型地块高层小高层地块地块地块地块合计广阳东区未来年供应量及产品类型预测结论广阳东区未来年产品结构较为单全部为高层及小高层产品。预计未来年广阳东区和平路沿线，产品供应量约为万平米未来年产品供应量万平米后期续建存量土地地块区域消化能力预测产品供应结构单制约区域消化能力区域内大体量产品相对匮乏，只有阿尔卡地亚项目总建筑面积达到了万平米，区域其他项目体量相对较小，基本集中在万平米左右。同期销售产品中，优质项目年度消化速度较快。区域产品以小高层及高层产品为主。根据区域内典型项目平均年度消化量看，区域内去化承载能力年度平均应在万平米之间区域典型项目容积率.总建筑面积. 。注重水景，要求大卡迪亚骏景园楼阿尔卡迪亚骏景园楼阿尔卡迪亚豪景园骏景园楼阿尔卡迪亚豪景园骏景园楼阿尔卡迪亚小区骏景园豪景园楼阿尔卡迪亚豪豪其它套数其它面积平米四居套数四居面积平米三居套数三居面积平米二居套数二居面积平米居套数居面积平米户型名称名称户型居面积平米居套数二居面积平米二居套数三居面积平米三居套数四居面积平米四居套数其它面积平米其它套数紫金华府名人国际尚都公馆壹公馆汇总户型情况分析在售及未推出项目户型主力结构发生变化与已结案项目对比，现阶段在售及未推出项目，供应产品的户型结构发生明显变化主力结构由原来的二居及三居产品，转化为三居及四居产品二居产品供应量明显减少，无居产品供应量户型面积逐渐增大，趋向于舒适型产品转变大面积豪宅产品进入市场区域在售项目价格廊坊地区价值高点紫金华府名人国际尚都公馆壹公馆项目规模项目报价成交均价预期销售价格项目名称项目规模项目报价成交均价预期销售价格紫金华府已售名人国际未签约尚都公馆未报价未签约壹公。
10、对较好董家村项目地块四至北至项目地块北至新源道，此道路未改造，形象较差，沿街多为小型村级商业。东侧地块北端有高压走廊通过董家村项目地块分析优势地理位置优越地块交通便利项目规模较大市场关注度较高地缘性客户群体消费能力较高机会政府支持新开路的开通周边配套的不断完善廊坊房地产市场回暖廊坊人口的不断增加劣势项目为拆迁地块地块南侧紧邻董村小区，形象较差限制，制约产品规划地块北侧高压走廊威胁拆迁工作的难度未来房地产政策的变化周边潜在供应量廊坊“三年大变样工程”重点改造项目政府支持力度较大社会关注度较高地块现阶段政府主导拆迁工作，前期拆迁工作进展较快项目地块内西侧用地地形不方正，不便于开发项目地块东北侧临近高压走廊应考虑对本地块的影响项目地块西侧临近的建设路与北侧临近的金源路城市环境较差，应考虑上述条市政道路对我项目地块的影响新开路北段延长线纵穿我项目东西地块，将来计划建成双向四车道的城市主干路，应考虑此道路对项目地块的影响项目地块。万平米其中公建面积不得大于万平米地块主要控规建筑层数层，高度要求米其中沿街住宅类层数层，高度要求米楼间距南北向建筑布局的要求满足城市居住区规划设计规范高层侧向有窗不小于米，无窗不小于米多层侧向不小于米。公建及配套公共设施用地比例不大于总用地的，即.公顷。绿地率公共绿地面积平米集中绿地面积平米停车位机动车.非机动车地面车位不大于总量的董家村项目现状政府主导拆迁工作进度较快西侧建设路现状广阳道与建设路交口现状广阳道现状董村小区现状新开路北段现状东侧地块现状西侧地块现状董家村项目地块四至东至项目东至董家村东侧村级小路，东侧为蓝水湾项目，该区域已完成部分拆迁，现有些居民小商店及餐馆，仍在营业。董家村项目地块四至南至项目东侧地块南至广阳道，广阳道为城市主干路，形象较好。西侧地块南至董家村南侧村路，紧邻董村新区。新开路贯穿东西两侧地块，施工正在进行中。董家村项目地块四至西至项目地块西至建设路，此道路未改造，形象较差，建设路与广阳道交汇口处环境相。
参考资料：
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（廊坊董家村项目初步可行性研究报告）（最终版）
