1、郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼 迈进第代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求 之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开 始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提 高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户 需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注 重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐， 强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济体化 的需要，从而达到国际化商务社区的标准。郑州市各区域写字楼市场分布及特征 郑东新区写字楼概况，郑东新区云集了郑州众多高档写字楼高尚社区餐饮业 金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心中油新澳 大厦未来国际金成东方国际。。此次限购将打击部分外地客户和拥 有套住宅的本地客户房地产开发商将放慢推案节奏。但在供不应求的基本前 提下，郑州市限购令能否达到预期效果，尚值得进步观察。年月份，郑州市商品住宅供应量为万，同比年第季度万的成交 量，下降了，整体上来看，市场成交量的下降与房地产宏观政策进步严 厉有很大的关系。郑州限购令以及利率提高和加息政策的出台，对市场的改善客 户以及投资型客户带来最直接的冲击，投资客户以及首次改善客户推迟购房行为 的大量出现，造成市场观望氛围进步浓厚。客户观望氛围的形成导致市场成交 量的下降。从郑州市商品住宅历年成交价格走势来看，成交价格呈现为稳定上涨 的趋势，年第季度全市商品住宅成交均价接近元，其中成交价格 的上涨的原因有年以来市场的供不应求，刚性及投资投机需求旺盛是成 交价格上涨的主要原因全市成交楼盘多集中于内环外以及外环外，这些楼 盘成交价格相对较高，拉。
2、网分析，年第季度郑州市土地市场共 成交万平方米，而月份单月成交则高达万平方米。根据市国土 资源局公布的年第二季度国有建设用地供应计划，二季度，郑州市普通商 品住宅用地投放量闸门大开，供地面积将达到亩，不仅比季度增长了 倍多，还比年同期增长了倍多。年全年的各类住宅供应量计划为 亩，其中，保障性住房棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占 。而今年季度，郑州市商住房供地计划仅为亩，这意味着年 下半年土地将集中投放。土地投放产生的房源增多对稳定房价提升购房者信 心 其次对于住宅市场，年，上调准备金率加息调控成为年初的 关键词。对于房地产市场而言，将增大开发商的融资成本，对开发商的融资能力 提出了更高的要求同时将增大购房者的购房压力，预计对房地产市场产生重大 影响。而针对国家出台的新国八条，郑州市也出台了相应的限购政策，这将 加重购房者的观望情绪和减弱量价上扬动。理工作 紧紧围绕扩内需保增长调结构重民生维稳定的工作主线，坚持重 在持续重在提升重在统筹重在为民，努力打造民生地产和谐地产健 康地产。全市住房保障力度进步加大经济适用住房累计新开工 万平方米，竣工万平方米，向社会提供房源套，累计完成投资 亿元。全市廉租住房累计保障户，累计发放租赁住房补贴 万元，今年发放万廉租住房在建项目个，在建面积达到万 平方米。 房地产开发投资增长加速。月份，全市房地产开发累计完成 投资亿元，同比增长，占全省房地产投资亿元的， 全年有望突破亿元的预定目标。商品房新开工面积万平米，同比增长 ，预计全年可达万平方米竣工面积万平米，同比增长 ，预计全年可达万平方米。年新成立房地产等工作全面 推进城市建设。 土地市场，住宅市场，写字楼物业市场，商业研究。 首先对于土地市场，土地市场作为级市场，年上半年也风起 云涌，波澜起伏。据中国土地交易。
3、盈亏平衡分析 九结论 摘要 四季莱茵项目位于位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南 米路西的西侧，占地共亩平方米，总建筑面积，平方米， 总体容积率为。地块四面临街北邻中原路东邻工人路南邻伊河路西 邻文化宫路，项目地块呈矩形。 四季莱茵下简称本项目拟规划设计的主要经济技术指标如下规 划设计总建筑面积约平方米，总体容积率为。其中商业平 方米，销售均价初步定为元平方米，地下二层设计为地下停车场，地下 负层和地下层为商业用房，地下层可销售面积约为平方米。公 寓总面积约为平方米，销售均价初步定为元平方米，设计为 平方米的小户型，共层。 四季莱茵拟计划于年月起着手项目规划及前期报建工作，于 年月开始动工建设，项目建设总工期约个月，预计于年月进入项 目预售期，其销售周期约个月。其项目总投资含土地成。郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼 迈进第代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求 之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开 始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提 高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户 需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注 重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐， 强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济体化 的需要，从而达到国际化商务社区的标准。郑州市各区域写字楼市场分布及特征 郑东新区写字楼概况，郑东新区云集了郑州众多高档写字楼高尚社区餐饮业 金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心中油新澳 大厦未来国际金成东方国际。
4、清 新雅致的人文居住区。 充分利用本地块的地理位置优越性和周边的资源，创造既能享受现代都 市文明，又能享受生态自然的居住环境。 项目物业管理 优良的物业管理，不仅能让住宅本身增值保值，也可以事业之利益得到保 障。 本项目聘请河南省著名的河南鑫苑物业公司进行全程物业指导，从事专业 物业管理多年，服务过众多中高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该 公司在本项目未竣工之前便开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题， 避免出现入住后的管理，使用难等问题。 本项目推行绿色安全环保小区概念，小区入口设保卫室，每栋楼的单 元入口都装可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，遇紧急情况可通过报警系统获得及时帮助。 此外本项目物业管理还提供全天的小区保洁消防设施的保护公共部位 的维修及保养代订牛奶书刊报纸等。想业主所想，急业主所急，让业主享 受尊贵自在。网分析，年第季度郑州市土地市场共 成交万平方米，而月份单月成交则高达万平方米。根据市国土 资源局公布的年第二季度国有建设用地供应计划，二季度，郑州市普通商 品住宅用地投放量闸门大开，供地面积将达到亩，不仅比季度增长了 倍多，还比年同期增长了倍多。年全年的各类住宅供应量计划为 亩，其中，保障性住房棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占 。而今年季度，郑州市商住房供地计划仅为亩，这意味着年 下半年土地将集中投放。土地投放产生的房源增多对稳定房价提升购房者信 心 其次对于住宅市场，年，上调准备金率加息调控成为年初的 关键词。对于房地产市场而言，将增大开发商的融资成本，对开发商的融资能力 提出了更高的要求同时将增大购房者的购房压力，预计对房地产市场产生重大 影响。而针对国家出台的新国八条，郑州市也出台了相应的限购政策，这将 加重购房者的观望情绪和减弱量价上扬动。
5、动商品住宅价格上扬郑州市城市经济发展与城市 人均可支配收入的上涨为价格上涨奠定了经济基础。由下图可看出， 年第季度年第季度郑州市商品住宅成交价格走势图 年第三季度到年第季度郑州市商品住宅成交价格基本呈现倒 字形，主要源于市场需求的下降及多种宏观政策的叠加效果逐渐显现。从年 月年月郑州市商品住宅成交价格月度走势图看，年开始，价格上涨 趋缓，月份更是环比大幅下降，经济适用房定向开发房成交量大以及限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量 权重下降，从而导致整体房价下挫。 随着市场观望气氛日趋浓厚，消费者对房地产市场价格下降预期增强和市 场成交量的持续走低，开发企业资金回笼速度将进步放慢，不排除有部分资金 链紧张的开发企业作出价格让步 在次对于写字楼物业市场，春节过后，随着全国房地产市场逐步回 暖，郑州写字楼也迎来了销售热潮。。的居家生活。 二投资环境研究 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如 此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的 首要问题。年我国经济在当前逐步企稳回升的基础上，继续保持平稳增 长，实行促内需调结构的政策力度，坚定不移地实行结构调整和增长方式 的转变，提高可持续发展能力在保持政策连续性稳定性的同时，应注意提 高宏观调控政策的协调性，促进经济又好又快发展。特别是要继续发挥政府对 改善投资结构的引导作用。同时还应着手加强金融监管，防范金融风险，同时 切实加大保障性住房供给，遏制房价过快上涨遏制垄断行业的人为涨价，减 轻通货膨胀压力深化收入分配制度改革，提高居民收入，提高消费在内需中 的比重顺应低碳经济的发展趋势，持续推进节能减排等措施。 郑州市的房地产市场分析，年，郑州市住房保障和房地产管。
6、。此次限购将打击部分外地客户和拥 有套住宅的本地客户房地产开发商将放慢推案节奏。但在供不应求的基本前 提下，郑州市限购令能否达到预期效果，尚值得进步观察。年月份，郑州市商品住宅供应量为万，同比年第季度万的成交 量，下降了，整体上来看，市场成交量的下降与房地产宏观政策进步严 厉有很大的关系。郑州限购令以及利率提高和加息政策的出台，对市场的改善客 户以及投资型客户带来最直接的冲击，投资客户以及首次改善客户推迟购房行为 的大量出现，造成市场观望氛围进步浓厚。客户观望氛围的形成导致市场成交 量的下降。从郑州市商品住宅历年成交价格走势来看，成交价格呈现为稳定上涨 的趋势，年第季度全市商品住宅成交均价接近元，其中成交价格 的上涨的原因有年以来市场的供不应求，刚性及投资投机需求旺盛是成 交价格上涨的主要原因全市成交楼盘多集中于内环外以及外环外，这些楼 盘成交价格相对较高，拉。贸大厦等中高端写字楼密集的分布， 使这里的写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济的聚宝盆。据统计，目前 已有余家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带 动作用。有资料显示，除了有中国人民银行中国农业银行中国银行等几十家 金融险证券机构入驻，深圳航空等批大中型企业总部也进驻了该区域。金目录 摘要 项目概况 项目名称 项目地址 项目简介 总体规划设计理念 项目物业管理 二投资环境研究 年国内经济及房地产市场回眸 郑州市基础设施状况 土地市场，住宅市场，写字楼物业市场，商业研究。 三项目地理环境和附近地区竞争性项目的发展项目 项目地理环境 楼盘竞争分析 四市场分析 项目市场分析 目标客户定位 五项目的实施计划 六投资计划及经济分析 费用与成本详见附表 投资估算详见附表收益估算详见附表 资金筹措 七经济分析 八风险分析项目。
7、的居家生活。 二投资环境研究 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如 此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的 首要问题。年我国经济在当前逐步企稳回升的基础上，继续保持平稳增 长，实行促内需调结构的政策力度，坚定不移地实行结构调整和增长方式 的转变，提高可持续发展能力在保持政策连续性稳定性的同时，应注意提 高宏观调控政策的协调性，促进经济又好又快发展。特别是要继续发挥政府对 改善投资结构的引导作用。同时还应着手加强金融监管，防范金融风险，同时 切实加大保障性住房供给，遏制房价过快上涨遏制垄断行业的人为涨价，减 轻通货膨胀压力深化收入分配制度改革，提高居民收入，提高消费在内需中 的比重顺应低碳经济的发展趋势，持续推进节能减排等措施。 郑州市的房地产市场分析，年，郑州市住房保障和房地产管。本及银行利息人 民币万元，项目预计总销售收入人民币万元，项目预计毛 利润总额为人民币万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销 售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将 于年月将完成土地抵押贷款清算工作。 项目概况 项目名称 该项目名称为四季莱茵，春夏秋冬四季，让大家可以在绿荫下生活，徜 徉于绿意中，让人们可以肆意的放纵自己，这是我们的宗旨。所以大家都来吧， 那里有你倾其生而无法拒绝的诱惑。 项目地址 四季莱茵项目位于位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南米路西 的西侧，地块四面临街北邻中原路东邻工人路南邻伊河路西邻文化宫 路 项目简介 四季莱茵项目占地共亩平方米，总建筑面积， 平方米，总体容积率为。其中商业平方米，销售均价初步定为 元平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负层和地下层为商业用房， 地下。
8、理工作 紧紧围绕扩内需保增长调结构重民生维稳定的工作主线，坚持重 在持续重在提升重在统筹重在为民，努力打造民生地产和谐地产健 康地产。全市住房保障力度进步加大经济适用住房累计新开工 万平方米，竣工万平方米，向社会提供房源套，累计完成投资 亿元。全市廉租住房累计保障户，累计发放租赁住房补贴 万元，今年发放万廉租住房在建项目个，在建面积达到万 平方米。 房地产开发投资增长加速。月份，全市房地产开发累计完成 投资亿元，同比增长，占全省房地产投资亿元的， 全年有望突破亿元的预定目标。商品房新开工面积万平米，同比增长 ，预计全年可达万平方米竣工面积万平米，同比增长 ，预计全年可达万平方米。年新成立房地产等工作全面 推进城市建设。 土地市场，住宅市场，写字楼物业市场，商业研究。 首先对于土地市场，土地市场作为级市场，年上半年也风起 云涌，波澜起伏。据中国土地交易。清 新雅致的人文居住区。 充分利用本地块的地理位置优越性和周边的资源，创造既能享受现代都 市文明，又能享受生态自然的居住环境。 项目物业管理 优良的物业管理，不仅能让住宅本身增值保值，也可以事业之利益得到保 障。 本项目聘请河南省著名的河南鑫苑物业公司进行全程物业指导，从事专业 物业管理多年，服务过众多中高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该 公司在本项目未竣工之前便开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题， 避免出现入住后的管理，使用难等问题。 本项目推行绿色安全环保小区概念，小区入口设保卫室，每栋楼的单 元入口都装可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，遇紧急情况可通过报警系统获得及时帮助。 此外本项目物业管理还提供全天的小区保洁消防设施的保护公共部位 的维修及保养代订牛奶书刊报纸等。想业主所想，急业主所急，让业主享 受尊贵自在。
9、贸大厦等中高端写字楼密集的分布， 使这里的写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济的聚宝盆。据统计，目前 已有余家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带 动作用。有资料显示，除了有中国人民银行中国农业银行中国银行等几十家 金融险证券机构入驻，深圳航空等批大中型企业总部也进驻了该区域。金目录 摘要 项目概况 项目名称 项目地址 项目简介 总体规划设计理念 项目物业管理 二投资环境研究 年国内经济及房地产市场回眸 郑州市基础设施状况 土地市场，住宅市场，写字楼物业市场，商业研究。 三项目地理环境和附近地区竞争性项目的发展项目 项目地理环境 楼盘竞争分析 四市场分析 项目市场分析 目标客户定位 五项目的实施计划 六投资计划及经济分析 费用与成本详见附表 投资估算详见附表收益估算详见附表 资金筹措 七经济分析 八风险分析项目 。动商品住宅价格上扬郑州市城市经济发展与城市 人均可支配收入的上涨为价格上涨奠定了经济基础。由下图可看出， 年第季度年第季度郑州市商品住宅成交价格走势图 年第三季度到年第季度郑州市商品住宅成交价格基本呈现倒 字形，主要源于市场需求的下降及多种宏观政策的叠加效果逐渐显现。从年 月年月郑州市商品住宅成交价格月度走势图看，年开始，价格上涨 趋缓，月份更是环比大幅下降，经济适用房定向开发房成交量大以及限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量 权重下降，从而导致整体房价下挫。 随着市场观望气氛日趋浓厚，消费者对房地产市场价格下降预期增强和市 场成交量的持续走低，开发企业资金回笼速度将进步放慢，不排除有部分资金 链紧张的开发企业作出价格让步 在次对于写字楼物业市场，春节过后，随着全国房地产市场逐步回 暖，郑州写字楼也迎来了销售热潮。。
10、本及银行利息人 民币万元，项目预计总销售收入人民币万元，项目预计毛 利润总额为人民币万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销 售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将 于年月将完成土地抵押贷款清算工作。 项目概况 项目名称 该项目名称为四季莱茵，春夏秋冬四季，让大家可以在绿荫下生活，徜 徉于绿意中，让人们可以肆意的放纵自己，这是我们的宗旨。所以大家都来吧， 那里有你倾其生而无法拒绝的诱惑。 项目地址 四季莱茵项目位于位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南米路西 的西侧，地块四面临街北邻中原路东邻工人路南邻伊河路西邻文化宫 路 项目简介 四季莱茵项目占地共亩平方米，总建筑面积， 平方米，总体容积率为。其中商业平方米，销售均价初步定为 元平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负层和地下层为商业用房， 地下。盈亏平衡分析 九结论 摘要 四季莱茵项目位于位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南 米路西的西侧，占地共亩平方米，总建筑面积，平方米， 总体容积率为。地块四面临街北邻中原路东邻工人路南邻伊河路西 邻文化宫路，项目地块呈矩形。 四季莱茵下简称本项目拟规划设计的主要经济技术指标如下规 划设计总建筑面积约平方米，总体容积率为。其中商业平 方米，销售均价初步定为元平方米，地下二层设计为地下停车场，地下 负层和地下层为商业用房，地下层可销售面积约为平方米。公 寓总面积约为平方米，销售均价初步定为元平方米，设计为 平方米的小户型，共层。 四季莱茵拟计划于年月起着手项目规划及前期报建工作，于 年月开始动工建设，项目建设总工期约个月，预计于年月进入项 目预售期，其销售周期约个月。其项目总投资含土地成。
参考资料：
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四季莱茵商业住宅房地产开发项目可行性研究报告