1、定位客群，这是稳定的金三角。在城市开发区，比较偏远的位置，要做二产，重点发展厂房标准厂房，加些中试研发楼盘，和些小部分低密度总部办公。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地方，定不做制造业，定做微笑曲线两端，总部经济和研发创意，总部独栋办公加高栋办公楼，再加办公生活体化设施吸引不以消耗物质生产的公司。根据不同城市，不同区位量身订作，联东的投资恰恰反过来做的，联东的体系相对是标准的，以我的体系标准找合适的城市，合适的区位，以我为原点找政府合作。现在，我大量的任务是在拒绝，般人找我做不了，拒绝，是找我合适能做成产品的地方做产品。所以定要在合适的城市，合适的区位上做合适的产品，这个东西是经营上不破的铁律。赵弘发达城市竞争也是很激烈的。梁环宇发达城市企业需求很旺盛，企业单独拿地可能性很小，几乎没有，北京来讲，个般的企业想拿地几乎不可能，这样可以。
2、路程，有经验，也有教训。但是买单者往往是老百姓和政府，最终还是老百姓。从老百姓的利益角度考虑，从政府的责任角度考虑，我们应该很深入的研究这个市场，研究这里面的规律，在这个过程当中，参与的主体比较多，比较复杂。特别是房地产调控，已经迫使很多房地产商转型做产业地产，商业地产，但是队伍良莠不齐，经验积累时间长短不，有成功的，有失败的。有责任心很强的，有责任心不够强的，所以呈现给我们面前的喜忧参半。我觉得可能忧要多点，不是喜多点，因为现在看到千城面，千园面，每个城市缺乏有效规划，缺乏高品质的产品，所谓的产品就国内些城市也逐渐成为种时尚和潮流。但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布。
3、定位客群，这是稳定的金三角。在城市开发区，比较偏远的位置，要做二产，重点发展厂房标准厂房，加些中试研发楼盘，和些小部分低密度总部办公。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地方，定不做制造业，定做微笑曲线两端，总部经济和研发创意，总部独栋办公加高栋办公楼，再加办公生活体化设施吸引不以消耗物质生产的公司。根据不同城市，不同区位量身订作，联东的投资恰恰反过来做的，联东的体系相对是标准的，以我的体系标准找合适的城市，合适的区位，以我为原点找政府合作。现在，我大量的任务是在拒绝，般人找我做不了，拒绝，是找我合适能做成产品的地方做产品。所以定要在合适的城市，合适的区位上做合适的产品，这个东西是经营上不破的铁律。赵弘发达城市竞争也是很激烈的。梁环宇发达城市企业需求很旺盛，企业单独拿地可能性很小，几乎没有，北京来讲，个般的企业想拿地几乎不可能，这样可以。
4、更主持人现在很多专业园区进行传统式的扩张，比如，梁总你们也有自己的全国布局，其实现在很多城市已经饱和了，这种全国性布局其实对企业进入园区有更多的考验。赵弘我觉得现在市场环境越来越复杂，包括联东谷在内，它面临的客户越来越多，行动越来越不样，在这种情况下，我觉得这年，我们团队从研究院，也做了些研究，包括跟联东的合作。不同的城市，所处的工业化的阶段不样，它的产业形态就不样，有些城市在工业化初期，产业主要是二产制造业，没有支撑，企业很难上升到更高阶段。还有种产业进入后工业社会，产业形态主要是服务业，这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房，可能是写字楼，而写字楼的建设又有不同的形态，可以在城市，也可以在相对偏远的郊区来建，还可以通过总部基地这种模式来建设。不同的模式，不同的客户群特点不样，这也是我们研究院这么多年来，咨询需求越来越多的原因之。
5、创造巨大的市场空间，但是这些政府要求都非常高。必须对你方方面面进行考核和约束你是真能做好的企业，政府才会给你做。其实，发达城市的政府水平恰恰是最高的，非发达城市，好像容易拿地，但是恰恰是不容易做明白的。我们在上海谈了四个项目，他们很谨慎，实际上机会是有的，包括广州马上都有几个项目，福建也会有新项目。主持人今天是从产业地产发展的现象和案例展开讨论了很多问题，不去避讳行业的些问题，从产业地产参与的几大主体中，今天主要从民营力量市场探讨区域和企业，希望这是个开始，联东今年会给大家个惊喜，相信今年产业地产领域也会有个力量的崛起，形成产业化专业化，希望更多像赵老师这样的专家智库引领产业发展，最后，请赵老师为今天的对话做个总结。赵弘主持人已经做了很好的总结，产业发展园区化集约化集群化，是中国在城市化工业化过程中个必然的趋势。在这个过程当中，我们走过了。
6、，我们就是根据这种规律，通过跟联东谷等机构的合作，提供专业研究，对市场的把握更有针对性，更有深度。作为政府来讲，现在也需要利用社会的力量，推动本区域的发展，包括引入些产业地产商进行园区开发，引入些咨询机构智库来进行规划。因为，现在，全国来看，产业园区雷同，恶性竞争，没有特色，个概念出来，全国窝蜂。提出战略性新兴产业，每个城市都搞战略性新兴产业。提文化创意产业，全国每个城市都是文化创意产业。这就表明，政府对于市场的把握，还没有进入个专业化的阶段。这个专业化需要专业化的人去做。在美国，类似智库这样的机构是很多的，很多政府的需求，转化成种政府采购，采购以后帮助政府做决策，由划桨的政府变成掌舵的政府。社会分工越来越细化，专业化水平越来越高，没有独树帜，没有准确定位，没有自己套完整定位机制和设计，那么后期的运营就会限制。而且旦出现问题，再退出成本就。
7、，教育设施医疗机构休闲娱乐就业环境交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京上海这样些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。首先，郊区化产业就业居住格局的体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。未来中国大城市的郊区化需要从产业布局居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以。
8、更主持人现在很多专业园区进行传统式的扩张，比如，梁总你们也有自己的全国布局，其实现在很多城市已经饱和了，这种全国性布局其实对企业进入园区有更多的考验。赵弘我觉得现在市场环境越来越复杂，包括联东谷在内，它面临的客户越来越多，行动越来越不样，在这种情况下，我觉得这年，我们团队从研究院，也做了些研究，包括跟联东的合作。不同的城市，所处的工业化的阶段不样，它的产业形态就不样，有些城市在工业化初期，产业主要是二产制造业，没有支撑，企业很难上升到更高阶段。还有种产业进入后工业社会，产业形态主要是服务业，这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房，可能是写字楼，而写字楼的建设又有不同的形态，可以在城市，也可以在相对偏远的郊区来建，还可以通过总部基地这种模式来建设。不同的模式，不同的客户群特点不样，这也是我们研究院这么多年来，咨询需求越来越多的原因之。
9、创造巨大的市场空间，但是这些政府要求都非常高。必须对你方方面面进行考核和约束你是真能做好的企业，政府才会给你做。其实，发达城市的政府水平恰恰是最高的，非发达城市，好像容易拿地，但是恰恰是不容易做明白的。我们在上海谈了四个项目，他们很谨慎，实际上机会是有的，包括广州马上都有几个项目，福建也会有新项目。主持人今天是从产业地产发展的现象和案例展开讨论了很多问题，不去避讳行业的些问题，从产业地产参与的几大主体中，今天主要从民营力量市场探讨区域和企业，希望这是个开始，联东今年会给大家个惊喜，相信今年产业地产领域也会有个力量的崛起，形成产业化专业化，希望更多像赵老师这样的专家智库引领产业发展，最后，请赵老师为今天的对话做个总结。赵弘主持人已经做了很好的总结，产业发展园区化集约化集群化，是中国在城市化工业化过程中个必然的趋势。在这个过程当中，我们走过了。
10、路程，有经验，也有教训。但是买单者往往是老百姓和政府，最终还是老百姓。从老百姓的利益角度考虑，从政府的责任角度考虑，我们应该很深入的研究这个市场，研究这里面的规律，在这个过程当中，参与的主体比较多，比较复杂。特别是房地产调控，已经迫使很多房地产商转型做产业地产，商业地产，但是队伍良莠不齐，经验积累时间长短不，有成功的，有失败的。有责任心很强的，有责任心不够强的，所以呈现给我们面前的喜忧参半。我觉得可能忧要多点，不是喜多点，因为现在看到千城面，千园面，每个城市缺乏有效规划，缺乏高品质的产品，所谓的产品就国内些城市也逐渐成为种时尚和潮流。但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布。
11、，我们就是根据这种规律，通过跟联东谷等机构的合作，提供专业研究，对市场的把握更有针对性，更有深度。作为政府来讲，现在也需要利用社会的力量，推动本区域的发展，包括引入些产业地产商进行园区开发，引入些咨询机构智库来进行规划。因为，现在，全国来看，产业园区雷同，恶性竞争，没有特色，个概念出来，全国窝蜂。提出战略性新兴产业，每个城市都搞战略性新兴产业。提文化创意产业，全国每个城市都是文化创意产业。这就表明，政府对于市场的把握，还没有进入个专业化的阶段。这个专业化需要专业化的人去做。在美国，类似智库这样的机构是很多的，很多政府的需求，转化成种政府采购，采购以后帮助政府做决策，由划桨的政府变成掌舵的政府。社会分工越来越细化，专业化水平越来越高，没有独树帜，没有准确定位，没有自己套完整定位机制和设计，那么后期的运营就会限制。而且旦出现问题，再退出成本就。
12、，教育设施医疗机构休闲娱乐就业环境交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京上海这样些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。首先，郊区化产业就业居住格局的体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。未来中国大城市的郊区化需要从产业布局居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以。
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