北京望京商业步行街(商业广场)项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

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按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过点发展目标之就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大促进了望京地区商务氛围提升。

随着望京地区产业高速发展，望京地区将凭借区域产业经济核心竞争力，以及整体环境日趋完善，成为北京另个具有复合功能城市中心地。

望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进发展。

在望京高科技产业园区建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业需求。

望京写字楼物业项目统计表项目名称体量租金元日档次爱慕国际乙级博雅国际中心规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。

单从现有物业面积来看，此体量办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业支持，在园区优惠政策吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。

区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。

基于以上客观条件，未项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售现金状况分析。

其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。

销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中具体体现为物业面积销售同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积经营收益不再体现于开发商收入之中。

依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额，元年月累计总回款额，元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。

七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。

分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建综合性区域。

按照北京市政府对望京地区城市副中心定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯生活居住区朝着国际化望京方向发展。

望望京京区区域域规规划划望京地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。

总体布局由地区功能链自然生态链景观绿与北四环东路构成了个环线，将望京核心区于京顺路北四环紧定比例。

在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。

在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到。

资金回笼可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户订金及租金而进入随后销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。

在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。

另外，宗地也考虑了考虑全部自持资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。

六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面，内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积，建安费建筑面积，管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本，销售价格，销售收入，所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态，价格盈亏平衡点静态，依据对于宗地状况及其他开发成本预期，初步界定宗地楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。

配合其他经营及管理费用初定项目单方成本为元建筑平米。

表中销售价格为元建筑平米，后续现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。

额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价，建安费，管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广