区乡房地产项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解决了万余户居民住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好重点经济适用房小区。

房地产二三级市场联动效应初步显现。

年市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。

根据房地产发达地区经验，二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展，存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩，而是带动增量房市场增长。

广州深圳存量房交易大大超过了增量房交易，而市现在存量房交易确小于增量房交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场操作空间很大。

年市增量房市场交易起，交易建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起，建筑面积为万平方米。

存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推动了房地产市场梯级消费前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二市房地产市场分析三有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析投资地块的地理环境二地区区域分析三项目周边主要物业分析四乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，年国房景气指数值达到点，比上年增加点，保持了快速上升发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺局面。

随着国家经济形势好转和相关政策出台，投向房地产资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲增长势头，中国统计，房地产市场也呈现出以下主要特征全国房地产开发及销售情况表年实际比上年同期住宅投资亿元商品房新开工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售建筑面积万平方米商品房销售额亿元其中销售给个人亿元占总销售额比重开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投资。

其中商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。

消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积，比上年提高个百分点。

销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

年商品房每平方米平均售价元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。

个人住房贷款逐年翻番。

四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。

其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额。

二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。

现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面，带来了房地产市场繁荣。

需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

从各城市反映情况看，随着个人买房兴起，面积不大，设计合理，功能齐全中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者重视，住宅产品创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。

中国房地产信息谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相致。

二市房地产市场分析年房地产市场年市房地产因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。

项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

开发区内已形成些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都快更上。

在建幸福大道，大道将决定花园在该区域内具有其他物业不可替代优势。

产品定位具体建议见第六章项目开发建设建议。

料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相致。

二市房地产市场分析年房地产市场年市房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积，销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。

目录第章前言报告编制目二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二市房地产市场分析三有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析投资地块地理环境二地区区域分析三项目周边主要物业分析四乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式二项目开发经营优势点三项目开发经营机会点第五章项目定位目标市场定位二产品定位第六章项目规划建筑设计建议项目总体规划建议二住宅建筑设计建议三小区配套设施建议四环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目经营成本估算四项目利润估算五项目现金流量财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。

中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。

在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。

同市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。

四乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。

客户类别来此区域置业客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近范围。

如生态花园，空军雷达学院，乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。

已购房客户区域分布如下区域江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。

客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规住宅消费类型。

购买力来此区域置业客户购买力较强，已购放客户家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。

购买动机此区域置业客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对该项目真正突出于乡住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

置业意识古房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

年，市正式步入住宅商品时代。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。

年市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。

经济适用房建设取得较好成效。

年市不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经济适用房施