南京市国际服务外包产业基地地块项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。

主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。

河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。

二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化体育场馆。

体育盛会举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。

政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。

可以说十运会举行使河西规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。

三是有优越位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。

离中心城区较近位置优势和将来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功能，成为现代化新南京标志区域。

南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城重点工程。

总占地亩，建筑面积万平方米，规划将整个园区分割成信息技术外包总论第部分南京市概述南京概况流铁路城墙等为自然边界。

分为东西南北中五个片区。

其中项目所在西片是主城重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区中心功能居住与新业相协调中高档居住区功能以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功能。

第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。

全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。

商品房供销情况年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住宅上市万。

同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销售套，面积万。

年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。

其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。

二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。

其中二手住宅交易套面积万均价元。

土地市场情况南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长。

其中溢价超过共块万，占总出让面积。

房价走势分析从上图可以看出，南京房价在月份上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右涨幅上。

而本地块所在河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初均价元平方米左右涨到年尾元平方米左右。

南京写字楼及商业简析目前南京写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平米，超过了年全年万平米销售量。

目前南京写字楼主要分布在新街口大行宫山西路珠江路鼓楼和新起奥体板块。

商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增待售量为万平方米。

而年南京商铺总上市面积为万平米，实际销售万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述数据可以看出，年南京商业上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟年基本相当。

且年新上市商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区域占据了总上市量。

河西商业方面表现也比较突出。

市场发展前景预测年全年南京楼市供需比为，处于供不应求状况。

但到了年底，南京住房市场供求关系得到明显改善。

月全市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比最高点。

从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。

而对于前期涨幅较大河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

从区域来看，南京江北江宁河西将成为未来市场热点区域。

写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年消化速度，还需要两年左右时间，写字楼竞争压力较大。

商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至资产余值回收经营资金资金运用开发建设投资经营资金日常经营费用营业税金及附加土地增值税所得税应付利润偿还借款本金偿还经营资金借款偿还其它短期借款其它盈余资金累计盈余资金自有资金现金流量表序号项目合计现金流入销售产品收入出租产品收入自营产品收入自用产品应计收入长期借款现金流出开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿借款利息支付净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值全部投资现金流量表序号项目合计现金流入销售产品收入现金流出开发建设投资经营资金日常经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值评价汇总表序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措万元自有资金万元长期贷款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元净利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率销售利润率销售净利率投资利润率项目开发期年机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。

地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右待拆迁民房及厂房。

出让文件中约定用地范围内拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。

并需缴纳亿拆迁保证金。

地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。

项目风险分析经过对挂牌出让文件仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件目录总论第部分南京市概述南京概况主城功能布局特征第二部分房地产市场概况房地产投资情况商品房供销情况二手房交易情况土地市场情况房价走势分析南京写字楼及商业简析市场发展前景预测第三部分项目概况项目区位项目规划指标土地现状出让条件项目风险分析第四部分区域市场分析河西板块概述南京国际服务外包产业园介绍区域住宅市场分析区域写字楼及商业市场分析第五部分项目分析及开发计划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析项目开发计划项目销售计划售价预测销售收入预测第六部分项目投资测算项目总投资预测投资计划与资金筹措表资金来源与运用表自有资金现金流量表全部投资现金流量表评价汇总表总论南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心中央商务区绿博园广场万写字楼底商联强国际大厦万嘉业国际城万写字楼底商项挑战较大。

项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。

经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。

除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。

各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。

分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。

因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。

同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础。

开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。

预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。

销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。

因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。

住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。

商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。

写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。

如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。

先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大市场风险。

拆迁风险目前地块拆迁现状未知，后续拆迁成本不确定，存在定风险。

另，出让文件中规定现