南京百家湖西花园住宅小区项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。

楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。

百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。

百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。

根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。

主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。

此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件江苏省分行评为级信用单位，年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。

公司总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员人，经营管理机构为财务部工程部总经办企划部百家湖杂志编辑部。

三可行性研究报告编制依据江宁开发区管委会年宁经管委发号文关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项批复二江宁区建设局百家湖西花园住宅小区规划红线图利源公司提供项目有关资料三利源公司年月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告协议。

四项目建设必要性我市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。

根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府提出年初见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶要求，我市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业作用，加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。

本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来人们对中高档住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，培育新经济增长点具有十分积极意义。

二进步完善江宁区投资环境需求随着改革开放不断深入，南京市及江宁区经济建设日新月异，禄口国际机场通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作中外企业员工不断增加。

但多年来江宁区生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中大缺憾随着区域经济水平提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。

在拥有较强经济实力前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外，远离都市优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年海外及港澳台投资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜居所。

因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展具有积极意义。

综上所述，本项目建设十分必要。

第二章市场分析市场分析随着国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提高，曾度低迷房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户主体已由集团逐渐转为个人。

预计今后几年住宅商品房需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳发展阶段。

改财务上可行，且有定抗风险能力。

第八章结论与建议房地产是南京市第三产业核心产业之，房地产发展直受到市委市政府高度重视。

本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅需求，将对营造江宁经济技术开发区良好投资环境提高人们生活质量拉动地区经济将起到积极作用。

经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。

建议项目单位加快办理有关前期手续，申办市区部分规费减免，争取早日开工建设。

研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源可能性。

周密策划项目营销方案，以准确市场定位成功广告宣传来赢得客户。

同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进步减轻项目财务风险。

在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态环保角度策划百家湖西花园宣传，让本项目先进建筑技术丰富人文内涵和以人为本环境生态思想能够融合利源公司良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。

体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。

百家湖西花园住宅小区具有以下优势项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势�自然环境优势。

随着社会发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区自然环境要求日趋苛刻。

而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

�人文环境优势，本项目东侧为已建成百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特人文环境优势。

�交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前��开发百家湖花园样具有十分优越条件。

同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手优势分析项目与南京市区目录第章总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件第五章建设方案第六章实施进度第七章工程投资与财务分析第八章结论与建议附表附图和附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目建设背景南京江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区是于年月开始创办江苏省首批省级开发区之，年月被批准为国家级高新技术产业开发区。

江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积平方公里。

北距中华门公里，南离禄口国际机场公里，东与江宁区相连，西依韩府山翠屏山和将军山。

江宁开发区所依托古都南京，为江苏省省会。

是全省政治经济和文化中心，也是我国重要综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海大商埠。

近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之电信利源中路下电话通信光缆，能满足本项目要求。

三，次要道路宽米，均为水泥路面支路宽米，为石板及卵石路面。

采用人车分流系统，各种车辆包括机动车进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境安静和整洁有序。

每幢跃层楼设置与户数相等半地下车库或地上车库。

五无障碍设计整个小区均按无障碍设计。

小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。

局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。

四消防本项目消防主要是住宅小区室外消防及小区公建变配电所等处室内消防。

商场等人流量集中公共建筑室内设消防栓，并配备定数量泡沫灭火器住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。

室外沿主要道路设置消防栓，次消防用水量按升秒计。

小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为或米，以保证消防车行驶。

五环境质量综合保障水压保障技术根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。

二绿化生态技术绿化是小区环境建设核心，本项目采取主要措施有�小区地面种植耐候耐践踏性草种，无露明土�停车采用混凝土预制格栅铺地硬草坪，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地�东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。

三垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。

四生活污水处理本项目实行雨污分流。

雨水排入利源中路雨水管，小区产生生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利源中路城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。

第六章实施进度目从计划本项目建设实施与销售同时进行。

待初步设计方案确定后，即可开盘销售。

本项年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。

销售从年开始，年完成。

具体实施进度如下编制可研报告前期审批等年月年月方案招标初步设计年月施工图设计年月年月建筑施工及环境建设年月年月竣工交付年月销售年月年月第七章工程投资与财务分析总投资估算南京百家湖西花园居住小区项目总投资用等两部分组成。

其中万元，由开发建设投资经营费开发建设投资万元，由土地费用工程费用其它费用开发期税费管理费用财务费用销售费用和预备费组成。

土地费用按万元亩计。

工程费用万元。

其中�普通公寓以元平方米计�跃层式公寓以元平方米计�公共建筑平均以元平方米计�电气按元平方米估算�水卫按元平方米估算�道路广场按平方米面积，元平方米估算�绿化按平方米面积，元平方米估算。

开发期税费万元。

其中�勘察设计费按工程费用估算�监理费按工程费用估宅碧水华庭江苏联骏公寓别墅中国人家江苏东恒别墅期房养龙山庄天地房地产多层住宅