销售收入过亿元企业家过亿元企业家过亿元企业家过亿元企业家过亿元企业家。

非公有制经济增加值占国内生产总值。

县已成为省经济强县之，被省政府确定为省加工制造业基地。

招商引资成效显著，园区建设日新月异。

年，共引进县外资金亿元，集团集团等批国内外知名企业相继落户。

外商及港澳台投资企业达家，自营进出口企业达家，其中综合性进出口贸易公司家。

年，实现出口总值万美元，实际利用外资万美元。

县高新技术开发区规划建设面积平方公里。

三纵三横主干路网已建成基本框架。

铁路站陆路口岸和给排水供电供气通讯设施东青高速公路稻庄入口及其他干道正在配套完善。

区内逐步达到七通平建设标准。

小商品批发交易中心项目选址在县城南立交桥以东工业园区与商贸区结合部。

第二节项目提出背景黄河三角洲是我国个正在崛起大河三角洲。

黄河三角洲中心城市，正在以我国东部新兴石油城市形象和经济繁荣环境优美佳绩受到国内外广泛关注。

年月，发展黄河三角洲高效生态经济被九届全国人大四次会议列入国家十五计划纲要，同年月，市被联合国工业发展组织认证为绿色产业示范区。

年，省将市规划为加工制造业基地。

从市整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲范围，由于这区域是黄河于近百年冲积形成新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是个广阔原生生态区，有平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体自然保护区。

因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件原因，市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低态势。

县作为市发达地区，与中心城区共同发挥着带动整个近代黄河三角洲发展起飞龙头作用。

县经济高速发展主要得益于工业强县战略实施。

根据县决策层发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带产，实施经济结构战略性调整。

从全县各相关产业及投资指标增幅看，年工业总产值完成亿元，比上年增长全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

在国有及其他经济类型投资中，基本建设投资增幅，更新改造投资增幅，房地产开发投资下降。

从体现第三产业水平社会消费品零售总额看，年完成亿元，增幅，其中批发零售贸易业实现零售额亿元，增幅。

从以上数据情况分析，全县工业发展速度达，确实起到了带动各产业发展重要作用，而基本建设投资增长倍，有发展过热趋势。

第二产业工业迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特别是以批发零售贸易为主体商业，有着迅猛增长市场容量。

大型商业已入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步增加杭州商铺业投资市场走势依然活跃深圳有更多中小投资者开始密切关注商铺市场投资。

市西城商铺业投资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。

随着年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源稀缺性开始弱化。

但在未来几年，商铺市场总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。

这种供求不平衡状态可能会持续段时间，主要来自三个方面需求是国内外商业企业需求二是外资进入中国需求三是国内其他投资者需求。

目前上海商铺平均回报率达到。

由于平均回报率仍维持在较高水平，因而商铺开发与供给将持续增长。

从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。

商铺是种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺投资仍是商家重要抉择。

第二节项目区发展小商品市场可行性分析从工业园区产业布局看项目可行性近年来，县以培植壮大县经济开发区和工业园为重点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。

年该县按照高起点规划高标准建设高效能管理原则，采取工业向园区集中人口向城镇集中措施，将上述两个园区统规划，形成了先期建设面积达平方公里高新技术产业园区。

区内几十家限额以上工业企业，主要分布在石油化工化学化工造纸印刷纺织橡胶塑料制品新型建材机械电子热电等重要行业。

原工业园内已形成了个具有相当规模工业园区，有橡胶工业园工业园集团农产品加工区工业区工业区等。

发展起了集团集团集团集团集团集团集团集团等家大型企业集团。

纵观这多类型工业齐头并进工业园区，乃至整个县城产业群体，却没有家与上述集团实力相当商贸企业或集团。

严重产业布局失衡使工业园区建设缺少第三产业支撑，商贸业滞后造成流通渠道不畅，人流物总论第节项目名称及承办单位项目名称小商品批发交易中心期工程二项目承办单位及法人承办单位小商品市场发展有限公司法人代表三项目建设地点省县城东新区新城大道以东绕城路以西傅家路以南潍高路以北。

四项目负责人五可行性研究报告编制单位编制单位工程咨询资格证书编号工咨甲资格等级甲级发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会核准通过，归档资料。

对企业有关规定，其中残值率为，折旧年限为建筑物年，设备按年，开办费摊销按年。

四财务费用，按现行财务制度规定，将项目经营期发生长期贷款利息以财务费用形式计入总成本费用，借款利率为。

详见附表经营成本费用估算表三利润及分配按利润计算缴纳所得税，所得税可免年，税后利润先用于还款，还清贷款后按计提法定盈余公积金，按计提任意盈余公积金。

第二节财务评价根据国家现行财税制度，使用现行价格现行工资执行标准基准收益率对该项目获利能力清偿能力等指标进行评价。

财务盈利能力分析根据附表财务现金流量表全部投资计算财务评价指标如下所得税后财务内部收益率财务静现值万元动态投资回收期年静态投资回收期年二根据损益表详见附表损益表营业收入营业税金及附加估算表详见附表营业收入营业税金及附加估算表及总投资额计算指标投资利润率投资利税率二清偿能力分析本项目长期借款共计万元，按最大还款能力计算借款偿还期为年，还款资金首先来源折旧和摊销，其次为税后利润。

详见附表借款还本付息表三综合效益评价经济效益评价本项目建成后有良好经济效益，其收益为年均收入万元，实现利润万元所得税后全投资内部收益率为，高于行业基准收益率全部投资财务净现值为万元，动态投资回收期年，可按期收回投资。

二社会效益评价本项目建成后可改善和提高当地居民居住和经营条件，同时可解决工业园区产业布局失衡问题。

中心市场建成可带动商贸业发展，促进当地物流体系建设，给园区发展带来生机和活力，同时项目建成后本地可增加多个工作岗位，可促进劳动就业和社会稳定发展。

由于这小商品基地以大规模批发业务为主，可带动北方大范围区域经济发展，扩大就业和提高人民消费水平，增强社会稳定。

第三节敏感性分析本项目中总投资及出租收入变动对项目盈利能力影响较大，故选取这两个变动因素采用列表法，以税后全投资财务净现值投资回收期为计算基础，当固定资产投资出租收入出现变化时，对财务净现值全部投资内部收益率造成影响结果见表。

表敏感性分析表序号项目基本方案固定资产投资出租收入财务净现值万元全部投资内部收益率从上表分析结果可以看出，出租收入变化对财务净现值投资回收期最为敏感，故在进行项目投资时应慎重考虑出租价格变化。

第十二章结论与建议第节结论小商品市场发展有限公司将利用县特有地理优势，在县城东新区新城大道以东绕城路以西傅家路以南潍高路以北建设中国小商品批发交易中心。

拟建商住楼户中心市场栋，占地亩。

该公司将吸收杭州九莲综合批发交易中心和文登小商品批发交易中心成功运行经验，将本市场建设成为连接国内南北方物流业发展桥梁和纽带。

本项目建设，符合市及县经济发展需要，项目建成后将大大提高市和县知名度，对于推动当地经济建设将起到积极推动作用。

本项目建设二从城南区位条件看项目可行性地处城南小商品批发交易中心南枕东西要道潍高公路，西依南北通道辛河公路，东依高速公路与济南青岛高速相连。

这流畅交通形势将给小商品制造批发流通销售带来极大便利。

如果以这商贸城为圆心，以公里长度为半径划圆圈，则滨州淄博青州寿光五市和区利津博兴桓台临淄昌乐区县均在这个圆边线区域，这就形成了种圆周经济密度较高，圆心周围经济密度相对较低态势，这地理结构巧合极其有利于在其中心建设商贸城。

同时，由于市已被省列为半岛城市群，这里正是省会济南与东部城市群相衔接通道地区，非常有利于商品流通。

同时，黄河三角洲北连河北京津，南接泰沂苏北，这商贸基地必将成为南北物流业纽带和桥梁。

因此，在此处建设小商品批发交易中心项目有着良好区位优势。

三从小商品市场规律看项目可行性因为小商品是以小兴业，小商品易于加工生产，易于流动增值，易于大体量批发，小商品经营者本金可大可小，易于租房启动。

发展到定规模后还可将南方各种小商品生产厂家引入该地，就地加工销售，从而大大减少流通环节，降低运输成本。

按照外地经验，个万人口聚集地，就可做起个颇具规模小商品市场。

这小商品批发交易中心公里半径内包括了几十个乡镇，其辐射力极易通过这些商品集散节点渗透到千家万户。

又可以通过圆周带城区和市县驻地辐射和开辟更加广大区域市场。

集团充分把握了这小商品流通规律和区域市场形势，并着眼于以商招商，将南方实业家和经营者引入商贸城经商创业。

这又将带来发展观念经营理念变革，启动北方民众发展潜质。

因此，在这潜在集散中心建设小商品批发交易中心，有条件再次获得巨大成功，成为鲁北地区重要商品流通基地，并推动当地第三产业长足发展。

从以上市场环境条件分析，集团小商品批发交易中心项目是可行。

第三节拟建规模本项目将建设中心市场楼栋，地上层，无地下室，小商品批发交易中心设个摊位，全部出租层设办公区宾馆及洗浴中心，办公区部分自用，其余部分和宾馆洗浴中心全部出租建设商住楼户，地上层，无地下室，全部出售。

全部工程占地亩。

第四章建设条件及配套供应情况第节建设条件地理位置项目区位于省县城东新区新城大道以东绕城路以西傅家路以南潍高路以北。

县东濒渤海，北临全国第二大油田胜利油田，南靠齐鲁石化，地处胶东半岛与内陆结合部，是环渤海地区通往京津唐