1、证复印件青浦区计划委员会批复的青计投第号关于开发建设东方夏威夷暂名花园商品房项目建议书的批复复印件上海市青浦区规划管理局核发的青规书第号关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知复印件上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书号上海市建设项目选址意见书复印件项目位置图项目地形图复印件原图另附，图幅号ⅢⅢ。上海市青浦区规划管理局核批的规划编制要求核定表复印件上海市城科规划设计事务所设计的青浦东方夏威夷水景别墅详细规划总平面图复印件及上海众宜建筑设计有限公司设计的青浦东方夏威夷水景别墅区方案设计上海市青浦区规划管理局核批的项目详细规划方案批准文件复印件有关建设项目内容配套内容的书面征询意见上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的青浦东。
2、税金及附加，按销售收入的计取。所得税所得税按计算。动态财务指标根据附件现金流量表可测算出财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年资本金利润率不确定性分析盈亏平衡分析本项目的销售盈亏平衡点按下式计算销售盈亏平衡点建设投资销售收入销售费用营业税即当房产销售率达到时，相当于销售收入为万元时，项目即可保本。敏感性分析对本项目而言，影响投资收益的风险因素主要有建设投资房产销售价格银行贷款利率等。现选取建设投资房产销售价格进行敏感性分析，见下表。建设投资的影响建设投资净现值内部收益率销售价格的影响价格变动净现值内部收益率以上分析表明在建设投资增减销售价格升降的情况下将在较大程度上影响本项目的财务收益。社会效益。
3、容积率等规划参数不变土地单价不变，投资额按土地面积比例相应增加，内部收益率基本保持不变。建议发挥整体开发效益建议建设单位在下步设计中从总体布局建筑结构和小区智能化等方面优化和完善。设计理念的合理化建议在设计上不仅要利用原水和杉木林资源，结合本项目地块的原状特点，减轻土方驳运量的难度，提高创造利润的元素，建议适度考虑地下建筑物的建筑设想，如建造集中型的地下停车库地下室会所，甚至可考虑部分别墅带半地下室。抓住各阶段的重点，动态运作建议建设单位在建设过程中要创造项目的亮点，做好营销策划，主动占有市场，滚动运作。加强建设监理和造价投资的控制并尽早落实与预销售有关的配套事宜，吸引更多的潜在的有效需求购房者，以期在取得良好的社会效益环境效益的同。
4、方夏威夷水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要复印件项目资本金承诺书及有关凭证咨询公司简介咨询公司营业执照复印件咨询公司工程咨询资质证书复印件。上海建经投资咨询有限公司二〇〇年六月二十五日万元年用款约万元，年用款约万元。第十章经济效益与社会效益评价项目财务效益评价营业收入住宅平方米，以均价元平方米销售，销售收入预计约万元。期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，二期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，三期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，销售情况预测见下表。占总销售收入的百分比年年年年年年期工程二期工程三期工程合计成本费用项目投入成本即为项目总投资估算表中的总投资，其中销售成本按销售收入的计取。项目的损益销售税金营。
5、项目作为商品房出售的别墅建筑面积为万平方米其中各别墅的房前绿化园地的售价已折合在别墅价格中销售。本项目的公共建筑面积平方米及公建配套设施不出售，建成后作为公建配套活动场所及物业管理用房具体设计方案有商业性建筑房屋的可根据规定出售。上海元龙企业发展有限公司对项目的策划资金筹措建设实施生产经营债务偿还和资产的保值增值，实行全过程全权负责。项目的物业管理本项目建成后，全部别墅作为内销商品房出售，并根据业主的要求拟由总公司下属的上海鑫昌物业管理有限公司或采用市场择优选择管理水平高社会声誉好的物业管理公司对小区进行统的物业管理。第八章建设实施进度安排项目实施期间的各项工作根据国家的经济发展上海房地产市场的发展项目规模和客户的潜在需求增长以及本。
6、在考虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通过各种贷款来完成，般来说，总价约在万的套别墅，对大多数成功人士均认为是可以接受的。以购买总价约在万元的普通型别墅为例，若首付，余款以年按揭，每月的还贷约在元人民币左右，具有这承受能力的人群将更大。对需求人员结构分析项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占，是个不容忽视的别墅房消费群体。而证券公司中岁以下的年轻人占以上。换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板企业家慢慢的向社会的白领阶层金融界人士机关公务员等转变，他们收入稳定年富力强，对自身的要求较高，随着的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员包括国内国外的也将加入其中，也就。
7、资估算，不包括住宅室内二次装饰费用。公建配套房屋的建筑装饰按可使用标准交付。建设投资估算的计取建设投资根据建设单位提供资料及国家有关规定上海市建筑工程综合预算定额九九三上海市建筑工程预算定额九九三全国统安装工程预算定额上海市单位估价汇总表九九三及以上有关的九七单位估价表近期本市相关工程竣工结决算的主要指标，并考虑费用调整因素国家及上海市有关工程建设及其它建设费用的现行规定土地开发费用包括土地出让金征地税费征地包干费企事业单位和居民动迁费征地劳动力安置费企业用地返征地费土地开发管理费土地开发不可预见费等，共计万元各种增容费按国家有关文件规定标准计取，配套费依照规划平面图和近期市场价格估算而得预备费按第二部分费用之和的计取。维修基金依照。
8、及树木资源为建造真正绿色环保别墅住宅区创造了条件，加之便捷的交通网络，项目建成后对提高青浦别墅档次品位以及提高青浦名胜古迹知名度有着深远意义，从规划的角度合理调整土地使用结构有良好的作用。开发商在注重营销策划以及稳健的经营管理的理念指导下，可得到经济效益及社会效益的双赢。因此，该项目的建设是必要的。项目已可以实施建设基地现状市政配套条件环境条件不太理想，东北入口处的基耕桥也需重新建造。项目的规划设计布局功能配套均较为合理完善，对于尚未建立市政管网的配套设施布局如燃气管道污水排放处理的考虑与青浦区规划远景是相匹配的，建设条件已趋于成熟。项目在财务上是可行的经估算，项目建设总投资为万元，全部投资内部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，。
9、项目对资金的需求，本项目的建设期拟安排为个月含前期工程，三期滚动开发。进度安排如下在年月日年月日完成项目期工程的勘察设计动拆迁及前期准备工作。期工程于年月日正式开工，至年月完工，二期工程于年月日正式开工，至年月完工，三期工程于年月日正式开工，至年月完工。期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，二期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，三期工程于年月开始预售，计划于年月末全部售完，。建设实施进度表详见附件第九章投资估算及资金筹措项目投资估算的范围根据详细规划方案的建设内容和范围。项目建设用资金是由建设方通过自筹和银行贷款以及预售房产收入解决，本估算包括建设期利息。项目建成后除配套等不可销售部分外，别墅面积平方米全部出售。项目投。
10、取得良好的经济效益。附件有关物业市场调查统计表青浦东方夏威夷水景别墅项目建设进度表青浦东方夏威夷水景别墅项目总投资估算表青浦东方夏威夷水景别墅项目投资计划表青浦东方夏威夷水景别墅项目投资计划及资金筹措表青浦东方夏威夷水景别墅项目现金流量表及敏感性分析计算表青浦东方夏威夷水景别墅项目损益表上海元龙企业发展有限公司营业执照及房地产开发企业资质证书复印件上海鑫昌房地产开发经营总公司营业执照复印件上海鑫昌房地产开发经营总公司房地产开发企业资质证书和年上海市房地产销售百强企业证书复印件上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议复印件青浦县土地管理局颁发的青国用字第号国有土地使用。
11、海市有关规定计列。建设投资项目投资估算表见附件。经估算，本项目建设总投资万元，其中建安工程费万元，其他建设费万元，不可预见费万元，销售成本万元。维修基金万元，银行贷款利息万元。资本金项目资本金万元，占建设投资的，出资方为上海元龙企业发展限公司，出资方式为货币资金，资本金来源由出资方银行存款解决，出资方己承诺对本项目的资本金出资。资金筹措从年月至年月底，共需筹措资金万元详见附件，下同，略出资方将于年季度投入资本金万元。计划年月向银行办理年期抵押贷款万元。用款计划本项目建设期拟为个月。预计年用款约万元，年用款约万元，年用款约万元，年用款约收益率为，静态投资回收期年含建设期，动态投资回收期约年。其他事宜若基地东侧南侧按要求列入扩征并开发，。
12、评价本项目建设符合城市规划的总体要求，适应市府提出的将城市建设的战略重点从市区转移到提高郊区城镇化水平，创造上海郊区的优美环境景观，在郊区试点建设若干特色居住区，做到市区体现繁荣繁华，郊区体现综合实力，并对改善和拓展青浦区的投资环境，完善区域城市功能，满足城市居民的住宅需求，会起到积极的推动作用。评价结论本项目建设总投资万元，其中建安工程费万元，其他建设费万元，不可预见费万元，销售成本万元。维修基金万元，银行贷款利息万元。全部投资内部收益率为静态投资回收期含建设期为年动态投资回收期含建设期为年财务净现值为万元，项目在财务上是可行的。第十章结论与建议结论项目的建设是必要的本项目建设符合青浦房地产发展的需求及规划要求，该别墅区的天然水资。
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（房地产项目投资初步可行性研究报告(项目建议书)(doc39页)）
