1、价格。为便于本项目后期运作的顺畅，本报告内分别初步设定了返租与不返租的销售价格。项目销售价格建议返租销售价格根据市场调查结果及本项目的成本情况，建议本项目采取返租销售模式时销售价格为临以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全的新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值的提升。社会评价定性城市发展的影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场的三点线城市商业结构，为涟源市城市商业的发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边的街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路的物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿。
2、。本项目的成功开发营业，将使大部分经营户的仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境的建材市场，使建材市场获得新的发展机遇。对其他社会因素的影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定的投资收益和较低的投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全的投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到的家居建材消费服务。本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中的住房，从而改善目前市民的住房结构本项目的开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显的补充和带动作用。综合评价本项目的开发建设,有利于改善城市及项目周边的街区环境,提升城市品位,美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会。
3、油漆涂料区工程材料区化工胶剂区管材管件区五金机电区层陶瓷卫浴区玻璃制品区灯饰照明区地板地面区门窗锁具区层家居饰品区家私家具区办公家具区考虑到层租金和售价较高,因此本楼层内的业态均为效益较好,经营利润较高的行业,而楼则选择产品较大，流动速度稍慢，对场地规模要求较大的行业，以降低月租金，缓解经营户的租金压力。楼目前的业态定位较适宜于对主力店进行招商。涟源项目可行性研究报告第四章效益及风险分析十四项目投资估算项目投资估算表单位万元序号工程或费用名称估算价值备注土建工程万元按平米总建筑面积计算,土建成本按元平米计算,另地下层建筑成本估计为万元土地费万元附属工程及项目配套万元货梯观光电梯各辆，配套费用按元平米计算勘探万元相关规费万元设计费万元按元平米计算水。
4、线的街区面貌，使城市商业中心体现出真正的商业价值本项目的经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边的餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。对行业市场的影响站式的家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增强行业竞争力。为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使家居经营户能形成更为透明化，更为公平的经营环境。有利于市场产品质量和价格的透明，从而使消费者受益。大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。符合行业市场的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近县市，从而使涟源的家居建材行业更具影响力。
5、置集中的仓储用房市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度综上，项目分析中所反映出的情况说明本项目发展家居建材广场的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和销售招商过程中，可能存在以下不利因素销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目楼采取整体或部分返租的形式销售。市民对项目地段的怀疑态度。项目发展需依托强大的广告宣传造势，通过以主力店为中心，将后期经营过程中的价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。区域商业氛围不成熟，招商难度增大。首先启动主力店招商，以。
6、使项目赶上明年月份的房地产销售旺季，营造项目开门红的旺销局面，提升投资者和经营户的信心，树立本项目在涟源本地乃至周边几县市内的行业领袖地位。项目开发进度旦与销售脱节，将严重影响项目的推广和销售节奏。项目招商项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年月份正式启动广告宣传，月份左右启动销售的计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得市场先机。并在项目推广和销售启动后，在适宜的时间确定相关的招商对象招商政策，为项目成功运营打下良好的基础。另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证设计施工策划推广销售要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析比较论证。在设计和施工。
7、芙蓉路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。项目住宅部分应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与居住人流的分离。项目产品定位的市场依据本项目产品定位的市场依据以地产顾问进行的涟源市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有商家对产品的需求为层高在米之间面宽在米之间进深在米之间。面积在平米之间，以平米每个的铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。大部分市民对住宅的面积需求分平米平米两。
8、模最大化，才能实现开发利润的最大化。广告推广本项目广告推广的意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值的印象，获得强大的感官冲击效应而且对本项目家居建材广场的定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要的销售招商客户群体并将广告网络延伸至周边县市，以强大的广告宣传攻势掀起年涟源新的投资创富风暴。政策支持项目应更为到位的贯彻本项目关于返租免租的营销策略，并尽最大力度地争取政府相关方面的政策支持。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商的成功也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利更具投资价值的物业,开发进度项目应对开发进度进行严格把关，。
9、满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解市民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势。有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第期广告投放。十三项目产品定位方案研究项目产品定位原则本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品定位应符合以下原则符合项目经济效益目标的需求。充分利用项目地处人民路与。
10、电增容费万元管理费用万元基本预备费万元合计万元如引进主力店，则可以省去主力店装修费用约万,注本报告撰写单位仅提出参考价格,以上数据均以建筑面积在平米为基准进行估计所得,具体数额以实际操作为准。根据初步估算,本项目的总体投资成本大约为万元,此数据为基本的成本投入费用,并已核算地下层的建筑成本。十五经济效益分析项目经营策略项目层商业部分楼实行返租销售的办法。其中层返租期限为年，返租回报为二三层返租期限为年，第年回报率为，第二年回报为，第三年回报为，平均每年的固定回报为。此返租采取即买即返的执行办法，客户在签定购房合同时，即可获得三年固定回报共计。反租部分在具体定价中预留相应空间。项目销售过程中根据销售情况及整体销售节奏的安排，将适当应用价格策略提高销。
11、区间。其他调查数据。详见市调报告项目产品定位方案整体建筑规模控制项目地上总建筑面积在万平米之间，其中二三层为商业用房，单层建筑面积在平米之间四五六七楼为住宅，规划面积在平米之间。项目地下层，拟规划建筑面积在平米之间。层层高在左右，二三层层高在米左右，住宅层高为米。净建筑总高度约米。不含天花板及天际线高度户型规划临街商铺开间在米之间，进深在米左右，套内面积在平米之间。二三层商铺套内面积规划在平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。住宅户型规划以平米的三房平米的四房为主力户型进行设计。主要技术经济指标总建筑面积万平米商业面积万平米住宅面积平米容积率约建筑净高米项目业态定位方案本项目将囊括以下业态,具体的各楼层业态定位方案如下层含临街门面木业板材区。
12、益的评价均是可行的。涟源项目可行性研究报告第五章研究结论及建议十九总体结论及建议研究结论在对项目开发进行可行性研究后，本报告得出结论涟源项目开发将获得可观的经济效益和社会综合效益，该项目可行,存在问题及建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许的范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规。
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建材市场可行性报告