1、有较小下滑，而整个房地产业发展呈上升势头。年到年成都市住宅市场发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来呈不断上升势头。④年到年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。年到年，住宅投资出现小幅下跌。图成都市普通住宅开发投资状况图成都市普通住宅开发投资情况图亿元年年年年年年年投资完成额住宅数据来源成都统计局成都市历年普通住宅投资增长情况分析年年由于地前，单月供应及销售大体上呈现供销同涨态势。而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方餐酒吧茶楼美容院洗浴健身中心等等。四项目周边环境金沙云庭在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。然而该宗地被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利。五市政配套道路现状及规划发展目前为止，金沙云庭周边道路状。
2、正在建设中，开工面积在万平方米左右，是由政府组织实施项目。该项目上马定会对金沙西墅居住区造成定压力，政府出于地方保护原因，会控制该区域商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策原因，该项目立项会遇到较大阻力，但我们分析，根据公司与当地政府良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。三总体评价该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓臵业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。第三部分市场分析年房地产市场政策动向从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了些地方细则，至今仍有部分城市未出台新国十条执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策强烈冲击，只是冲击稍有差异而。
3、为成都住宅开发片新兴热点区域，金沙片区基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都第四商圈。表目前该区域主要在售楼盘有楼盘名称地址类型均价元平方米开盘时间七里溪香青白江同华大道号住宅东麓驿境青白江学苑路号住宅揽胜金沙青羊清江西路号住宅金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅金沙海棠青羊蜀鑫东路号住宅中海金沙府金沙遗址博物馆旁别墅英伦金沙金沙新域清水滨河路号高层金沙西墅青羊金沙遗址旁别墅保利金香槟青羊西三环大道以北小高层数据来源成都市房管局城西区域市场特征消费需求力度大，消费者构成多元化城西拥有丰富历史遗迹众多水系以及优美环境，西贵传统观念仍留有历史烙印，住在城西居家理念不仅吸引了大量成都消费者，还吸引了成都郊县市甚至川外消费者，消费至超过了历史同期最高水平。年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房供应与销售呈现出两种不同走势。月以。
4、况十分良好，蜀金路金沙遗址路清江西路金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。供水排水完整无破损，通讯有线电视电话网络完全接入。六规划控制要点该宗地总占地面积是平方米，建筑面积是平方米。总净用地面积为亩，规划设计条件中规定绿化率容积率，建筑密度总，建筑高度米，此宗地为二类住宅用地可兼容商业。七土地价格由成都市国土资源局查询得知，该宗地编号于年月日进行公开拍卖，起始价为万元亩，成交土地价格为万元亩。则，该宗地总地价为万元。第二部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属国有建设用地土地使用权归属开拓臵业土地用途商住混合用地土地使用年限住宅从年月日至年月日，还剩年零个月，商业从年月日至年月日，还剩年零个月规划规划所有权归属国有建设用地规划用途商住混合用地规划土地使用年限住宅年，商业年二政策性风险评估由于该宗地周边金沙西墅居住区。
5、策，以避免或减少因政策变动对开发效益目标影响。敏感性分析我们对本项目建造成本和售价风险作定量分析，针对种最不利情况总投资增加售价下降，来分别分析该项目主要经济评价指标变动情况。从项目敏感性分析可看出，总投资增加及售价下降对本项目经济效益有较大较明显影响，这要求开发商对本项目工程成本进行精密控制，同时不断加强销售市场广告宣传，以免出现以上种情况，从而影响到本项目盈利能力。项目盈亏平衡分析该项目总投资万元含应付利息。盈亏平衡点计算依据为销售收入总投资四项税费，四项税费中营业税按销售收入计城市建设附加税计印花税按计土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入计收。故在盈亏平衡点时销售收入为总投资万元那么当销售进度达到，本项目全部投资可收回。三社会效益和影响分析本项目依托当地客家文化，以自身自然景观环境资源中档价位中高档规划设计完善住。
6、缓了推出新盘速度而经过了年年市场调整，年受到系列优惠购房政策和开发商调价影响，市场刚性需井喷和投资客户重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房供应与销售呈现出两种不同走势使用和开发资金回收考虑，减少资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次付款方式分期付款方式七成银行按揭方式分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。经营管理风险对策引进优秀工程技术人才，特别是优秀项目经理，对般员工，加强培训，加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推厂促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。④政策风险对策密切注意国家政策调整，增强对经济形势和政策变化预测判断能力，提高应变能力，及时调整公。
7、和月回落个个和个百分点。从单月完成投资来看，月仅完成投资亿元，分别比和月减少亿元亿元和亿元。图年年房地产开发投资增速走势图数据来源成都统计局投资成份状况最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。国有经济逐年增长成为成都高层住宅主力，年所占比列超过。表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元年年年年年年国有经济集体经济私营个体经济数据来源成都统计局历年投资开发分析年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元同比增长。占全部投资。非住宅住宅亿元。同比增长，上述个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。综合数据分析，开发投资与销售快速上涨有其定合理性，但不具备持续性，开发投资量下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地。
8、于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。基本需求稳定，支撑低位反弹当前政策调控重点，应该理解是为了挤出投资需求泡沫，但对首套购房等基本购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本居住属性。因此，基本需求大小成为影响下步楼市走向关键。对各城市来说，由于城市化进程推进所带来城市人口增加，及城市生活水平提高所引发购房需求，是构成住宅基本需求主体。从第部分相关经济数据可以看出，楼市受新政影响甚大，导致楼市供求量紧缩，说明了政策已经取得了定抑制，保持现状效果。二成都住宅市场分析成都市房地产市场历年市场状况成都市年到年房地产市场状况年成都市主城区商品房供应总量为万，同比下降减少万，相较年同期下降减少万。共计成交万，同比增长增加万，相较年同期增长增加万供应量下降原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减。
9、宅社区形象极高性价比等来吸引市场关注，充分结合中国传统邻里文化成都蜀都文化金沙当地客家文化，刺激买家购买欲望，引导金沙片区房地产市场居住革命。第八部分可研究性结论与建议拟建方案结论性意见结合本项目优势和劣势及金沙片区房地产市场特点，因此本项目拟定位为金沙核心区内别墅级亲地低密人文社区。根据各项经济指标可以得出，金沙云庭在建筑类型上建成小高层，住宅楼层在至层，商业楼层在层左右是对于此地块最佳利用。在户型方面可以建设成平方米或者平方米区间户型面积，或者两者兼容也是可行。项目所带来社会效益和经济效益是令人满意，根据项目特点及其发展潜力看，符合开发公司开发经营战略。二项目主要项目主要问题解决办法和建议金沙云庭地处成都市青羊区金沙遗址路，西二环到三环，离中心城区较近，项目附近目前已经形成居家氛围，人气很旺，周边现成投资亿元，比去年同期增长。分别。
10、前，单月供应及销售大体上呈现供销同涨态势。而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政策影响。供应与销售量持续下降，反映出市场各方对后市政策导向和市场发展方向观望情绪依然较大。月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现倒走势。本周均价走低，新开楼盘价格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，日至日成交总量仅套，再创新低。图年月成都市商品住宅新增供应量供应面积万数据来源成都市统计局成都历年住宅市场投资状况表成都市历年普通住宅投资走势表单位亿元单位亿元年年年年年年年投资完成额住宅数据来源成都市统计局从年至年，成都市住宅开发投资呈持续上升势头，年到年投资势头有所回落。年到年成都市住宅市场。
11、产开发融资进行调控初期，应严格加强项目和土地审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场反应过度造成房价大起大落。成都市住宅市场各项指标成长状况年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟年，表现为房价上升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升较多等特点。成都市统计局公布数据显示年成都市主城区新开住宅整体均价为元，主要是由于年新开住宅项目中，均价在元以上项目就多达个，新增供应面积万，占到主城区新增总量，拉高了整个成都市区房价。年成都郊区新第部分项目概况宗地位臵金沙云庭该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。二宗地现状四至范围东面是金沙西苑楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。此处地势平坦，与周边地势持平。遗址，古蜀金沙文化主题摸底河公园华贵皇陵公园洗练厚重汉代廊桥公园多个大型生态文化公园构建起该片区多重生态屏障。作。
12、已。全国各地目前表现基本致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到定效果。新政局部奏效，市场快速触底抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效是需求被全面抑制。随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上半年各地成交月度走势看，年初个月，在季节性因素和年底出台楼市降温政策双重影响下，成交冷淡。然而，逼出供应量目暂未有效。今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开面，希望加速开发商现有项目建设速度，以增加住宅市场有效供应。但从市场反应看，土地供应量增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。年上半年，中原监测全国个城市居住用地成交公顷，同比上升。在政策调控下，尽管开发商拿地趋。
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