1、所为的养老模式，要在市独树帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，是建议引入市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为市其他的养老服务机构医疗机构。
2、低项目风险。第十章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发展的需要建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。目前市养老服务机构大约有的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，老年公寓建成后每年可解决位老年人入住养老服务机构，有效缓解市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧本项目建成后将填补市高档老年公寓的空白，解决市没有高档老年公寓的难题，为三高高文凭高职称高收入老年人群搭建了个发挥余热实现。
3、旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有条路通公交车，另条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。多元化的风险该项目最大的特点。
4、提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴的各类税金高达多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，。
5、房屋配套设施建设费用约万元按个床位，每个床位平均投入万元床位万元万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元。三总投资估算期投资二期投资亿二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第八章投资效益预测期投资效益预测按该项目期建成包括第阶段和第二阶段以后进行测算。由于期以学院原亩土地和新征亩土地，占地面积较小房屋为改造学生公寓栋专家楼和新建综合楼栋，环境条件及住房条件与目前市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前市高档老年公寓稍高进行测算。年均营业收入客房收入万元学生公寓改造老年公寓约万元张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入。
6、，具有显著的社会效益和较好的经济效益，因此这是个建造可行性很强的项目。万元年年预计期项目投资年收回成本。二二期投资效益预测按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境硬件设施还是软件各方面都将达到目前市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。年均营业收入客房收入万元老年公寓新增张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算张床位元月月约万元护理收入万元按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床。
7、收入万元按每天元，利用率计算元天天约万元场地出租医院协会办公商业收入万元按出租平方米，每平方米元月计算元平方米平方米月约万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按的人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元其他收入万元按每天收入元计算元天天约万元年均营业收入约万元二年均营业支出营业费用万元工资及福利费用万元工作人员按的比例配备，平均工资元月含福利人元月月万元管理费用万元按营业收入的计算万元万元包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维。
8、府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。该项目建成后，将打造高级护理中心，方面作为职业技术学院家政专业学生的实训基地，同时也将为市其他的养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。为市培养高级护理人才作贡献。老年公寓的建造是个投资大短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国个养老产业示范点之，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。综上所述，我们的结论是建造老年公。
9、住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元月月约万元综合楼老年公寓约万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用层楼做老年公寓张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算张床位元月月约万元商务客房万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用层楼做商务客房套间，按平均每套间元天，入住率计算套间元天天约万元护理收入万元按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元月月约万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约万元商场收入万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约养生收入万元按每天有的人进行养生，即人，每人元计算元人人天约万元会议。
10、就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品能否吸引市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二风险规避建议老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益，是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住要重点打造项目的老。
11、费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等。水电气费用万元按营业收入的计算万元万元营业费用合计万元营业成本万元餐饮成本万元老年餐饮万元按老年公寓营业收入的计算万元万元度假酒店餐饮万元按餐饮营业收入的计算万元万元养生成本万元按养生营业收入的计算万元万元营业成本合计万元营业税金及附加万元营业税万元万元万元城建税万元万元万元教育费附加税万元万元万元营业税金及附加合计万元注未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出万元三年均营业纯利润营业收入营业支出万元四项目投资回收期期项目投资约万元，年均纯利润约万元，投资回收期万元目处于市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的。
12、自我价值，真正的做到老有所为的平台。开创了让老年人老有所为的养老服务机构模式，这样既能快速地提升市的城市档次与品位，同时又能有力地促进老年公寓结构调整，从而进步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。本项目是由职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是市第所中外合资养老公寓，建造该老年公寓可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达多万元，此外老年公寓还能提供人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧。
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老年公寓可行性研究报告