1、经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经 营效益的重要因素。 盈亏平衡分析 按照旅游行业般规律，当本项目年接待人次在人次以上， 企业就可以保本即年回报达总投资以上，由此可见该项目投 资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小 限度，这当然要与湖景区的整体发展紧密相关。 风险分析 本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面经营管理 风险湖景区是否能健康快速发展风险山北山开发能否尽快 见效风险本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市 场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良 好的企业形象。其次是督促湖景区大力开发和发展，极力协同。
2、山庄真正成为湖景区的颗璀灿明珠。 本项目经营既要依法经营，山庄服务均要体现较深的文化内涵， 内容要事实健康。 第章总论 项目提出的背景 随着山风景区开发力度的加大，环山公路北山段已于今年五 月份动工兴建，北山段公路拓宽改造意味着山北部金沙开发拉 开序幕。而湖景区属山景区的分景区，是山北部的唯通 道。加快北山开发必然刺激湖景区的开发。山是位于湖景 区中心半岛，山上道佛教文化历史悠久，寺在江浙带民间久负 盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可见，是独特的卡斯特地貌和湖 光山色有机结合的代表。加之湖区特殊的小气候，日均温平均比县 城低，在湖山首家独资兴建座集休闲，娱乐观光 夜营度假为体的休闲度假山庄，并严格校照国家法律法规运作。 。
3、 天内施工建设并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训 员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协 调好有关部门工作，保证山庄营业前水电通讯能全面通畅。 五投资估算和资金筹措 投资估算 编制说明。本项日所有投资均按当地现时平均物价估算。 建设投资估算 建筑造价主楼建筑造价投资每千米造价按元， 分体式标间按元，即主楼及附属工程 万元，分体式标间万元。 房内设施合空调床桌凳床上用品电视电话卫 生器具地毯等，分体式标间每个万元，共万元，主楼标 间每间万元，共万元，合计万元。其他设施含锅炉餐饮具给排水水塔等投资万 廊亭等附属工程万元。 征土地及培训等万元 流动资金万元 二资金筹措 项目总投资万元，第期工程投。
4、景 区开发做促进派，把握山北区大力开发契机，让湖景区上规模 上档次，增加景区客源的绝对数。 综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可 能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平 衡角度看本项目是可行的。 第六章结论与建议 结论 本项目是符合县招商引资政策和湖开发需要，是湖 开发的个重要基础性工程项目，是三消湖景区加快发展的重要标 志。 本项目属湖景区白纸是的第笔画，投资条件好，土地价 格低，竞争对少少仅有湖宾馆家，距县城近仅公里， 建成后项目吸引力大。 本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，利润相应较高。 二建议 本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计， 。
5、，年平均增长率在之间。 山的过路游客 经山东路的游客有两条路，条是从东部浙江华埠入北山，另 条是经湖上北山，两条路上的游客据统计约占山游客的 ，每条游线游客各占半，即经湖上山的客人占山总 游客。山游客自处到处由万人次增长到 万人次，年路经湖的游客有人次， 年有人次，随着今后经湖的上山公路与上山索道建成 后，山风景区形成了旅游环线，预计路经湖上下山的游客 比率会上升到。湖寺香客，游憩客人香客与郊游人数每年约有 人次，过夜人数占，这部分人平均每年增长率不大。 湖风景区游客增长预测。 据以上分析，湖风景区的游客增长预测如下表 类型产值 会议 观光 等游 客 增长率 游客人数 赴 山过 路游 客 山游客增 长 。
6、区概况 湖位于国家重点风景名胜区山东南，距县城西北公 里处，因其地处山东部游线玉金公路途中以及水发源于山而得 名，湖截河长公里，最宽处公里，拦河坝长多米，湖面 面积平方公里，总蓄水亿立方米，总装机千瓦，平 均发电万度，属水利部级管理单位，水库始建于年月 口，故原名水库，景区总面积平方公里，景区旅游资 源丰富多样，以纯净明澈的溪流湖水，清幽秀丽的湖光山色，奇特险峻溶洞景观，世外桃源式的田园村寨，野趣盎然的山林特产和佛道并 奉的人文景观为特色。 三湖风景区客源预测 客源预测方面与预测依据 会议观光与实习的旅游人数 这部分游客大部分来上饶市，年均人次年 年。其中会议占，学生实习占，观光占 ，甚至为因公出差等游客，年平均增长率在之间。 。
7、房平方米长廊米等，总建设 面积平方米。 分体式标准间均采用外古色古香，内舒适高档豪华的设计格调， 且每间外观造型各异，间间因势变化因势布局，并适当用长廊过接，主楼采用与分体式标间充分吻合的设计风格。由曲径与长廊做连线。 将主楼与分体标间构成幅美妙和谐的图案，真正体现山庄即景的构 思。 二经营管理 山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级 享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内 容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行 业联营，为游客提供良好轻松舒适廉价的休闲度假观光旅游 的好场所，同时也可为各部门提供个集会学习等胜地。 山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。
8、 观景点原始，景区内的服务设施也十分缺乏，除唯的湖宾馆外 没有其它可接待游客的接待点，水上交通工具又十分简陋，景点景观 又没有套完整的名称名字，更无导游词等旅游文化，这种现状已无 法适应发展中的山旅游事业需要，更难以借山大船推出湖 小船。为此，尽快完善湖各种旅游设施是湖开发的当务之急， 建设山休闲度假山庄则是完善湖旅游设施的最有效方法之，也是提高湖景区知名度的有力措施。 第三章市场分析预测 县经济概况 地处赣东北，是浙江江苏上海进入江西的第门户，素以 两江锁钥，八方通巨著称。地理位置优越通条件便利全县 总人口万，国民生产总值达到亿元，工农业总产值 亿元，其中农业总产值亿元，工业总产值亿元，财政收 入亿元，农民人均纯收入元 二湖。
9、 占山游客 比例 住宿占过路 游客比例 过路游客数 其中住宿人 数 县 周边 地区 休闲 游客 住宿游客所 占比例 游客人数 其中住宿人 数 游客人数 总计 其中住宿人 数 第四章经营胡划与经营管理 经营规划 经营范围 根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来山度假观光 休闲娱乐等客人的吃住行娱乐。 建设规模及风格单位万元 年度人次每人消费营业收入直接成本工资等税利润 建设规模总投资万元，前期工程投资约万元，建设分体式 标准间间合人，每间建筑面积平方米，主楼栋。其中 餐厅平方米，厨房平方米，会议厅平方米，双人标间 间，计平方米，其他。
10、万元，流动资金 万元。 六财产评价 项目的效益分析按总资金项目总投资固定资产投资全部流动资 金计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。 基础数据 建设规模。建设投资为万元，流动资金万元。 实施进度。从开工建设至开张营业时间控制在天内完成。 工资及福利费，经理工资年薪万元，其他员工平均 年薪元 二财务评价 营业收入成本利润预测法表示法均按前景分析和等周边市民消费情况预测。 不确定性分析 敏感性分析就固定资产投资经营成本，营业收入增长和降 低单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析， 影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有湖客源稳定增长， 年游客量首年按万人次以上并逐年递增的前提下，才有较 强的抗风险能力，此。
11、 第五章其他 建设选址特征及建设条件 山度假山庄项目选在湖景区中心山近水面小盆地上，盆 地面积约亩，方位湖主坝正对面偏东南方山庄整洁卫生，无污染。 消防山庄室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器 材 卫生防疫主要抓住两点，是食品卫生防疫，严明卫生 制度，养成卫生习惯二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客换， 定期消毒。 三组织机构劳动定员及职工培训 山庄实行经理负责制，下设客房部娱乐室餐饮部等职能部门，实 行核算，全额奖赔管理，劳动定员人，其中客房部人，娱乐室人，餐饮部人。上岗前所有员工必须正规培训。 四工程建设设安排 工程建设含征地及平整工程设计施工及验收职工培训开 张等阶段初步规划，在征地工作结束后天内完成山庄设计工作，。
12、编制依据 县招商引资有关文件，县旅游总体规划。 三项目建设的指导思想与原则 本报告的编制依照国家现行政策法律。法规，本着开发与环 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,保相结合，经济效益与社会效益相统，建成个具浓厚的民间文化 和古朴典雅的与周围石林盆景融为体的特色山庄，使所有度假者 能感受到回归自然爽心悦目星级享受，既有花果山的特色，又有 桃花源的品味,并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者 来景区投资开发 本项目建设的基本原则结构是独俱特色，讲究档次与 周围景观充分融合与统突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经 营理念判闭式管理，开放式经营 第二章项目建设的必要性 湖景区由于种种原因，目前开发尚属原始状态，不仅是景 。
参考资料：
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