1、置地广场新加坡华新国际开发华新国际大厦等少数几个外地资本项目其余均为本地发展商开发而本地发展商大多具有工业企业集团资本背景。当然这与作为老工业基地历史经济背景联系在起。但是作为东北经济中心物资流通中心以及国家振兴东北大背景写字楼市场有很大发展潜力。随着对经济进步发展作为东北商贸中心功能进步完善会有越来越多外地资本进入写字楼市场越来越多更加专业商业地产发展商会进入市场提供更多高素质统产权写字楼物业。市写字楼市场上产品质量差异较大。从写字楼物业内部配套水平装修水平到物业管理水平都存在较大差异当然相应价格也存在较大差异。这样差异由于写字楼市场上存在写字楼既有近几年上市引进较先进设计理念高档次写字楼物业也有大量由非专业房地产开发商开发销售或出租质量参差不齐中低档次写字楼。相应写字楼物业管理市场水平与。
2、市本地小型物业公司或附属于发展商物业管理公司管理水平参差不齐。随着更专业写字楼开发商进入市写字楼市场更多符合现代商务活动要求写字楼也要求相应高水平物业管理将会有更多专业写字楼物业管理公司出现。市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店酒店开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目招租并与酒店物业统管理此类物业包括四星级酒店高登国际大酒店写字楼项目以及四星级酒店皇城酒店写字楼项目。开发商持有项目房地产开发商开发并持有中高档写字楼物业包括华新国际开发华新国际大厦玛丽兰房地产开发公司开发总统大厦等。另外还包括由世鸿地产开发并统持有三个中档写字楼物业鸿洋大厦东祥大厦鸿运大厦等。非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用大部分出租写字楼项目比较具有代表。
3、字楼市场现状随着国家振兴东北提出是东北地区经济中心物资集散地作为对城市经济活动反应敏感写字楼市场近几年有了很大发展。市建设现代化区域中心城市定位是写字楼市场发展源动力。写字楼市场区域特征逐渐形成市写字楼现有项目主要分布于三个区域即太原街商业区周边如总统大厦中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边如方圆大厦新基火炬大厦财富中心等三好街及青年大街带如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯广场等。也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当项目如总统大厦方圆大厦等几个市场上顶级写字楼年租金己达到元平米。而目前深圳市顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。当然与全国几个发达城市比较写字楼市场还是不成熟。从同价位产品质量比较所形成商务中心成熟度比较写字楼物。
4、发达城市市场也有较大差距。只有极少数高档次写字楼物业由专业高素质写字楼物业管理公司接手大部分都是发展商自己成立附属物业管理公司或者市场上小规模物业管理公司。统业权写字楼物业管理主要由开发商自营可以认为统业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本动机。而统业权写字楼物业物业管理水平不显著高于分散业权写字楼物业。实际上在实地调查中笔者发现统业权写字楼项目物业大多由发展商自己物业管理公司接管。如房地产大厦金厦广场金厦物业玛丽兰总统大厦玛丽兰物业仲量联行为合作方东北电力开发光明大厦东电物业以及世鸿地产三个统业权写字楼项目均由世鸿鸿运物业接管。实际上市写字楼物业管理市场上高质量专业物业管理公司较少除了地王国际凯宾斯基酒店管理汇宝国际世邦魏理士以及商贸国际戴德梁行等少数几个知名写字楼物业管理公司其余都是。
5、和低压管线市场分析市写字楼市场现状随着国家振兴东北提出是东北地区经济中心物资集散地作为对城市经济活动反应敏感写字楼市场近几年有了很大发展。市建设现算各项资金到位额也留有定余地在实施过程中特别是对于企业所得税目前企业采用企业所得税是享受税收优惠后比例而进行经济分析时随着两税合并公布修正成从年执行两税合并后对于未来在实施过程中应定期对估算投资进行审核验证如发现对估算投资产生重大影响变大及时对估算进行调整同时调整融资策略。加强管理保证工程能按期完工加强销售出租力度保证或提高现金回流速度。充分利用开发商资源进行融资尽可能以多种途径调动和运作资金减少财务压力分担风险。结论与建议结论经过论证可以认为本项目将推动大东区经济快速发展完善促进地区产业结构升级对促进市乃至东北地区经济持续快速发展也具有十分重要现。
6、产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时抓住时滞留出定空间及时作出符合投资收益原则进退选择。经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言由于经营管理不善会使经营成本增加营业收益低于期望值导致经营失败因此经营风险是商业房地产项目面临最重要风险。项目经营风险主要体现在决策方面包括项目定位项目招商项目营销推广等经营风险回避主要是增值税净现金流量累计所得税前净现金流量企业所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元项目投资财务净现值所得税后万元项目投资回收期所得税前年项目投资回收期所得税后年顺天大厦项目可行性研究报告附表现金流量表自有投资序号类别年年年四季季二季三季四季季二季三季现金流入营业收入现金。
7、限公司在总体上应积极采取增长性战略抓紧落实项目融资施工单位选择等事宜以利本项目尽快全面正式启动。进而在市大东区房地产市场形势大好机遇中获得更大经济与社会效益。顺天大厦项目可行性研究报告附表项目投资进度计划表合计年年年序号类别万元四季季二季三季四季季二季三季土地取得费用前期费用城市基础设施配套费建筑安装工程费园区配套费管理费用销售费用财务费用预备费合计顺天大厦项目可行性研究报告附表投资计划及资金筹措表序号类别合计年年年万元四季季二季三季四季季二季三季资金支出建设投资建设期利息资金筹措项目资本金银行借款销售收入顺天大厦项目可行性研究报告附表项目还本付息表序号类别年年年四季季二季三季四季季二季三季长期借款季初借款本息累计本季新增借款本季应计利息本季还本本季付息季末借款累计偿还借款本金资金来源本季未。
8、素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费水平等因子。二经济因素房地产业兴衰是国家或地区经济情况直接反映。房地产业是基础产业产业链长其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等相关行业发展反之这些相关行业发展也必将影响房地产业发展。经济因素中主要有经济发展状况财政收支与金融状况居针对性特色包装推广提高预定目标客户群认同度加大招商力度控制好资金投入比例时刻关注市场供需价格变动以保证项目顺畅运作。所有政策从制定到贯彻执行乃至取得预期调控效果都有定时间间隔经济学上称之为政策调控时滞。其产生主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策实施有个由点到面推广过程三是政策手段产生影响也有个市场经济主体接受和反应过程。商业房地。
9、实意义该项目建设是十分必要。本项目拟定建设规模和建设方案科学合理经市场调查和预测分析本项目开发与建设符合所在地区发展目标和方向同时由于该项目所处地理位置优越因此招商引资市场前景比较乐观。本项目各项技术经济指标比较理想。敏感性分析表明该项目在土地价格建造成本和销售价格变化时经济效益指标和变化不明显说明项目具有较强抗风险能力。综上所述可以认定该项目是可行。建议本项目各项经济指标说明项目在经济上是可行并且具有较强抗风险能力。建议严格控制建设期尽量使各项工程按期完工以保证项目整体经济效益。随着环境保护意识提高企业对生态环境要求也越来越高。因此项目应注重健全法律和法规体系提高地区整体生态意识营造良好生态氛围同时应该加快区域环境建设建设步伐改善投资环境提高招商形象和吸引力。综上本研究报告认为市房屋开发有。
10、业管理水平差异等方面都可以看出与北京上海深圳广州等城市相对成熟写字楼市场较大差距。当然这是与经济发展水平相对应。写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。当然与全国几个发达城市比较写字楼市场还是不成熟。从同价位产品质量比较所形成商务中心成熟度比较写字楼物业管理水平差异等方面都可以看出与北京上海深圳广州等城市相对成熟写字楼市场较大差距。当然这是与经济发展水平相对应。写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持有不同是市统业权写字楼物业基本由本地开发商持有甚至市写字楼市场上包括高档写字楼市场外地发展商较少除上海昌鑫开发昌鑫。
11、分配利润顺天大厦项目可行性研究报告附表损益表序号类别合计年年年万元四季季二季三季四季季二季三季营业收入总成本费用营业税金及附加土地增值税应纳税所得额企业所得税可供分配利润累计未分配利润顺天大厦项目可行性研究报告附表现金流量表全部投资序号类别年年年四季季二季三季四季季二季三季现金流入营业收入现金流出建设投资销售税金及附加土岩土稳定无不良地质现象适宜工程建设般多层高层均可采用常规桩基础。基础设施条件随着道路改建扩建和相新建给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段完全能够满足本项目建设开发使用经营需要。表项目建设具备基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气中压和低压管线市场分析市写。
12、性是建筑面积万平米房产局开发房地产大厦金厦广场以及东北电力开发光明大厦。项目影响因素分析由于写字楼市场影响因素众多而复杂因此有必要对其进行归纳和分类。本文主要从影响写字楼需求及价值范围来分类归纳划分为般因素区域因素和个别因素三类各类中又有众多不同次级影响因素因子构成写字楼需求量影响因素体系。般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性影响因素。这类影响因素对房地产需求影响般是整体性全面性其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。显然这类影响因素对于具体宗房地产而言并不直接但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势基础和关键。般因素中主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级因素。行政因素行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求影响和干预。行政因。
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