1、推出长达年比例高达以上个人购房按揭贷款政策极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难大大减轻了购房者付款压力从而有更多人可以问津商品住宅。四中国住房制度改革不断深化居民住房市场化商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。上述系列政策与措施都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。从年上半年开始房地产市场宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。据估计今后几年我国房地产。
2、入了个快速发展新时期特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策贯彻落实使太原市住房制度改革取得了突破性进展住宅建设规模和速度进步加快房地产运行环境发生了深刻地变化。首先全面停止了住房实物分配新建住房实行只售不租政策紧接着实行了住房分配货币化改革停止了旧住房分配制度年月太原市政府颁布了太原市住房分配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办法住房分配货币化改革在全市全面实施。目前全市已有个单位建立了住房公积金制度占全市单位总数建制职工万人占全市职工总数。住房公积金归集额达到亿元。房地产投资增幅逐年加大年房地产投资高于固定资产投资年高出年高出年高出年上半年高出。房地产增加值占份额逐年加大年为年为年为年为年上半年为。太原市房地产投资在全省比重近半年为年为年为年为年上半年为。。
3、状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。当然在实际中完全相同参照物是不存在必须根据实际情况做出必要经验修正才能使最终形成房地产价格更符合市场接受程度。本报告对项目可行性微观判断均建立在以上方法理论基础之上。第二节宏观经济形势分析宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来经济发展总体趋势是由南方向北方由东方向西部由沿海向内陆推进大量海外大型企业首先进入中国沿海开放城市并占领市场经过十几年发展沿海商机基本饱和如今中国经济扩张速度正在不断加快。随着中国西部大开发战略实施和中国加入对西部政策扶持力度和投资力度将会不断加大基础设施和投资环境将不断改善太原作为中国西部与中部交汇地带又有着丰富资源劳动力和巨大市场必然会引起人们极大关注从而成为有远见商家抢占个重点。
4、市场每年有效需求资金将达到亿元左右有效需求面积达亿平方米以上房地产市场规模将在目前基础上扩大倍以上。因此尽管我国房地产业发展还存在些不确定因素但市场总体向好方面发展趋势已经呈现在人们眼前预计我国房地产业以后能在效益规模等方面进入个新阶段未来相当段时期将是我国房地产业不断发展时期。第三节太原市房地产业发展现况分析太原市房地产业发展现况分析太原市是座具有年悠久历史古城是山西省省会是全国重要能源重化工基地太原现辖六区三县市全市现有人口万人其中市区人员约万人。是全国个特大城市之。随着城镇住房制度改革深入发展太原市住宅与房地产业也了有突飞猛进发展房地产业开发规模不断扩大开发水平不断提高住房日趋活跃对经济推动作用日显增强。年国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知太原市地住宅与房地产业进。
5、述房地产也应该是可行成功。运用市场比较法核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。当然在实际中完全相同参照物是不存策推动不会对本项目造成明显影响。但超出这个期限则有可能造成明显影响造成项目滞销或价格下跌。消费需求变化。本项目开发时间较长整个工期需年在这过程中人们对房地产消费需求爱好难免会发生变化如果考虑不当极有可能发生滞销或价格下跌进而影响项目整体经济效益。第四节风险管理在投资估算中严格按有关规定按建设工程费和其他费用提取预备费为有可能上涨材料施工等费用作好充分资金准备。采用大包方式将工程发包给施工单位定死项目单位造价这样当成本在定幅度内上涨时开发商不可承担由此而带来损失。对于钢材混。
6、用房对住宅配套率为计算未来五年内需配套非住具有很大不确定性施工时仍可能不断发现新地质缺陷。发现之后必须进行新地质勘察以确定地质条件详细状况如果缺陷特殊或很严重则还需作新设计。因而当出现这些现象时增加补救费用甚至拖延工期是在所难免。混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式建筑结构主要以预拌混凝土浇注而成因而混凝土浇注质量控制十分重要应严格把关。否则易出现以下些问题因温度控制不严发生较大温度应力使混凝土抗凝土抗裂强度降低产生危害建筑结构裂缝。因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝振捣不实出现架空事故。材料配比及拌合不合格使混凝土质量不合格达不到设计标号要求。以上这些质量事故如下妥善处理势必影响建筑安全和寿命。而处理质量事故必然增加投资和拖延工期。施工质量控制。施工质量与工程投资工程安危有很大关系。。
7、规定及数据。有关市场调研资料和数据及有关厂方提供相关资料。第二节财务测算分析总成本费用分析销售成本共计万元其中工程造价包括工程费用其他费用预备费建设期贷款利息等共计万元。出租房屋水电气消耗量平均每年为万元十年共计万元。总投资除去出售房屋价值后固定资产总值为万元按残值率考虑折旧年年折旧为万元残值为万元十年共计万元。总投资形成无形资产及递延资产总值为万元按年摊销每年摊销万元十年共计万元。维修费按折旧费用计取每年为万元十年共计万元。职工工资及福利费总额为万元年十年共计万元。其他费用在销售费用管理费用中扣除工资及福利费折旧费摊销费修理费后费用。为简化计算该费用按工资及福利费计取每年万元十年共计万元。财用费用为销售期间贷款利息十年共计万元。以上费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表损益表二销售收。
8、停止福利分房就是让大家丢掉分房幻想第二住房货币化就是充分调动大家花钱买房积极性第三开放住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新卖小买大第四从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策第五金融信贷方面延长了还款期限降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极作用。二太原市房地产发展预测人口增长对房地产需求影响年太原市城市人口万人根据太原市十五规划年太原市居住人口达到万人五年内净增万人按规划人均居住面积十五末达到计算需新建住宅万。由于居民收入增加小房换大房旧房换新房对房地产需求影响全市现有居民约万户按五年内居民换购住宅计算则换购量在万套以每户净增计算需新增住宅面积万。住宅发展带来非住宅用房发展非住宅用房包括商业用房服务设施用房文化设施用房体育设施用房教育设施用房医疗设施用房行政管理用房等以非住宅。
9、凝土等大宗建材应在施工淡季价格低廉时订货并作好计划使订货数量足以应付施工旺季需要。对可能出现地质缺陷预先做好充分准备及应急计划旦发生立即处理以避免工期拖延和酿成更大问题。成立专门班子配备专职人员加强公共关系做好左邻右舍新闻单位政府有关部门工作为工程建设创造良好外围环境不使工程为纠纷新闻曝光行使处罚所困扰。加强公司内部经及与监理公司施工单位合作与协商使工程进度质量投资按计划推进。作好销售策划工作和客户工作使好房能卖上个好价钱并完善有关手续避免因销售问题与客户发生纠纷诉讼等使公司始终能保持个良好形象。根据朝阳街和其它市政配套设施建设情况确定本项目建设规划和进度。第十三章财务测算及评价第节测算依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数。国家有关税收文件和政策。关于投资项目经济评价国家现行有关。
10、目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感行业必然会做出积极反应而不断升温。二中国系列政策出台将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税引导资金流向投资和消费领域启动与人民生活密切相关各行各业发展如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从年起推出长达年比例高达以上个人购房按揭贷款政策极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难大大减轻宏观经济形势最为敏感行业必然会做出积极反应而不断升温。二中国系列政策出台将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税引导资金流向投资和消费领域启动与人民生活密切相关各行各业发展如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从年起。
11、入分析本项目建设期年运营期年。本项目回迁住宅楼商品住宅在建设期第三年开始预售建成后两年内销售完毕。商场写字服务楼地下停车场在建成后出租经营。回迁房私产单价元户收入万元公产单价元收入万元万元商品住宅万元总收入万元商场服务楼地下停车场出租商场可出租面积按出租十年考虑平均元天地下停车场可出租车位个年出租费为万元。则年租赁价格万元。详见附表营业收入营业税金及附加估算表三经营税金及附加经营税金及附加共计万元。其中营业税金际交易中是种说服力强具有现实性适用范围广被普遍采用重要评估方法。在中心商业黄金级地段资源称缺前提下可合理将此原理推而广之即如果有定数量类似房地产交易是成功那么我们所论述房地产也应该是可行成功。运用市场比较法核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通。
12、商品房建设产销两旺势头良好。截止年全市商品房开工面积万竣工面积万完成投资亿元年上半年商品房投资额亿元同比增长商品房占房地产投资额。年商品房销售面积同比增长倍。商品房建设极大地提高了居民居住水平改善了城市总体面貌。房地产业大发展使得太原市居民住房条件得到了较大改善全市人均居住面积由年提高到目前净增。取得了显著社会效益。房价稳中有升年如大唐花园期工程及漪汾苑等高档商品房平均价格分别为目前大唐花园二期工程已达到。普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目平均价格为目前已达到。太原市为了进步美化环境创造最佳投资市场于年下半年开始六项整治拆除万平方米大量临街商业建筑因此商业用房出现了供不应求局面房价大幅度上升黄金地段商场价格已达到左右普通地段商场价格也达到了左右。房地产市场之所以趋好主要还是房改政策拉动。第。
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