1、门与主干道之间小道围墙加设挡板控制小道围墙创造良好小区外部视觉形象配备辆看房专车。第五部分项目均价预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目价值比较判断本项目可实现均价选择可类比项目根据本项目区位特征依照别墅项目在外环线周边位于行政区域交界处原则选择了以下项目作为本项目可类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准东海别墅各项为优于东海别墅则分值高于比东海别墅差则分值低于各价值要素赋予相同权重得出综合分值。根据价值要素对比值结合各类比别墅项目均价通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平。
2、售收入核心指标基本要求参考销售净利率四现金流量测算内部收益率为核心指标基本要求参考内部收益率。五经济指标汇总经济指标单位数值元项目总金额万元备注销售收入住宅销售收入直接成本开发成本总投资开发成本期间费用税前利润税后利润内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资六敏感性分析就该项目销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析得出销售收入合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价元平方米别墅均价元平方米公寓与别墅。
3、理形象包装和营销策划开发商品牌和实力政策上利好综合分值根据价值要素对比值结合各类比别墅项目均价通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综产交易中心公布统计资料年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新动力未来几年上海楼市将持续看好。三上海别墅市场全面繁荣量价齐升来自上海市房地产交易中心资料显示从年月至年月上海市共有余个别墅项目推出累计供给量达到套其中消化量为套销售率平均达到。其价格段主要出现在万元中低档别墅区间。可以说别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。同时上海市别墅价格大幅上扬。年四季度市场成交价格再创新高元平方米平均价格创历史最高点。上海别墅物业成交价格走势元。
4、方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价元平方米以上。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致三分析各价位下均价销售风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值本项目可选择元平方米入市随着人气集聚和认知度增强广告包装推广深入人心再向高价位拔升。第六部分项目投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算利润指标测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销。
5、相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时项目销售净利率低于项目投资回报将受到定影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目投资正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期各方面时机都比较米售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率敏感系数净利率二成本影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元开发总成本项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率敏感系数净利率说明该表敏感系数为时指基于可行性报告测算指标。由上表可以看出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时项目销售净利率低于项目投资回报将受到定影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出。
6、业增加值亿元比上年增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。城市综合服务功能不断提升第三产业增加值占国内生产总值比重继续提高达到。所有数据来自上海统计局发布年上海市国民经济和社会发展统计公报二上海市房地产市场供销两旺持续看好年是上海房地产大发展年楼市各项指标居高不下房地产开发规模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年全年水平。年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元比上年增长。房地产开发与销售同步增长。从开发看全年商品房施工面积万平方米比上年增长竣工面积万平方米增长。从销售看全年商品房销售面积万平方米比上年增长其中商品住宅销售万平方米增长。在商品住宅销售面积中个人购房比重已达比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积万平方米比上年增加万平方米增长。。
7、品营销建议项目优劣势分析二产品营销建议第五部分项目均价预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目价值比较判断本项目可实现均价根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价二东详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康发展二上海市房地产市场供销两旺持续看好三上海别墅市场全面繁荣量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范启动拉开了南翔新镇建设序幕年月日嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷格林风范居住区开发建设项目举行隆重签约仪式。作为嘉定区目前最大房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最先启动项目南翔镇国际化社区格林风范启动标志着嘉定区房地产业步入了全新发展格局。它开发拉开了南翔新镇建设序。
8、价销售风险均价销售风险低价位元平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益承担较小市场风险中价位元平方米获得高市场收益和基本风险收益同时承担定市场风险高价位元平方米完全风险出发获得高风险带来高收益承担较高推案风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值本项目可选择元平方米入市随着人气集聚和认知度增强这个远东最大城市就位于这支利箭最锋锐前沿。利箭锋芒形成巨大磁场吸引了全世界渴望成功开拓者纷至沓来百年难寻机遇使这座城市充满活力。年是我国加入世界贸易组织后第年。年来上海市实现了国民经济持续快速健康发展各项社会事业取得全面进步人民生活水平稳步提高全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。产业结构在调整中不断优化第二第三产业共同推动经济增长格局进步巩固。全年第产。
9、本项目投资正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期各方面时机都比较成熟项目抗风险能力较强且可获得较好投资回报。对东海别墅改建是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功关键。争并取得成功关键。目录第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康发展二上海市房地产市场供销两旺持续看好三上海别墅市场全面繁荣量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范启动拉开了南翔新镇建设序幕七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇第二部分项目及周边环境分析项目位置二项目现状三项目周边米范围内社区配套四项目初步评估第三部分市场现状及其趋势判断上海市房地产市场整体分析二上海市别墅市场整体分析三上海市外环线周边可类比别墅项目分析四南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分项目优劣势分析及产。
10、平方米别墅市场异军突起是房地产市场长期培育结果。其主要来自于政府采取了积极财政政策体现了扩大内需拉动市场经济策略。由于上海市值已超过美元消费方式和消费习惯正处于转新阶段符合时代需要新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市地位和形象日益牢固详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺持续看好三上海别墅市场全面繁荣量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕年月日嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最泳池小区大门重新设计并建造小区大。
11、幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷位于嘉定区南翔镇东部与本市宝山区普陀区接壤北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。该项目与东海别墅和统规划。参与竞标家市内外大型房地类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准东海别墅各项为优于东海别墅则分值高于比东海别墅差则分值低于各价值要素赋予相同权重得出综合分值。项目东海别墅改建后东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛地段市政交通及直入交通便利性周边自然和绿化景观教育人文景观周边社区素质周边市政配套便利性产品建筑风格和立面设计材质物业类型单体户型设计建筑空间布局和绿化景观小区配套物业管。
12、价格比值普陀桃浦区闵行春申区松江新城区南汇康桥区浦东金桥区算术平均值目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇商品房均价为元平方米以比例计算本项目可能市场均价为元平方米。若以即将起动南翔星城项目为标准本项目可能市场均价应高于为元平方米。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米中价位元平方米高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致据新民晚报报道年别墅仍旧是需求主流占总体需求其余依次为双联体别墅排屋概念性层叠别墅。超过半数客户要求花园面积在平方米之间七成以上客户房型需求面积集中在平方米之间。但就总体承付能力而言心理价位在万元间达万元以下为与需求主力面积段较为匹配。作为别墅东海别墅其主力户型面积在平方米与潜在需求致。若以元平方米均价计算则总价在万元也与潜在需求致。三分析各价位下均。
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小学数学四年级下册（第8册）全册教案［91页］