1、均价为元平方米项目土地成本暂定为万元亩，实际土地成本根据协商后确定地下车位计入建筑安装成本内，但不计入销售收入内，测算结果为不含车位销售的投资收益财务费用按实际资金筹措所产生的利息计算。项目主要设计指标项目主要设计指标览表可用地面积平方米约亩建筑密度不大于绿地面积不小于商业配比容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米可售建筑面积平方米住宅可售面积平方米商业可售面积平方米项目静态投资收益测算方案万元亩地价序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二。
2、资源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。项目的获取和开发具有可行性。从市场环境看据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。从规划指标看高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。但的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以短平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。从投资收益看方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。在该。
3、三年内，合肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下周边配套项目周边各项配套设施齐全，目前学校有三十五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两所中学两所小学及所九年贯制学校。医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民医院蜀山分院。商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优越。项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷区位优势明显。项目主要规划指标类型面积用途容积率住宅亩商住备注该地块没有明确标注商业配比，由于项目四周临路，商业势口较好，本报告中商业部分按计。优势项目位于长江西路，规划地铁号线湖光路站位于项目东侧，未来区位优势明显，交通便捷项。
4、四项总和的七期间费用管理费用以上二六项之和的销售费用销售总额的财务费用营业税销售总额的土地增值税按销售总额的预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后方案二地价万元亩序号项目面积单位价格总价万元备注总销售高层销售收入沿街商铺销售收入项目总投资工程投资不含期间费用土地费用土地出让金契税土地款二前期开发费用三规费四建安工程费高层地下室含桩基基坑围护商铺成本含装饰工程五配套费用智能化道路及管线绿化供电供水煤气有线电信六不可预见费预备费以上二四项总和的七期间费用管理费用以上二六项之和的销售费用销售总额的财务费用营业税销售总额的土地增值税按销售总额的预缴税前利润所得税按计算税后利润投资利润率税后四结论与建议结论从投资环境看合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土。
5、增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万，年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。项目区域供需分析目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元，酒店式单身公寓售价元。区域项目情况项目名称规模万物业类型销售均价元去化率春天里高层中海原山高层别墅高层均价别墅万套起西城山水居高层国光山水间多层小高层高层高层小高层乐客来国际广场公寓写字楼商铺公寓写字楼商铺起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出余套住宅，排队拿号的人数超过余人，项目开盘当天小时。
6、目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。。
7、徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样的线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关的配套已经逐渐像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量的花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。据房管局统计数据合肥市年年月日月日九区住宅类商品房成交均价约元平方米。同比年全年宅交均价上涨元平方米，同比涨幅约。年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米，与年月份合肥九区商品住宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨元平米，同比上涨。个案分析项目开发具有参考意义的项目，为在售。
8、省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。项目的获取和开发具有可行性。市场环境方面据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。规划指标方面高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。项目的容积率虽然要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以短平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。投资收益方面方案当土地价格为万元亩的情况下，。
9、既售罄。中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交的宗住宅用地，未来项目区域内竞争压力小。另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好的区域环境支持。小结从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。楼市及个案分析楼市概况合肥市作为。
10、周边各项配套比较成熟，自然环境优越学校资源丰富，学区概念有助于产品的去化和价值的提升。劣势公司房地产开发成本控制不理想，各项费用集中于单项目，会带来定的开发风险机会中部地区二线城市是规避房地产风险的主要区域，项目投资风险可控合肥土地市场火爆，可带来近几年的土地价值和房产价值的迅速提升，低价土地资源稀缺合肥市人口集聚效应的显现，带来大量外来人口的进城置业，刚性需求保证了房产市场的健康发展威胁项目投资成本随土地原材料价格迅速上涨，物业价值提升幅度有限，投资收益水平般周边区域土地资源稀缺，会给项目带来较强的市场竞争。三项目投资概算项目测算对象及依据本报告测算对象为两宗住宅建设用地，总用地面积为亩，容积率，商业比例暂定为。项目物业销售周期设计为两年半，销售均价为住宅元平方米，商铺销。
11、中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅排屋高层组合。产品设计方面项目首次开盘于年下半年，主力产品为平方米经济型中小户型。这部分主力产品基本售罄，然而平方米以上的户型存在些市场抗性，但总体而言仅在去化速度上略低于小户型产品。由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高，市场接受度般。产品定价方面物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右，经过半年的市场销售，目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。商铺的销售价格为元平方米，商铺挑高为米。从今年的合肥土地出让的形势看，未来。
12、本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。主要结论及建议结论投资环境方面合肥作为中部地区的大。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
合肥大蜀山项目投资立项备案核准融资贷款申报资料