1、照现房屋重置价确定房屋的价值，这样就使出卖人无法通过主张合同无效而获得实际利益，从而限制因房屋升值当事人反悔而引发类似诉讼的大量出现。年月北京市第二中级人民法院对备受媒体关注的北京通州区宋庄“画家村”农村房屋买卖损失赔偿案进行了宣判，最终判决出卖人马应当按过错程度赔偿李的经济损失的判决。“画家村”产生争议的根源系房屋土地增值或拆迁，而面临高额的利润分配差距所致，纯粹因失去居住条件而引起的诉讼要求返还房屋的很少。所以，依据合同双方均应遵守诚实信用原则，法院在判决买卖合同无效的同时，会根据双方的过错程度，刘长会，新沂法院站式服务保障民生，江苏法院网，年月。同上注，物权法审判实务疑难精解，第页。小产权房买卖的效力研究以信赖利益损失原则，判决卖房方承担总价款的损害赔偿责任。法院实际上想通过高额的赔。
2、相关法律法规政策作为讨论的基础，以民法领域自身的规则作为判断的准绳。四小产权房买卖效力的认定其实，对于上述理论界及审判实务中关于城镇居民购买农村宅基地上的房屋的效力的争议各有其合理之处，主张此类房屋买卖合同无效的方主要是从现行的农村土地制度和法律限制集体土地流转的现状出发，论证了此类小产权房买卖合同无效第二种观点从相关法律相关政策的立法意图出发，通过对相关法律的深入剖析，论证了此类小产权方买卖合同的有效性，更符合信赖保护和诚实信用原则。通过上述分析可知，目前可以直接作为宅基地上房屋买卖行为效力的法律依据是欠缺的，正因为如此，有关买卖农村宅基地上的房屋的效力问题可能还会争论下去。笔者通过对上述两种观点的比较分析，并结合笔者自身的理解，最终认为，城镇居民购买农村宅基地上的房屋买卖合同应当是有效。
3、决解决小产权房买卖问题的先河。这对全国其他地方法院处理类似纠纷案件提供了定的参考。其实，潜在的类似情形在城郊和农村中是大量存在的。继“画家村案件”后，关于此类小产权房买卖的纠纷案件也逐渐增多。农村房屋买卖纠纷已经成为当前司法实践中的热点和难点问题。在审判实践中，由于此类房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律法规众多，不同阶位的立法规范之间存在矛盾和冲突，各地法院在处理小产权房买卖纠纷案件上的处理原则也存在较大的差异。如北京市高院下发的关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要，明确提出同集体经济组织成员之间的买卖合同是有效的，除此之外，向集体经济组织成员以外的人包括非本集体经济组织成员和城镇居民出卖的无效。山东省高级人民法院在山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见第五十六条条也。
4、偿来抑制此类小产权房的买卖行为。如果买房人已办理了房产证等相关手续，并将买受方的户口也落户到了农村，在这种特殊情况下，法院通常也会判决买卖合同有效。当然，理论界的争论和审判实务上的分歧是从不同的角度，站在不同的利益上进行考量的结果，小产权房买卖问题如果从私法角度上来看，其实就是个合同问题，但是房地体的原则之下，房屋转买卖又涉及土地使用权的转让问题，这使得问题复杂化，加之当前我国关于宅基地使用权的相关规范并不健全，这使得在处理小产权问题上并不能做到真正的“有法可依”，私法追求公平正义，公法以追求效率为价值取向，由于公法和私法在价值层面的要求不同，难免造成公法和私法在处理同社会现象时发生冲突。笔者认为，无论是理论界的观点还是审判实务的认识，判断小产权房买卖合同的效力应当以现行的物权法合同法民法。
5、产权房买卖违反了国家相关政策性的规定，应依法认定无效。有效说主张城镇居民购买宅基地上的房屋有效方主要是从土地管理法合同法以及国务院的相关文件精神出发，提出了反驳理由首先，认定小产权房买卖无效无相关法律的明确规定。依据合同法第五十二条第五项规定了，若合同违反法律行政法规的禁止性规定，应当是无效的。而且，合同法司法解释也明确了，认定合同的效力应当以全国人大及其常委会依法制定的法律和国务院的行政法规为准。更何况，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是认定房屋买卖合同的效力的要件。从土地管理法第六十二条六十三条的立法城市房地产管理法第三十七条第项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”刘文华陆筱婧，小产权房”买卖合同是否有效，江苏经济报，年月日第版。民法通则第六条“民事活动必须遵守。
6、问题，都是我们值得深思的地方。小产权房问题不仅是个法律问题，而且还涉及了农民城市居民政府房地产开发商等各方利益，因此，根据具体国情，改革法律及制度上的弊端，创造性地解决因小产权房买卖所带来的系列社会问题，具有重大的理论意义和实践价值。本文第部分主要是通过对当前小产权房现状的分析，结合国家相关法律法规以及理论界的对此的相关态度，提出本文所研究的是“城市居民购买农村宅基地上房屋”这类小产权房买卖的效力问题。本文的第二部是对与小产权房买卖密切相关的宅基地使用权制度进行了分析。在“房地体”原则之下，对我国当前的农村宅基地使用权的性质及流转方面的规定进行了反思，并结合时代背景并提出笔者自己的观点，也为下文进步分析当前小产权房买卖的争议提供相关论证依据。本文第三部分主要是针对理论界及实务界对此类小产权。
7、市居民出售的规定显然也是违背了物权法的立法精神。而且该文件属于其他规范性文件，其效力要低于物权法，故处理此问题应以物权法为准。因此，小产房买卖并未违反相关的法律规定，应当是有效的。其次，从国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神来看，年中共中央关于对社员宅基地问题做些补充规定的通知第二项明确规定了，社员有权买卖宅基地上的房屋，只不过房屋出卖后，原宅基地使用权人丧失宅基地使用权，由买受方依法享有，但宅基地所有权仍归集体所有。最高院民他字第号复函中也明确规定了，农村房屋买卖应具备书面契约中间人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续，。”这规定肯定了农村房屋买卖原则上不需要办理所有权登记，同时也间接的印证了农村宅基地上的房屋是允许买卖的。从这两个文件的精神来看，农村宅基地上的房。
8、注。与国内相比，国外实行土地私有化，土地属于个人所有，在其土地上建造的房屋属于个人财产，可以自由转让，并不存在小产权房问题。现实生活中买卖小产权房的现象层出不穷。近些年来，审判实践中也大量出现了小产权房买卖的案件，而这些案件基本是围绕“房屋买卖合同是否有效”展开的。因为合同的效力直接关系到购房者能否取得房屋产权以及发生纠纷时合法权益的维护。纵观此类案件，很多都是由于小产权房出卖后国家征地或拆迁过程中的利益分配问题而引发的，而从法院的审判结果来看，判定小产权房买卖合同无效的情形占绝大多数。在相关法律法规并不完善的情形之下，法院判定小产权房买卖合同无效是否有理有据，合同无效后双方的利益如何分配损失如何分担等执行难问题是否能得已解决，是否能从法律上达到公平公正的法律效果以及定分止争的社会效果等系。
9、法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”小产权房买卖的效力研究意图来看，法律也并没有对农民出卖自己的房屋作出明确的禁止性规定，只是原则性的规定了农民出租出卖自己的房屋后不得再申请宅基地。而且从物权法相关理论来看，用益物权是指非所有权人对他人所有之物享有占有使用收益的排他性的权利。宅基地使用权是用益物权的种，注重的是该权利的使用价值的发挥，农民享有对宅基地占有使用收益的权利，收益权包括在他人土地上建造楼宇用以出售出租以取得收益等。依据所有权的相关理论，公民对自有房屋享有完全的所有权，既然宅基地上的房屋归属村民所有，那么村民对自己的房屋应享有绝对的支配权，当然可以自由转让，虽然房地体原则之下，房屋与土地是密不可分的，但是毕竟是两个概念，不能混同。国务院办公厅发布的相关文件中明令禁止农村住宅向。
10、确了非经合法批准，宅基地使用权不能依法转让给买主，房屋买卖合同也是无效的。但浙江省高院制定的关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要则提出了相反的观点，认为买卖双方在自愿原则之下订立合同，并且双方履行了各自的义务，卖方交付了房屋，买方已交付了房款，房屋未办理变更登记，并不影响合同的效力，应认定买卖合同有效。由此可见，各地法院对于同问题处理标准是不同的，这势必会造成审判实务上的巨大差异。但也有人从保护买卖双方当事人的利益角度，建议审判实践中采取“第三条”道路，即“认定合同无效，有效化处理”。即认定买卖合同无效，但买受人应当按照房屋现有价格支付对价才可以收回房屋，也即认定房屋的价值和原买房价格之间的差价为买受人的损失，由出卖人予以赔偿。尤其是对买方已经翻修扩建的房屋，如果其翻修扩建不违反禁止性规定，应当。
11、是允许自由买卖的，房屋买卖后，不变的是宅基地的所有权人，变的是房屋的所有权人以及宅基地的使用权人，并没有破坏农村固有的土地制度。三小产权房买卖效力在审判实务上的争议对于备受社会关注的“画家村案”，北京市中级人民法院经过两审终审，最终判决小产权房买卖合同无效。这是自小产权房问题产生以来的第起审判实例，同时北京市物权法第百十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有使用和收益的权利”。扈纪华主编，物权法知识读本理解与适用，研究出版社，年月。龙翼飞徐林，对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议兼论“小产权房”问题的解决，法学杂志，年第期。最高人民法院民他字第号批复“如果农村房屋的买卖双方实际交付了房屋和全部价款，买卖有效，人民法院应当支持。”西南政法大学硕士学位论文法院也开启了通过。
12、。理由如下首先，本文所讨论的小产权房买卖的行为实际上就是种合同行为，而对于合同效力进行调整的基本方式是通过法律法规的明文规定。笔者认为认定小产权房买卖这债权行为的效力，应适用民法通则合同法等法律及相关司法解释。依据合同法北京市高院，关于处理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，年月。法律硕士专业学位论文小产权房买卖的效力研究作者姓名高振秀指导教师梅伟副教授西南政法大学中文摘要近些年来，随着城市化进程的加快和房地产市场的繁荣发展，“小产权房”规模也在不断扩大，已经成为社会讨论的热门话题之。对于这历史遗留问题，虽然国家在政策上三令五申，明令禁止小产权房的买卖行为，但由于缺少相关法律法规的明确规定，实务界及理论界对于小产权房买卖的效力直存在较大的争议。小产权房能否转正买卖合同是否有效等相关问题直为人们所。
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