1、分品质楼盘，如智慧城融发心园等项目的开发。自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超年长安区商品房销售面积仅为余万平方米，而至年市场销售已达万平米，平均年销售量增长幅度也达以上。年以来长安区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前景以投资为目的的西安市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到总购房人群的以上。而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体，根据西安房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中以投资为目的的人群比例已不足，自住性需求人群比例已攀升至左右。曲江房地产市场分析在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅分钟车程，。
2、速度这神话，而从在土地价格上也更能体现这增值速度。曲江新区的地价由年的每亩万元飙升至年的每亩万元以上，已经超越城南其他区域和高新，年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在万亩之间。图西安曲江板块土地价格走势图区域住宅市场供应充足曲江的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住宅市场的开发，傲视西安的土地价格注定了区域高人筹的房价。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示曲江板块的住宅均价从年的多元，已经升至年的近元。升幅较大，如下图所示图西安曲江板块住宅价格走势图目前在曲江汇集了有中海国际社区曲江南苑曲江华府曲江兰亭曲江城市花园哈佛公馆富力城大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地亩。
3、亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。各主要城市商品房交易价稳量增，楼市现回暖趋势月份和月上旬国内住宅成交量较年月环比下滑，但近期国内线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调，年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。在市场投资增速放缓开发量下降房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场量价齐跌的现象已告结束，总，至年已达到万平方米，开发量增长了近五倍，平均年开发增幅达。截止年长安已有多家房地产公司包括近三分之的外埠开发商涉足，项目数已达余个。目前长安区的房地。
4、来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲江已成为西安城市的名片和名副其实的会客厅。曲江南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光人文景观民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。除此之外西安国展中心西安国际会议中心外商会所等已形成初步的商务服务群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗教育购物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活教育医疗配套成熟方便，距城市不远，离自然很近，被誉为魅力曲江，人居乐土，是西安公认的最佳居住地。地根紧缩，地价飙升曲江在发展速度上创造了曲江。
5、指标项目财务评价指标投资回收期年税前年税后财务净现值万元税前万元税后内部收益率税前税后贷款偿还期年资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率静态评价指标销售利润率总成本利润率可行性研究的主要结论西安经济发展及城市规划方面西安城市经济快速稳定增长西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。市场前景高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的人居环境将汇集全市及外地的高端中高端客户。本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。经济评价结论根据项。
6、作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势。建设条件优越本项目用地范围建设条件优越。征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通上水通下水通燃气通热力通。劣势分析项目规模较小项目占地面积亩，规划红线内用地面积亩。项目周边生活配套匮乏西安国际民用航天产业基地是年月成立，目前正在规划建设中，周边生活配套相对匮乏。周边治安文化设施有待改进形象影响由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产生定影响。项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够机会分析航天基地未来巨大的发展前景航天基地作为陕西省和西安市的重点项目，未来会用许多高科技企业入驻，基地未来发展空间巨大。项目升值潜力大随着基地经济的不断发展，生活配套的不。
7、资计划的拉动，季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了。继去年亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的亿元的投资计划也已下达了亿元。而在宽松信贷刺激下，季度城镇固定资产投资到位资金亿元，同比增长。国内消费略放缓，总体保持平稳。季度社会消费零售总额同比增长，去年同期增长，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，季度增速为，高于城市消费的增速。房地产市场现状分析市场供给分析年季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。年季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比。
8、升值潜力。长安区板块和曲江板块房地产市场的快速发展，使得项目周边区域的市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于西安市地铁号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区位优势更加明显，市场前景看好。项目分析针对本项目所面对的优势劣势机会和威胁进行分析优势分析政策支持项目位于西安国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地，航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。区域发展优势随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。需求支撑随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多，而本项目作为航天基地开发的第个服务公寓项目，有着巨大的优势。客户资源本项目开发公。
9、目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有定的抗风险能力，市场前景看好。第二章市场分析房地产宏观市场分析全国宏观经济概况年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。国家统计局月日公布的数据显示，季度国内生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期回落个百分点。从增速趋势看，季度增速继续探底，为年第四季度以来的新低，年第四季度经济增速为。季度全社会固定资产投资同比增长，比上年同期加快个百分点。其中，季度城镇固定资产投资同比增长，月份增长，而年季度增长，全年增长。如果剔除投资价格上涨因素，季度投资增速同比将超过个百分点。受万亿。
10、产主要沿长安路与西万路两条交通轴线发展。自长安区商品房市场启动之初长安路轴线便直是长安房地产建设的热点区域，目前长安路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了长安区与西安城南城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展另条交通干线西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模中高档次的楼盘，诸如雅居乐维也纳森林盛世长安等项目正吸引着更多中高收入人群置业长安。除两轴线发展之外，长安区依托与曲江的紧密联系，受其房地产发展的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐步走高，诸如富力城的开发在很大程度上提升了长安房地产的影响力，亩的金桥项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学城科教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了。
11、月回落个百分点，比去年同期回落个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月扩大个百分点房屋竣工面积万平方米，同比增长，增幅比月回落个百分点。其中，住宅竣工面积万平方米，增长，比月回落个百分点。年季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降，而去年同期则是增长完成土地开发面积万平方米，同比下降，而去年同期则是增长。市场销售分析年季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积下降商业营业用房销售面积增长。月，商品房销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。开发资金来源分析年季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长企业自筹资金亿元，增长其他资。
12、中海国际社区和大华曲江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是个重要的补给。曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，亩的曲江池水面，紧邻杜陵亩的生态森林，超过的绿化控制率，营造出个各项生态指标最为优秀的区域之。结合区域的发展优势，目前区域的项目皆以自然优势旅游地产为卖点，项目多以小高层高层花园洋房别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用高绿化率绿化率在以上高均价均价在元左右高品质开发公司多为品牌地产来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及。
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