1、区管理中存在的违法搭建公共安全环境卫生物业纠纷业委会运作等突出问题采取集中会诊的方式进行排查，逐项落实责任主体整改措施和督办期限，做到事事有落实，件件有反馈。由社区工作站组织定期或不定期召开物业小区业主民意恳谈现场会，由业委会物业公司业主代表和小区五员队伍等参加，听民意化民怨解矛盾除隔阂，形成小区事务公平公正公开透明，各方力量共同参与良性互动的和谐氛围，真正体现小区是我家，管好靠大家。由街道或社区组织每年度的物业管理工作培训会。采取年终总结联谊的形式，安排各物业公司负责人业委会成员和其他业主代表等人员进行经验交流，开展相关专业知识的集中培训，提高其规范化运作水平和履职能力。五员，即网管员联络员观察员辅导员和督导员，群策群力，分工合作，共同参与小区事务。网管员主要由社区工作站工作人员和社区服务中心社工担任。负责社区家园网网络议事会栏。
2、对小区相关管理事务事件和案件的处理等相关事项进行监督指导推进落实。创建，即开展宜居物业小区创建系列活动。通过居民满意度调查业主投票等方式和程序，制定评定标准细则及相关奖惩规定，试行物业公司红黄牌挂牌或星级评定制度，开展三好物业小区评比最有为具活力业委会表彰等系列活动，积极创建绿色人文平安和谐现代化宜居物业小区。物业小区管理和服务工作调研报告近年来，随着房地产业的迅猛发展，街道辖区物业小区数量急剧增加，由此引发的物业纠纷业主委员会选举换届难等问题十分突出。如何管好物业公司，加强业委会的指导和监督，成为我们必须共同面对并加以解决的个重要课题。三个月在深圳的挂职学习期间，比较了两地物业小区管理中存在的突出问题，从实际出发，分析原因，寻找对策，借鉴南山街道的管理模式，力争更好的为小区居民服务，维护辖区和谐稳定。街道和街道辖区物业小区基本情。
3、实质性备案对由街道办事处组织联席会议的程序效力责任等问题加以明确。在行政层面，主要解决政府各有关部门职责不明确，管理与服务脱节的问题。建议改变市区主管部门单管理的模式，在街道办事处成立专职机构，专门负责物业管理工作，建立市区街道三级物业管理行政职责建立物业小区管理服务综合信息系统，对物业企业业委会业主物业从业人员以及物业专项维修资金等方面实现科学化和信息化管理建立物业小区矛盾纠纷调处联动机制，对涉及小区公共安全的设施设备应急维修物业公司撤盘物管纠纷等重大疑难复杂问题的个案，立即启动专项工作组模式，各部门形成合力，对存在的突出问题及时制定工作方案及解决措施。三开拓思路，创新方法，探索行之有效的物业小区管理模式在法律政策行政保障充分，依法行政的基础上，日常工作中，必须要在方式方法和管理模式有所创新和突破。结合南山街道实际，我们拟逐步推。
4、目的维护信息相关更新和其他日常管理工作。联络员主要在小区物业公司业委会义工队老年协会和部分业主代表中产生，主要负责收集和提供相关信息通报有关情况开展业主宣传动员等工作。同时，结合街道网格化管理制度，本片区的网格员要负责协调联络有关部门根据落实具体事项等工作。观察员主要由业主中富有热心公益心并具有定组织能力和法律财务等相关专业知识的业主代表组成。负责对物业公司业委会和相关政府相关部门的工作进行监督，并可向督导员提出工作建议网络管理员和辅导员主要由专业律师司法调解员警员心理学专业社工和业务主管部门工作人员组成，也可吸收业主中的文化卫生环保法律等专业人才。通过召开座谈会，开办辅导班心理资讯室小区事务调解工作室等形式开展各类公益服务性活动。督导员主要由业主中的人大代表政协委员党代表等较有影响力的业主代表和街道业务纪检等部门领导组成督导组，。
5、法院判决退出管理，但该物业公司仍然不理不睬，导致后期发生较为严重物业纠纷事件。业主参与度不高，并处于相对弱势，业主业委会很难与开发商物业公司形成制衡机制，有效监督不够。三业委会存在三难问题，成为引发问题纠纷的焦点现象成立难在业委会的组建上，两街道辖区已经成立业主委员会的物业成立率都不到。有些小区从部分业主提出成立业委会申请后，筹备和组建工作持续年时间，最终没有结果，过程中还出现小区业主分派对立，甚至引发纠纷上访等情况。主要原因业委会缺乏群众基础，业主参与意识薄弱。些业主认为小区硬件和物业管理过得去，有无业委会没有关系，有的业主甚至不知道小区哪家物业公司在管理，不知道小区有没有业委会。所以，很多小区在业委会组建过程中，由于报名人数不够，选举在筹备阶段就流产了。些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后业主的势力大了，。
6、盾，并逐步升级发酵，导致业委会选举难物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸伤人等暴力冲突事件。五里墩辖区的五里商城小区的公共维修基金补交，开发商不知去向等。主要原因很多问题要到物业使用阶段才能发现，造成矛盾发酵或向物业公司转嫁。工程质量验收标准不够细致规范，相关部门审验监管不到位。二物业公司管理服务不规范不到位，常常引发物业纠纷现象物业公司资质水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素质公司规模综合实力和专业化管理水平等各项指标表现优秀的物业公司较少，很多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业服务人员的综合满意度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。现象二物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有有的物。
7、常涉及工程整修财务审计设备养护维修资金使用等专业和法律方面的问题，对业委会成员的知识面综合能力和相关经验等要求较高，很多业委会成员难以胜任。现象三监管难实践证明，业委会是把双刃剑，用得好可以发挥很大的积极作用，如果业委会出现问题，往往导致小区出现矛盾和纠纷，影响和谐稳定。业委会常存在以下典型问题个别业委会成员动机不良，具有很强的私利性。在行使职权时为谋取个人利益，违规使用小区通过出租经营用房或利用公共部位出租产生的收入擅自增加业委会成员工作补贴，甚至收取其他物业公司好处，积极主张和操作更换物业公司事项等。部分业委会乱作为，运作不规范。因缺乏内部管理和约束的机制，少数业委会工作比较随意，超越权限行使权利，小区维修基金使用设施改造业委会成员任免开展诉讼等重大事项不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作违规操作现象时有发生个别业委会。
8、区存在的主要问题及原因物业建设开发销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源现象新楼盘工程质量出现问题。主要表现有些小区物业在开发商向业主交付使用后，发现存在房屋外墙渗漏等质量问题。开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境道路景点等设施未完工不完备的情况，影响业主居住。现象二物业销售中遗留下来的问题。主要表现有销售广告承诺内容与实际交房时不符。擅自将小区公用部分如屋顶公共绿化地等承诺给少数业主使用。擅自改变公共设施用途物管房用途会所及车库用途等。现象三房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。开发商挪用或不及时向有关部门缴交房屋公共维修基金，给后期物业管理带来困难。例如南山辖区鼎太风华缤纷假日和诺德花园小区都是在物业设计开发公共面积使用物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符，引发开发商或物业公司与业主间产生矛。
9、物业不好管理，甚至有可能炒掉物业，所以采取不提供业主资料拖延时间等各种手段致使筹建组建业委会工作就难以进行。例如辖区现代城华庭美丽湾公寓等小区都发生以上情况。现象二运作难些小区虽然成立了业委会，但在日常管理方面，存在委员到会率低参与度差等情况，致使工作无法正常开展，业委会形同虚设在履职方面，业委会成员缺乏与业主物业之间的有效沟通，业委会不作为业主大会长期冬眠等现象普遍存在，未能充分发挥桥梁和监督作用。主要原因业委会成员的服务意识工作积极性不高。业委会组织较松散，且服务工作般都要占用业余时间开展，大部分业委会成员难以真正做到在其位谋其政。业委会成员素质和能力参差不齐。上班族年轻人大都没有时间参与业委会工作，所以入选的业委会成员往往是年龄较大的退休人员，有的小区个别业委会成员年龄达到多岁，在个人精力和活动能力方面都不够理想，且小区事务。
10、行三五物业小区管理服务工作模式，以促沟通解矛盾创和谐为目标，以强化物业公司业委会指导监管为重点，积极搭建多元互动平台，有效实现多方联动管理，及时化解各类矛盾纠纷，有力维护小区稳定和谐。网，即建设社区家园网，搭建小区业主网络议事平台。占领网络阵地，在有条件的社区借助社区服务中心成了家园网平台，开设物业小区网络议事会栏目，主动为业主提供交流平台,公布相关会议决策，公开事件处理事务推进落实，通报相关工作人员的工作情况等。通过信息互动正确引导舆论导向，积极倡导文明风尚，及时了解小区舆情，疏导邻里纠纷，消除怨气隔阂，畅通维权渠道，拓宽议事空间。三会，即制定落实物业小区综合管理联席会议小区业主民意恳谈会现场会和物业管理工作培训会。由街道组织定期或不定期召开物业小区综合管理联席会议，由城管执法安监消防文化卫生司法信访和物业主管部门参加，对物业小。
11、成员与物业公司相互勾结，形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益，甚至出现个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的情况。很多情况下，业主是在不知情的情况下被代表，合法利益被牺牲，而业主往往因为处于弱势，对此类行为难以制止。个别业委会维权手段不合法，造成社会不稳细则建立物业服务诚信考核制度，考核结果与物业服务企业等级评定资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩在日常监管考核和奖惩程序上要权力下放，充分听取街道居委会业委会业主等方面的意见，对行业协会和主管部门的行政处罚权给予法律上的保障。对业委会给予清晰准确合理科学的定位，明确权利义务和法律责任，建立规范有效透明的考核和监督制度完善业主大会业主委员会组建和运作程序推行业主委员会有偿服务制度，统薪酬标准明确业委会不作为乱作为的处罚规定建议明确业委会备案为必经的审批程序，属。
12、况及主要特点截至年月底，街道辖区共有物业小区个，总建筑面积约万平方米，物业管理服务企业家。小区成立业主委员会的有个，占总数的正在进行换届选举中的有个，其中，由于各种原因长期成立不了的有个因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有个。街道辖区共有住宅小区个，总建筑面积约万平方米，物业管理服务企业家。单位自管家，社区代管小区家，三无小区家，小区成立业主委员会的有个，正在进行选举中的有个总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年内新建物业小区和交付使用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。因物业建筑质量建设遗留问题房屋公共维修基金的归集使用以及物管公司的服务质量等问题引发的物业纠纷时有发生。业主委员会组建难运作难监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。二物业小。
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物业小区管理和服务工作调研报告