1、沟通，再次拜访掌握客户需求邀请目标客户看楼，体验样板间结合阶段优惠政策加强销售进度说明从城北房地产市场需求总量结合统计学原理分析，如第步能取得位客户资料，初步过滤可取的有效客户位经过第二部再过滤可取得名目标客户若按第三部实际成交计算则可取得位成交客户。如此分析，执行本方法则海洋大厦之销售达成当无疑虑。二现场接待销售法此方法为楼盘销售之常规方法，亦为广告效果的检验场所，更是切销售方法的最后实现场所。具体实施。略五销售促进促销活动零首付购房时间年月日之前。卖房送车时间年月日之后。二阶段促销主题产品形象塑造期时间年月年月。推广主题把握海洋，享财富人生。城北首家酒店式商住公寓闪耀登场。海洋大厦企业的家。城北品质生活特区，海洋大厦引领商住新潮流。。
2、作。电视广告以秒的新闻报道为主。户外视情况选择。网络宣传以提示性连接，整体介绍为主。广播采取秒黄金时段套播。投放计划第阶段形象塑造期时间年月年月。投放比例。选择媒体西安晚报华商报户外项目附近网络。第二阶段概念提示期时间年月年月。投放比例。媒体选择电视广播。第三阶段强势推广期。时间年月年月投放比例。媒体选择西安晚报华商报户外项目附近电视网络。四媒体推广媒体组合根据房地产项目常规媒体投放计划实施，注重小媒体细组合方法。具体细节视销售进度情况制定并调整。示例研讨形象塑造期海洋大厦工地制作大型布幔，设立路牌广告，装修售楼中心，吸引性人注意。运用报纸广播网络公开销售信息，采取产品说明宣传集中详尽介绍海洋大厦的功能特征销售信息，唤起目标客户关注。
3、则低开高走的整体价格策略。以极具诱惑力的低价开盘，聚集人气在销售控制上先推综合素质低的单位，价格逐步攀升，再推优良单位建议选择层的均价为基本定价单位，根据朝向楼层以元的幅度调整价格。竞争性定价策略。根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场建议结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作。二销售价格充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况，建议将物业销售均价定为元从聚集人气考虑，建议销售起价定为元建议开始采取口价销售建议制定搭单销售和关系营销激励措施详细价格见附表。三付款方式建议次性付款，本案理想之付款方式，享受的折扣。根据不同的销售阶段，结合分段式价格和市场状况灵活制定相应折扣。分期付款，本案倡导之付款方。
4、把握城北中小企业办公需求，海洋大厦旺销。目标确立海洋大厦之整体形象。表明物业之比较优势。促使阶段销售目标达成。楼盘概念提示期时间年月年月。推广主题海洋大厦恭贺经济技术开发区企业员工新年快乐。选择海洋大厦，乘上北郊经济腾飞的翅膀。目标提醒目标消费者。延续广告效果。强势推广期时间年月年月推广主题海洋商住酒店，引发城北办公新亮点。海洋大厦现房体验，零风险购买。细节决定物业品质海洋大厦热销记。海洋大厦企业的家。城北精英荣耀入住海洋大厦。目标完成阶段销售目标。促使项目清盘。提升海洋公司形象。三促销控制媒体选择推荐媒体西安晚报华商报户外项目附近西安电视二台网络交通音乐台。投放标准报纸广告以ⅹ为标准版面，并配以定比例新闻。
5、建议均价元，建议起价元。海洋大厦写字间价格另行商定。四销售渠道定位海洋大厦的可销售面积现有，其中公寓面积，写字间面积为。从销售工作的实效性和销售费用的节约出发，兼顾市场推广上推拉结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群得直通渠道，通过区域消费市场挖掘和对销售来取得令人满意的销售业绩。主要销售渠道专人拜访销售。辅助销售渠道现场接待销售。五促销定位促销手段的采用是楼盘市场推广的必选途径。然而不加以选择没有经过精心设计广泛传播的促销无异于烧钱，几乎难以取得预期的市场效果。在海洋大厦的促销上我们反对随波逐流的促销主题，毫无新意的沟通策略，大而化之的推广安排，我们建议在促销上采取定向选媒整合传播的促销定位。具体体现在紧紧围绕目。
6、式。陕房置换中心全权代理项目的营销策划市场推广销售执行等海洋大厦的销售事宜。代理佣金按销售额的计算。陕房置换中心承担销售管理费用及销售人员工资。陕房置换中心负责项目营销推广的全部工作，海洋集团公司予以配合。④陕房置换中心负责售楼现场的管理。海洋集团公司承担广告费用提供可以直接使用的售楼中心。策划顾问式。由陕房置换中心派销售顾问和开发商共同组建销售团队，给予项目市场推广策划支持和销售指导。策划顾问费按销售额的计算。陕房置换中心负责营销策略的制定。陕房置换中心负责广告策划创意及广告计划的制定。④陕房置换中心负责售楼现场的管理。陕房置换中心负责销售人员的业务培训等。陕房置换中心负责销售方案的制定。海洋集团公司承担广告费用。海洋集团公司提供可以直接使用的。
7、小区的住户群凭借海洋大厦比较优势吸引的其它区域购买人群。三客户诱导方式经济技术开发区的优惠政策摄心性宣传实效促销性能价格比优势整合传播渗透客观环境变动。二产品包装形象工程改造海洋大厦观感。建议选择有别于区域其它竞争楼盘，较为鲜艳，富有现代色彩的外墙涂料，提升物业品质，迅速投入施工使海洋大厦的整体形象提前矗立。细致打造售楼中心。提前完成层会所中售楼中心的装修施工，增强购买人群对物业品质的信心。设置样板间。条件允许的情况下尽快做出样板间，通过内外体的物业体验开启体验经济大门。设立销售指引。在迎宾大道凤城二路入口附近设立海洋大厦销售指引路牌或以销售提示性大型布幔覆盖物业东边的酒店，尽量消除物业被遮挡造成的不利影响。打造精品花园会所。建议将裙房屋顶改造为。
8、管理销售团队建设楼盘经理人选确定售楼人员选择销售人员职责明晰销售团队培训市场调查人员培训专人拜访促销演练财务制度学习。二财务管理优惠折扣权限确定广告投放协调收款环节管理。三费用预算费用安排促销费用投放比例按销售额提取。费用分配媒体广告占专人拜访促销占二推广费用明细广告费用以月份的集中投放期为例计算报纸广告元期ⅹ期元期ⅹ期元电视广告元分钟ⅹ分钟元广播广告元天ⅹ天元网络元个ⅹ个元费用合计元说明以上仅为开盘期第个月高密度投放期的广告费用，以后各月根据实际销售情况及西安房地产市场动态作出合理的投放频次调整，以保证媒体广告投放总费用控制在元以内。楼书费用元本ⅹ本元份ⅹ份ⅹ元。专人拜访销售费用元份ⅹ份元。不可预见费用元。以上费用总计元四合作方式合作方式全程代。
9、标消费人群的行为特征选择媒体注重促销过程实施的新颖准确到位整合楼盘优势资源，争取用个声音说话最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。第二部分策略篇市场细分消费者描述目标消费者私企老板个人创业者企业中高级管理者家庭投资者。年龄岁岁。居住区域主要是城北的历史居民，少数在北门以北的区域。置业次数首次置业部分为二次多次置业。购买目的城北中小型企业理想的就近办公场所现位于北郊的驻外办事机构的理想场地家庭投资者的投资旺地族及个人工作室最佳所在城北居民改善居住环境。信息来源西安晚报华商报户外广告电视电台房展会互联网口碑传告等。二客户来源西安经济技术开发区的现有办公人群项目周边竞争楼盘写字间住宅吸引的客户城北大企业现有的客户资源海洋花园及周。
10、式，享受的折扣。首期付款，余款在三年内付清，保证给不享受银行按揭的客户个轻松的付款方式。银行按揭，本案主要的付款方的销售过程设定为个月。时间年月年月。总销售目标二销售阶段第阶段强推期。时间年月年月共个月。销售目标第二阶段调整期。时间年月年月共个月。销售目标。第三阶段强销期。时间年月年月共个月。销售目标。三财务目标达成各阶段销售目标相应之财务目标。四销售方法专人拜访销售法。第步寻找销售目标。利用各种渠道资源搜集客户资料邮寄，进行信息沟通展开关系营销对经济开发区重点地区进行客户排查。第二步锁定目标客户。对关系客户进行电话沟通归类对搜集的客户进行市场调查摸底传送楼盘资料，专人介绍海洋大厦概况对回收的市调问卷进行分析，锁定目标客户。第三步回访促其成交。电。
11、园，种植花草常青植物设置休闲配套将预留的第层与裙房屋顶体化考虑，建设为花园会所。二细节精品理念实施制作精品楼书。海洋大厦的楼书分为两种，种感性诉求型，另种理性诉求型，区别购买者赠送。售楼中心设计人性化。将售楼中心功能区域科学区分，使之最大限度的满足交易心理实现。售楼人员培训。规范售楼人员行为细节，统制定销售说词，强化销售过程控制。销售必备资料管理。凡销售涉及的纸张表格合同宣传等均应采用统形式，规范化管理。媒体促销与现场促销联动。阶段月度促销策略的贯彻确保要与销售现场促销政策实现联动，实现营销上的推拉结合。三管理提升融入酒店式管理服务与客户购买同步签订物业管理服务协议海洋商住酒店服务准则出台外聘酒店管理顾问物业管理与销售同步进入物业。三价格策略基本。
12、。邀请新闻界认识从不同侧面撰稿炒作海洋大厦。有计划的投放楼书等宣传资料。现场接待，样板间体验。强势推广期活动公关新闻炒作海洋大厦十大卖点。市场调查专人拜访促销。各种媒体交叉宣传。尾盘答谢公告。媒体排期年月投放表日期华商报西安晚报电视广播网络户外ⅹⅹ个链接套播次秒专题套播次套播次ⅹ软炒作ⅹ套播次套播次秒专题套播次软炒作软炒作ⅹ套播次套播次套播次ⅹ第四部分管理篇项目运作营销策划整合推广陕房置换中心。专案组成员组长李总组员王勇之李皓陈妍杜绍珍营销策划王勇之文案王勇之广告设计初兴强市场调查李皓客户服务陈妍二专案实施合作分工技术指导李总王勇之客户支持王静销售组成员楼盘经理人。策划顾问人。售楼主任人。总台秘书人。临时调查员若干临时聘用。二销售过。
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西安海洋大厦项目营销策划案