1、形式，做好垂直交通组织。利用中庭空间的功能与作用中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。中庭空间的造型与交流中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭得宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。从不同的层面同时引入人流注重竖向交通的易达性，根据项目地块限定的条件下，应强化与及其它楼层的交通便利性，将当做楼修，引导上行下行人流。譬如利用直接连接室外街道的出入口，的直。
2、商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造商业广场的形象起着至关重要的作用。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商业广场在环境中产生强烈的视觉效果。景观设计室内景观设计与室外景观设计需要相互协调。无障碍设计重点考虑残疾人的通行要求。节能设计商业广场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。第四章项目经营与营销第节品牌经营战略未来的市场营销是品牌战争每个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。以树品牌为主导运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发销售的商业行为过程，获取更多的无形资产品牌形象。
3、客户锁定不仅仅局限于，其中市约占份额，其他城市占份额。二目标客户细分引进知名商家经营层的裙楼，构建西部流的商业购物中心引进知名的休闲娱乐商家经营金海联商业广场的休闲娱乐中心。本项目的写字楼部分，主要目标客户为市的律师事务所会计事务所评估咨询公司大型商务公司。地下层主要面向市内的有实力的商家。第六节价格定位定价原则市场无形，定价有道。定位以市场的房地产价格为依据，通过比较分析，得出地下层地下二层层二层三四层五层以上房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构自己开发自己经营的模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商的成本投入。第三章项目整体规划设计思路第节总体规划总体规划关系金。
4、引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。垂直交通工具的作用在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。景观的垂直吸引力采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。外立面与入口金海联商业广场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换，同时考虑商务和宾馆的功能。入口是室内外空间的过渡，也是商业广场室内步行街的终点。将临街设计为通透立面，在以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮咖啡茶室等对情调视线要求较高的经营定位。三其它设计要素照明设计商业广场的室内照明设计既要满足展示。
5、区位优势目前市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给需求，便可以抢占先机。项目连动实现价值最大化目前市房地产开发有限公司正在着手商业购物中心项目的运作，拥有充足的客户资源，如能将该项目联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。中心城市的建设汇聚了人气市将城市定位于周边五省的中心城市，随着城市知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以借势造势，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四风险市场因素从目前市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，旦这些开发。
6、第二节财务评定物业销售收入地下层万元地下二层万元层万元二层万元三四层万元五十六层万元合计万元二营业税附加销售税金万元城建税万元教育附加万元合计万元三成本费用总投资万元营业税附加万元管理费万元市场推广费万元合计万元第三节财务效益指标评定利润预测销售利润万元二财务盈利能力分析财务内部收益率三项目投资回收期为两年，具有房地产项目平均的盈利能力。第四节财务分析总结通过对金海联商业广场房地产项目的财务效益评价计算分析，该项目投资回收期短，财务效益比较好，具有较强的抗风险能力，该项目在财务上可行。如果该项目的城市配套设施城市主题绿化广场的建设费用能得到政府的支持和优惠，并能按既定方案运作，该项目将会有更好的效益。第六章项目资金筹措第节资金筹措该项目总投资万元。
7、舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富辐射周边省市广的，打出锻造西部商业旗舰的招牌，来填补商业房地产市场的空白，以金海联商业广场与商业购物中心连动运作为强势卖点，并以具有新商务新环境的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的功能价格比，这样也符合经济学的需求供给理论。第二节项目定位定位原则适应市场创造差异性。定位中心商业区绿色商业中心商业与环境的对话主题绿化广场西部标志性物业商业区二产品定位定位原则突出个性创造差异性定位西部商业旗舰特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使金海联商业广场朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态型商业中心。第三节产品文化定位定位原。
8、计划的每个接点都能按时按量完成，达到预期市场回报的经济效益社会效益，从而保证品牌的延伸。第二节营销战略市场营销在中国经历了示销推销营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发营销有关的各种要素，进行立体整合营销。卖点整合概念卖点展望未来，升值无限购物休闲娱乐中心区。城市商业环境商业与环境结合之典范。完善配套人性化物业管理。规划卖点低密度高绿化以市的提升城市品位为文脉，以建筑文化为底蕴，创意出现代的商业文化建筑城市主题绿化广场。第五章项目投资估算第节投资测算静态分析测算土地款万元土建工程万元空调安装万元电梯安装万元装修工程万元报建费用万元银行利息万元其他费用万元不可预见费万元主题绿化广场万元合计万。
9、商都清晰地认识到产品差异性的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争的风险性。自身因素本项目周边的商业购物中心项目，将深远的影响本项目的开发，必须使这两个项目连动开发，相互衬托，才能充分实现效益的最大化，如果在开发过程中不能同步连动进行运作，销售的风险性和困难度是显而易见的。五综合分析从市场调研结果分析本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯的办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性的产品，以合理的成本利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应市政府提高城市品位打造西部商业。
10、海联商业广场成败，没有认真规划论证的商业广场大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名的美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场的主题规划是关键。因此，我们在金海联商业广场的主题规划上本着商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化的宗旨，以生态化娱乐个性化为设计理念，对金海联商业广场总体规划设计，将城市主题绿化广场与金海联商业广场融为体，达到商业与环境的有机结合。第二节商业广场建筑设计平面设计平面设计的内容是确定室内商业步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有商业运营者提供个互利互惠的机会，最大限度为每个商业运营者带来穿行人流，提供最多的商业机会。二剖面设计确定层数，垂直结构。
11、则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。传统与现代相融合。第四节产品形象定位定位原则提升企业品牌形象以及产品物业的知名度美誉度社会认知度。定位现代都市人购物休闲的理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定个什么形象，而是顺应消费趋势消费心理消费追求向往的，在消费者心里的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢认同并追求。第五节目标客户定位定位原则选准目标，稳准出击定位已完成原始积累具有定经营规模的商家产品目标客户造什么产品卖给谁根据调查结果分析，从目前市的人口结构人均收入房地产价格消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于市消化是比较困难的。因此，我们把目。
12、品牌信任度消费者对购买房地产产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。品牌附加值对个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度美誉度，都会直接影响物业的售价。对市房地产开发有限公司而言，目前在市已有定知名度，并且正在运作项目。因此，将金海联商业广场与项目连动运作，是该项目成功的关键。二品牌经营战略的实施要点制定远期近期品牌战略计划导入项目品牌的战略，以项目的独特形象树立品牌。制定项目实施战略以项目战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。制定项目统筹管理系统在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性安全性，对质量成本价格等进行严格控制，使统筹。
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