1、度项目详见附件。资金筹措本项目建设总投资为，万元，根据市场情况的分析及开发公司具体资金状况，项目所需资金由项目法人自筹，银行开发贷款亿及部分预售款组成。资金用款计划项目开发经营期为年，年三四季度投入资金，万元，年度投入资金亿由银行贷款解决。详见附件。五投资估算及此财务效益分析投资估算本投资估算表见附表是基于目前南浔的平均造价信息及国家相关规定，假定以下前提条件本地块的地块面积为，平方米，本估算按政府转让价估算。总建筑面积为,平方米。编制说明土地按实际发生额万亩计。前期费用万元,按元平方米计。基础设施费按万元计，其中景观绿化费按可绿化面积元平方米计，室外总体包括围墙，门楼和道路等。建安工程费根。
2、化第二期年月推盘,推出联体别墅,当月去化第三期年月推盘,推出独幢别墅,当月去化销售回款每期回款当期的和前期每期的剩余款具体见附表财务效益分析在上述前提下，该项目总投资为，万元，折合可售面积平均单价元平方米，如果按销售收入进度表实现的话，则项目总销金额为万元，毛利润为万元，税前利润为万元，投资净利润为万元，项目总体销售良好。项目现金流量分析项目的现金流量估算以季度现金流量为单位，进步的分析将以月度单位为单位进行分析。根据现金流量表的推算，本项目的内部收益率为，投资回收期为年敏感性分析由于该地块为地标性地块，销售前景较好，成本计算也较为保守，因此我们对建安造价的变动及销售收入的变动进行了上下浮动。
3、业主或个体经商者上海杭州等大型城市将其作为第二居所部分客源个体经商者自由职业者市场定位填补区域高品质社区空白构建南浔房产新时代地标形象定位依据市场空缺性南浔目前尚无品质化规模化社区，该案的出现将填补这市场空缺点。市场导向性作为长三角都市经济圈的组成部分之，经济发展的强势必然带动房地产的迅猛发展，本楼盘的开发必将带动南浔房地产开发进入真正意义上的现代模式房地产开发阶段。产品定位根据上述市场定位，本案在产品定位上将体现为高品质国际化别墅社区形象在产品打造上保留江南水乡自然风光特色，同时着力提升建筑物本身的异域风情及品质感塑造。中国湖州南浔国际旅游度假社区之度假别墅总体规划示意图地块中心位臵。
4、据规划定位，建公寓，联体别墅和独幢别墅,按平均平方米计算。销售费用按销售总额的。财务费用按借款亿，周期年，贷款利息按计算。税费为元平方米不包括所得税。销售收入预估价格定位预计年推出市场，通过溢价整合预估公寓的价格为元平方米，联体别墅为元平方米，由于项目周边独幢别墅项目较少，根据目前市场上优秀独幢别墅比联体别墅价格高元左右，因此根据项目独幢别墅的特点，价格保守定在小别墅幢元平方米,大别墅幢元平方米销售计划预估独幢别墅幢小平方米,幢大平方米独幢价格小别墅元平方米,大别墅元平方米联体别墅平方米联体价格元平方米公寓平方米公寓价格元平方米销售计划销售周期个月推盘节奏第期年月推盘,推出公寓平方米,当月去。
5、有楼盘供应量以外，无其缆的南浔本地企业。世嘉沁园联排别墅独幢别墅,仅余幢有港资背景的南浔本地开发商。南方时代广场多层公寓,南方通信集团，主营通信电缆的南浔本地企业。四项目分析地块区位与周边环境项目地块概况地块情况本案位于湖州市南浔区年丰路以南嘉业南路以东。宗地编号浔南村号地块。目前基地现状为农田果园及大面积自然水域，水质清澈，地面无建筑物及构筑物。地块主要经济指标占地面积平方米总建筑面积平方米容积率。周边环境分析西面南浔区行政中心规划中其他为待开发地块，目前现状为农田。区域配套配套条件与本案西侧紧邻的为建设中的南浔区新建行政中心，今后将成为南浔区的行政办公商业贸易金融服务及文教医疗中心，配套。
6、边环境度假别墅用地位于浙江省湖州市南浔区南浔镇浔南村号地块土地编号号，用地性质为商业年和住宅用地年。地块北起年丰路，南至南浔国际度假酒店，东至甲午塘水域，西至嘉业南路，与嘉业路西侧建设中的南浔区行政中心相邻。建设内容本项目规划用地面积为平方米，规划总建筑面积平方米，规划容积率。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。基地现状基地现状为农田果园及大面积自然水域，植被丰富水质清澈，自然环境及生态风京杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海苏州杭州等大城市均为公里左右。区域内，正在建设申苏浙皖高速公路申嘉湖高速公路及规划建设湖州至嘉兴乍浦铁路。城市人口概况年末户籍人口万人非农人口万人，比。
7、自然生态环境极其优越本项目为南浔国际度假社区组成部分，该项目为政府重点扶持项目，规划定位起点高，为南浔品质化社区之先驱地块紧邻南浔区新行政中心，随着行政中心的逐步建成，该区域必将成为南浔今后的新中心年底即将通车的申苏浙皖使得南浔的对外交通更为便捷。劣势新行政中心的完全建成并投入运营尚需段时间当前周边配套设施相对不足。地块距离传统中心区域有定距离，近期可能会造成在当地认知度上的定抗性。机会南浔区区级地位的确立，必将促进区域经济的进步发展以及人口的大量导入，为区域房地产开发提供大量客源新行政中心的逐步建成投入使用，未来区域配套将逐步成熟，使得本项目所属地块及产品升值前景较为乐观南。
8、有全国性影响的综合类券商。博大公司与人民日报社合作的国际金融报是国内唯份完全市场化运作的中文财经类日报，其内容报道高端权威，在业内享有较高的声誉和广泛的影响力。年在国内旅游产业高速发展的市场背景下，博大公司与浙江省湖州市南浔区签署合作协议书，对南浔古镇旅游进行整体系统的保护性利用，致力于打造国内著名国际知名的精品旅游目的地。在博大公司的整合运作下，南浔古镇旅游呈现出强劲的发展势头，旅游收入保持了年均以上的增长。南浔国际旅游度假社区之度假别墅项目系南浔国际旅游度假社区的组成部分，是建设精品旅游目的地的重要内容。项目概述项目名称南浔国际度假社区之度假别墅项目暂定名，以下简称“本项目”建设地点及周。
9、设施极为完善。目前新的南浔中学校舍已建成并投入使用。交通条件对外交通国道是历史上联系上海湖州吴江及其它沿线城市城镇的的主要公路。申苏浙皖高速公路浙江段上海段均已完成开发建设，目前通过该公路至湖州中心城区仅分钟车程年底，随着申苏浙皖高速江苏段的建成通车，该公路将全线贯通，南浔至华东区域中心城市上海的距离将缩短至小时左右，正式融入以上海为中心的小时经济圈内。市内交通分析嘉业路为南浔区贯穿南北的主干道，目前地块西侧的嘉业南路即将建成通车，建成后出行将极其便利。自然环境项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。项目分析优势地块形状规整，利于规划设计地块内有大面积自然水域贯穿，。
10、大部分面积用来规划别墅，单套面积约为平方米，北侧辅以部分联体别墅，北侧及东侧部分沿街区域用来规划少量六层公寓。别墅组团联排别墅组团公寓组团价格定位定价依据参照南浔区目前房地产售价情况依据本案的市场定位及产品定位，由于本案的高品质定位和高起点规划，售价应高于当地同类产品售价元平方米左右。鉴于本案为首推项目，考虑到当地客源的接受程度，根据售价低开高走的原则，首期推盘价格应适当控制。具体各类产品定价如下公寓元平方米联体别墅元平方米别墅元平方米四项目建设周期资金筹措与运用项目进度计划项目开发经营期为年，采用次规划设计，期开发建设，年月开始，计划于年月开工。样板区计划在年月开工，至年月建成。计划。
11、目前房地产发展正处于起步阶段，后劲较强，房地产升值潜力较大随着控制别墅用地的政策实施，使得别墅产品更为稀缺南浔区目前尚无规模化品质化别墅社区，本案作为区域内稀缺产品必将填补区域别墅市场需求的空白。威胁本案为区域内首个高档次别墅社区，其区域认知度将受到市场考验别墅市场交易税费的不断提高，抑制了部分投资需求市场对于南浔区整体房地产发展向好性的信心有待考证。客源分析由于本案为南浔国际度假社区中的首推项目，且体量适中，依靠本地客源已基本可以去化。需求类型以自住需求为主，少量投资客源。客户来源基本由以下几类组成本地中小型私营企业主大型企业中的中高级管理层当地政府官员周边城市中小型企业。
12、敏感性分析。现简述如下建安价格单方成本变化下对净利润总投资的影响为工程造价增加,净利润降为万元,降为工程造价减少,净利润升为万元,升为详见附件销售单价变动后对净利润总投资的影响为销售收入下降,净利润降为万元,降为销售收入上升,净利润升为万元,升为详见附件目录项目概况二市场分析三项目分析四项目建设周期资金筹措与运用五投资估算及财务效益分析六结论七附件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目概况公司简介上海博大投资发展有限公司以下简称“博大公司”是以浙江烟草为主要发起人而设立的家投资控股型有限责任公司。主要投资业务包括金融证券信息传媒旅游度假房地产开多个产业领域。博大公司参股的中关村证券是具。
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