1、核心问题。根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要。
2、高。劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报的风险。小结基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。项目定位酒店为横岗投资股份有限公司全资拥有，是横岗镇为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高层，总投资亿元。酒店是家豪华商务旅游酒店。位于深惠公路水官高速和机荷高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为横岗首个国际级商务产权式酒店。方案评估意见综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为产权式酒店模式符合对本项目最佳出。
3、目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，酒店以产权式酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。市场定位及项目评估市场定位横岗作为深圳重要的卫星城镇，直以来在深圳的经济发展中都占据着非常重要的地位。从年康乐花园的推出，横岗房地产的发展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上的买家以本地居民。
4、求。项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势能回笼部分资金能保持对酒店的经营管理。劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提。
5、市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。年即将总统套房套酒店配套设施构成休闲娱乐层卢浮阁西餐厅大堂吧逸景苑餐厅层万寿宫酒楼层皇宫桑那中心层仙客来夜总会交通条件及周边配套分析位于横岗镇经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了横岗镇政府规划国土局横岗所新亚洲广场龙洲百货等行业机构紧邻深惠公路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥横岗中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目分析分析优势项目位于横岗区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主。
6、性研究结论项目主要问题的解决办法和建议项目风险及防范建议附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表第部分项目总论“酒店”是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景深圳市横岗投品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加交通邮电发展增快，民航表现突出财政金融保持稳定，存差略有。
7、收入高，投资欲望强烈。威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目横岗地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大策略。
8、店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店的净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天入住率参考目前区域酒店入住率作保守估计总套数根据现有客房数套目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行。
9、，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定的购买信心项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车，进步缓解交通压力，横岗楼市能量得以释放中海振业卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个横岗房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业多，消费能力强本地居民可支配。
10、为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，横岗房地产都是深圳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着深惠公路改造方案的确定和地铁号线的开工，中海振业等品牌发展商的进入，横岗房地产市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。项目评估在整个横岗市场中，酒店作为目前唯的产权式酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大。
11、化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。项目评价横岗酒店项目在横岗片区目前仍属于独无二的房地产产品类型，但在整个深圳房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项。
12、路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义快速回笼大量资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目的增值产权自主分配，保证对项目的经营管理权促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式项目现今总价项目的收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目的年净收益价格求取本项目作为产权式酒。
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