1、充足的绿地休闲空间社区活动场所及开放度较高的新型社区。本案位于东莞市中央商务区内，南向中央生活区的交汇地带。本案北面写字楼云集，中央商务环境趋于成熟本案本案从东莞市规划局新基片区规划资料看，本案正南侧隔四环路对面的地块将会是商业金融类大厦用地本案隔四环路东南方向对面是东莞市报业大厦和东莞市行政办公规划用地项目南面规划本案地段价值挖掘商检大厦商业金融类用地行政规划用地中信新天地篁村胜和拆迁居民住宅用地东莞雀巢米兰公寓上层公寓报业大厦本案北侧为三元里农民公寓本案东侧紧邻三元里管理区商场从规划图看，本案去往南城沃尔玛的路线非常便捷项目北面规划本案地段价值挖掘沃尔玛三元里农民公寓七宝居黄金花园管理区商业中环财富广场华凯广场拆迁中的三元里居民区去往沃尔玛道路市政南城区区政府电信局电信营业厅鸿福邮政营业厅东莞市地税局玉兰大剧院市图书馆青少年活动中。
2、的销售带来定阻力，隔路相望的公园对本案的中高层有定的景观资源借鉴。东南角资源报业大厦毗邻中央商务区的交通要道胜和路与四环路交汇处远眺中信新天地开发利用城市景观资源丰富，交通便捷，商务价值高。东北角资源毗邻农民公寓开发利用周边住宅环境档次不高，应在本案营销环节中淡化。东端资源商业楼七宝居开发利用都市繁华生活的内涵，为本案的提供了便捷的生活配套。西端资源名门公寓莞太路立交桥开发利用公寓楼栋的城市景观，便捷的交通道路。但同时应注意避免立交影响。西南角资源宏远酒店开发利用四星级酒店毗邻本案商务投资价值较高。地块中资源平地北面农民公寓开发利用在建造中可以考虑与北面农民公寓的地下车库打通建造，增加本案的车位配套。本案地段价值挖掘地块四至价值详解本案地段价值挖掘地块交通本案南临四环路，西临莞太路与四环路交汇处立交桥，东边米远处是胜和路和四环路交汇处。
3、趋势，特别是随着南城及地位的确立湾畔别墅洋房两房三房三房年二期元江南雅筑洋房三房年二期元金色华庭洋房三房四房下半年待定金域中央景情美墅四房年月元国际公馆连排别墅高层洋房两房三房年元东骏豪苑别墅高档洋房三房四房年月元汇景上层公寓三房四房赠送夹层年月元塞纳家园洋房两房三房年月蜜园公寓单房房厅未动工待定天诚康桥公寓房，二房待定区域项目名称主力户型供应量入市时间目标客户东城宜景康源房两房约套年上半年城区投资中信号公寓公寓房套年下半年城区投资格兰名筑公寓房约年上半年东城投资华和商务大厦公寓房套年下半年东城投资花样年华公寓房套在售城区投资东田项目公寓房约套年下半年东城投资小计约套南城金升国际公寓公寓房二房套年上半年城区投资盛世凯旋公寓房二房约套年底南城投资名门公寓公寓房套年五南城投资天诚康桥公寓房套年上半年城区投资百悦尚城公寓房约套年下半年城区投。
4、心科技馆等酒店宾馆宏远酒店国际四星级银城酒店国际五星级银城花园酒店商务酒店皇都酒店海悦酒店商务酒店购物沃尔玛南城店苏宁电器城嘉荣超市南城步行街交通路，路，路，路，路,路等学校阳光小学胜和小学中心小学亨美小学七宝居幼儿园金融莞太路号称“东莞金融条街”，金融机构健全中国银行工商银行建设银行农业银行招商银行兴业银行农信社等娱乐城宏远酒店啦，西丽娜量贩医疗南城医院宏远医院市中心区医院等周边配套本案地段价值挖掘本案地段价值挖掘宗地条件建造中的农民公寓地块西北面管理区商场北西本案西面地块地块东北面地块西南面地块南面南东地块西南面本地块东南西北西北角资源中国银行皇都酒店开发利用生活便利酒店配套。北端资源建造中的农民公寓开发利用考虑农民公寓队本案形象提升有定影响，因此建议不要纳入起管理。南面资源四环路目前是塘贝公园开发利用交通便捷，同时单行道会对本案。
5、发进度，尽快推货销售，降低开发风险。观点不同的市场，共同的需求，为了达到提升单价抑制总价的目的，在满足功能需求的同时，以压缩面积降低户型舒适度而达到。解剖东莞市场展望国家宏观政策促使东莞房地产中小户型成为市场主力国家宏观政策调控中，主要有几条“以下以上”的刚性限制条件年内二手房转让征收的增值税以下首付两成，以上首付三成两年内限期开发,对闲置土地征收土地闲置费目前，东莞的市场状况是东莞最畅销的户型为适用型，面积区间在之间，基本复合国家调控要求,将促使中小户型的产品更丰富，在未来两年内小户型的竞争将更加激烈，要求我们在今后加强差异化营销东莞的住宅投资多为长期投资，所谓”坐地收租”，而以获取房价升值除商铺外来博取收益的行为还不多，但近年来房价飙升，产品供应量加大，投资回报率逐渐回落至，导致投资客户对投资的性价比倾向加强，他们更倾向于投资与地。
6、成熟，本案升值空间大本案可以达到昭示性进入性强的目标产品填补市场空白加上地段价值，可以博卖上较好价钱。年下半年开始，房等公寓类产品扎堆上市，竞争大，因此会对本案的房销售速度有所影响板块内项目竞争激烈，客户分流较为严重由于新政的影响，目前买方观望情绪对购买有定影响。宏观政策上存在不确定性。分析优势机会劣势威胁针对对策发扬优势地段交通产品配套突破劣势农民公寓影响引进规范物业公司管理四环路噪音沿四环路面设置隔音玻璃营造独特的生活方式吸引目标客户，使本案的个性气质受到追捧，从而淡化周边的劣势影响，加速销售进程，把不确定因素降到最小。挖掘潜力东莞小户型住宅分析项目位置东城世博旁建筑面积平米户型单身公寓房厅二房厅销售价格元带精装销售情况售罄主要客户投资客项目卖点精装小户，买层送层，地段优越配套齐全，总价相对低，投资价值高营销主打地段价值复式赠送面。
7、决定了东莞的人口结构中以大量的工厂人口万为主，其消费特征更趋向于务实低端。东莞的服务业也是在东莞的制造业基础上发展起来的，服务业所产生的白领人群与广深的白领在消费特点上又有较大差别，他们更趋向于经济型和务实型特征。随着产业结构的调整提升，东莞白领人群正在日趋壮大，具有支付能力的人口达万。产业结构决定人口结构，人口结构决定消费结构关键词产业结构决定了房地产产品结构，人口结构决定了东莞房地产近年的户型产品以经济实用型为主。为符合国六条政策，“十五”期间东莞市主城区居住用地规划结构调整为“二带二区三片多点”的模式二带轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带二区即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区三片即胜和亨美片立新火炼树片水蛇涌片旧村改造的地区多点包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟存量土地比较集中的地区。主城区居住用地规划结构。
8、雀巢新科电子诺基亚等，临近既带来便捷，他们的白领职员也将成为本案的有效消费辐射群。因此，本案在后面的营销环节中，应把交通和地段作为核心卖点之，充分挖掘价值所在，做为项目销售的重要筹码。户型配比本案产品分析项目概况用地面积万总建筑面积万容积率建筑高度不高于总户数户可售户数套地下车位数约个房型面积区间套数套比例房厅两房两厅三房两厅合计本案分析项目地处城市核心位置，区位价值高地块资源丰富，周边规划有利发展周边配套较完善，交通便利产品充分借鉴金地名津的实用性优势，有效弥补市场空缺，成为市场稀缺型产品地块较为规则，易于规划布局周边农民公寓会对本案的整体档次有定影响地处主干道交汇处，噪音影响较大，风水对投资客影响大四环路的绿化带阻隔，住宅底商经营有定难度。东莞整体经济向好，居民收入持续增长东莞房地产市场正处于上升阶段城市集聚力逐步提升城市中心逐步。
9、段好，性价比高的产品按揭首期款成数的政策对首次置业的人士有定影响，导致他们对产品的功能和面积设计更加敏感限期开发的政策影响较大，将会加大市场上的产品供应量，加剧市场竞争。关键词东莞的楼市受宏观政策的影响正在逐渐显现，市场对面积合理设计紧凑的户型将更加青睐。总体形势目前东莞全市人口可能已超万，人口年轻化进步显现，年均增长率在上下，东莞的宏观经济背景支持房地产发展。东莞经济实力年，东莞市地区生产总值达到亿元，金融机构本外币存款突破亿元，工业总产值突破亿元，进出口总额突破亿元。名列“全国综合实力百强城市”第十二位地级市第位。东莞产业结构及消费力年，东莞市三大产业比例由年的∶∶优化为∶∶。年，全市城乡居民储蓄存款余额接近亿元，比年初增长。年城市居民人均可支配收入元，比上年增长。东莞以制造业立市的城市发展战略，决定了其产业结构以制造业工业为主，。
10、资时尚岛公寓房约套年上半年城区投资小计约套合计约套东莞城区年小户型主市场供应统计近年来，小户型项目也集中上市，年将有套产品集中供应。其中近年来的小户型代表作有尚书苑香槟时代博客公寓花样年华曼哈顿金升国际等。面积集中在平米，户型以单房和房为主。小户型市场统计主要是以房作为市场供应主力年东莞市小户型总结由以前分析可看出，近年来，主流洋房住宅市场上，东莞各个片区的房地产市场活跃，但产品主要集中在平米的舒适型两房三房四房，以及平米的公寓产品。可以得出，平米的两房三房产品市场缺失，本案存在有效的市场空白点。应抓住市场机遇，快速开发。东莞市区房地产区域发展综述判断缔造什么产品给谁地理位置本案地段价值挖掘中央商务区位于东莞大道北段及相关辐射区是东莞的商业会展和商务中心。中央生活区位于东莞市东城区与南城区的交接地带是为服务的具有完备的公共配套设施。
11、东莞住宅建设规划对本项目利好影响关键词主城区居住用地规划必然会加快和推动相关区域的开发建设，本项目的开发建设符合东莞居住用地规划趋势，势必从中受益。本项目年度高档商品房普通商品房经济适用房廉租房万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套万套年东莞住宅供应计划年东莞住宅用地供应计划年度莞城东城南城万江松山湖公顷公顷公顷公顷公顷公顷公顷公顷公顷公顷容积率供应万万万万万以下万套万套万套万套万套住宅供应集中放量通过东莞今年住宅供应计划来看，年为住宅集中供应时期，按照“以下占”的国家政策前两年供应数量为万套而目前市场的年消化套数仅为万套左右，市场总量尤其是中小户型将供过于求。住宅需求由分散向主城区集中东莞住宅需求的分散不但表现在各镇区，同时表现在主城四区的火热开发即莞城东城南城万江四区。但同时呈现向主城区集中的。
12、。由上可看出本案周边交通路网非常发达，道路便捷。南下东莞大道，到达广深高速车程分钟。四环路东莞大道莞太路胜和路科技路三个十字路口交汇处本案地段价值挖掘地块策略由以上分析可看出，本案地块本身相邻配套利用价值较优和地理位置优越，我们可以挖掘最大的两个核心价值交通路网发达。扼腕四环路莞太路胜和路两个交汇处，分钟的车程即可到达城市中心商务区，交通可以辐射整个南城区和东城区。地段瞩目，价值得天独厚。本案东邻的胜和路写字楼云集金科大厦华凯广场金盈大厦华凯大厦联通大厦胜和广场，远处有华凯豪庭活力中心第国际等，集中了东莞绝大部分商务服务性公司，东莞的商务环境已趋于成熟，本案的推出将对商务区的白领阶层从工作生活便捷性方面产生有效吸引。同时相比中央生活区，本案又贴近中央商务区，可以成为中央商务区的住宅配套。本案沿莞太路以南，有几大东莞大型品牌企业东莞。
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2007_瑞峰置业东莞南城三元里地块策划思考1