1、划分为个时间段第期环境先行，小区全部环境及入口公建区的开发，提前树立品质形象第二期中偏低价位的小户型开发，以中低价位聚集人气第三期中偏高价位的中小户型开发，以涨价提升楼盘品牌。滚动运行，适时调整以自有资金及环境施工单位部分垫资从政府购取土地并完成拆迁后，首先进行小区全部环境及门户开发，塑造项目品质形象，通过形象推广，检验市场反映如果市场反映较好，再进行下步开发如果市场反映较差，直接以熟地形态转让项目，撤出资金。在市场反映较好的前提下，通过土地抵押贷款及土建施工单位部分垫资，进行中低价位的小户型公寓开发，配合宣传推广，以低总价位高品质聚集人气。如果市场认可，小区人气聚集较好，可继续进行下步。
2、计划根据项目进展时间及各工作环节发生估算各年资金需求情况如下万元假定工程进度款从第二年支付，其支付进度及比例与项目销售进度及比例相致，即。第年第二年第三年第四年合计土地取得费用专业工作费用开发规费环境工程费用建安工程费用管理费用财务费用销售费用合计资金盈缺比较资金回笼与资金需求的差额即为资金盈缺量万元第年第二年第三年第四年合计销售回笼资金投入各年盈缺营业税费投资利润融资方案选择本项目如果销售较好，达到预期销售目标，则各年所需资金基本可以从销售回收款中的到部分解决。但由于目前重庆市已提高商品房预售门槛，在工程建设为“准现房”以前，是不能提前预售的。因此，项目运作前两年的工程建设资金需要投资。
3、下楼价变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率四技术经济评估结论本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，开发经营周期预计年。项目总投资预计万元，全部投资利润率可达到之间，年投资收益率可望保持自有资金利润率可达到，自有资金年收益率。其风险相对较小。规避风险的建议进步提高容积率，扩大有效销售面积与土地方协商，降低分成方式和比例争取政府对规费及税费的减免与优惠积极营销，尽快实现销售回笼七项目组织实施项目组织管理机构投资商土地方“大宅门”项目开发部二项目运作方案本项目开发规模大，周期长，为缓解资金压力和避免市场风险，其运作方案可构想如下分区分期开。
4、开发如果反映冷淡，暂缓后期开发，待市场成熟时再进行投入。在市场旺销的前提下，以回收预售款及部分在建工程抵押贷款，进行中高价位户型开发，配合宣传推广，以中价位高品质高生活促进销售，并以回收楼款偿付银行贷款。统开发虽然本项目属于投资商与土地方联合开发的项目，但为保证上述战略步骤的实施，应成立统的项目经营管理部，进行统定位统运作统开发统营销统物管。为达到统经营管理，建议在双方利益分成上最好不采用实物分成方式。三项目融资方案资金需求及回收计划根据项目开发运作方案及市场形势分析估算。资金回收计划根据该地区市场发展形式估算各年资金回收情况如下万元第年第二年第三年第四年合计住宅销售车库销售合计资金需求。
5、押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房层住宅层层的框架建安成本般为元平方米，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本报告取其中值元平方米。则有万元环境工程费用重庆市住宅小区环境造价按其营造的深度与丰度按土地面积计算般为元平方米，根据本方案项目环境规划内容，本报告取元平方米。扣除本项目建筑占地后的环境营建费用为万元开发规费包括方土地管理费拆迁管理费规划案审查费消防审查费施工图审查费人防费白蚁防治费开发管理费招投标管理费工程标底审查费工程档案保证金质量监督费安全监督费施工执照费供电贴费供水供气管网设施有偿使用费排水设施有偿使用费绿化管理费等等。根据对重庆市各项相关政策法规及目前企业缴费情况的调。
6、战三地块经营的适宜性分析最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四市场研究及目标市场研判重庆市房地产市场的发展现状总体态势各区房地产市场比较各类物业市场比较二项目目标市场研究项目目标市场定位项目目标客群分析目标客户范围目标客户调研及其需求特征分析目标客户承购能力评估项目同业竞争分析竞争对手识别竞争产品特点及分析竞争对手营销策略及其市场份额分析五项目规划构想项目规划构想的依据及指导思想规划依据指好转，经济总量持续增长，经济运行质量进步改善。经济增长逐步加快，增幅高于全国水平年月全市完成为亿元，比上年同期增长，比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下产业类型增加。
7、贷款利息可按前述五项成本之和的以银行长期贷款年利率和项目平均贷款年限年估算万元销售费用本项目规模大，开发经营周期预计年，销售期较长，估计销售投入约为销售总收入的左右。则有万元总成本费用万元项目财务经济效果评估项目总利润营业总利润销售总收入总成本费用营业税费万元全部投资收益率全部投资成本利润率利润率总利润总投资成本费用全部投资年收益率全部投资年收益率利润率开发经营周期自有资金投资收益率本项目自有资金占总投资的左右，即万元。自有资金成本利润率利润率总利润自有资金自有资金年收益率自有资金年收益率利润率开发经营周期项目不确定性分析影响项目财务经济评价的主要变量因子本项目由于开发经营周期较长，其可。
8、证工程质量。分包方式根据项目开发周期及进度，分别选择多家不同的施工单位承包不同的工程内容。其优点是可以有效分散家施工单位因垫资压力而出现的工程建设风险问题。缺点是施工单位较多，协调工作重，不便于工程建设的统管理。工程建设监控目录项目概况二项目投资环境分析我国目前房地产业发展形势分析二重庆市房地产总体投资环境分析三地块所在区域环境分析高新区九龙坡区三地块条件分析及其经营取向地块现状条件分析地块面积形状地形地质水文条件交通动线周边环境及景观资源地块公共配套设施动迁安臵状况土地级别出让金及基准地价情况政府管制规划出让交通等管制问题二地块分析优势弱势机遇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！挑。
9、查统计，此部分开发规费自近年清理整顿投资环境废除部分不合理收费以来，已降为大约房价的左右。就重庆目前而言，房地产开发规费按高层建筑面积计算约为元平方米，取其中值元平方米，则本项目所需开发规费为万元管理费用包括管理人员工资酬金奖金交通通讯办公福利正常公关应酬等费用。考虑到项目的开发经营周期可能跨度较长约为年，本报告按上述五项成本之和的估计项目经营管理费，即是万元贷款利息本项目贷款利息应根据可能借款需求估算。般而言，项目分期开发滚动运行所要求的资金来源可以划分为四个部分，即是自有资金占总投资施工单位垫资房屋预售款银行借贷。因此，真正需要贷款的般仅为直接投资的左右。则本项目在滚动开发模式下，其。
10、发，环境先行开发分区根据地块内部条件的差异性，将其划分为个内部开发片区如图小区入口公建区包括小区大门及其门前广场会所托幼商业网点等西部中低价区主要分布拆迁还建房和小部分室厅小户型房，其内部又细分为拆迁还房区和小户型公寓区东部中高价区主要分布中偏高档商品住宅区。入口公建区西部片区中偏低价位区市场研究部财务融资部工程管理部物业管理部市场调研营销策划楼盘销售监管代理签订购房合同财务会计发放工资催收楼款含接贷款前期报批委托规划设计组织动迁安置施工招投标工程建设管理前期物业管理产权代办社区建设办公室文档管理人事管理内外协调后勤管理东部片区中偏高价位区开发分期根据当地市场发育趋势及开发进程，将开发周。
11、能的变量因子较多，主要包括三类因子成本类变量因子这类因子有土地费用建安成本贷款利息环境费用开发规费销售费用等。其估计的准确程度直接影响到成本的高低。收入类变量因子这类因子包括售价及其增长销售进度等。其估计的准确程度直接影响到销售收入的高低。敏感性分析第种情况收入不变，成本变化考虑到项目工期较长，影响成本变化的因子较多且不确定，假设成本费用分别上下变化或。则其盈利情况变化如下成本变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率第二种情况成本费用不变，收入变化考虑到项目工期较长，影响房价变化的因子较多且不确定，假设楼价分别上下变化或。则其盈利情况变化如。
12、商妥善解决。就资金来源而言，可通过以下途径筹集自有资金按公司组建性质筹集，且应占项目总投资的以上。银行借贷应考虑以土地或公司其他资产作抵押，向银行贷款，金额可控制在项目总投资的以下。施工垫资将工程分包给经济实力雄厚的建筑承包商，由其前期垫资部分资金，但应注意合法性及其垫资额度。招商引资以项目的预期经营收益为依据对外招揽经济实力雄厚的其他投资商合作开发。四项目建设管理方案工程发包方式选择本工程发包可以选择以下几种方式总包方式只选择家实力雄厚的总承包公司，承接小区全部工程的施工建设。其优点是是便于工程建设统管理，二是利于施工单位让利优惠。缺点是施工单位实力较差时，既不能进行有效垫资，又无法保。
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