1、物业管理商三方的矛盾，成为商业地产开发中的盲点。模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。豪华公寓酒店式公寓商务公寓星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业部分带来巨大商机商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率。据其负责人介绍，由于处于城市较好的商业街区，其酒店客房的入住率常年保持在左右，而其本身是商业经营出身，其对于整合商家资源其对外称为合作商较单纯的开发商更胜筹由于其期商业及二期酒店的运营成功，使其三期万平方的商业综合体中公寓商务商住部分销售空，而商业部分万平米的体量也已全部对外出租，其销售部分的经营业绩完全满足了项目的运营，其商业部分的出租收益为其带来每年过亿的纯收入。这。
2、和品位以及对整个商业项目的影响。位于我市西部繁华商业街的个商业地产项目，销售火爆，由于其在商业经营上的欠缺，使其面临着迟迟不能开业的窘困局面，返租者自营者都深套其中，也让开发商投资者叫苦不迭。加快济南市发展商业地产的对策建议打牢发展基础，强化总部经济发展的支撑条件是提高经济综合实力。切实把工业发展放在更加突出的位置，积极推进产业结构调整，加快发展高新技术产业和先进制造业，大力培植主导产业，提升产业综合竞争力，夯实总部经济发展的产业基础。二是加强硬件环境建设。进步加快交通通讯能源供排水等城市基础设施建设，提高城市承载能力。加大污染治理力度，切实加强生态环境建设，深入推进环境综合整治，营造良好的人居环境。三是加大人才资源支撑力度。构筑人才公共服务体系，完善各层次人才培训体系，为发展总部经济提。
3、随着总部经济楼宇经济的快速发展，全市特别是历下市中等中心城区对写字楼办公楼及商务楼的市场需求始终比较旺盛。他们依托有利的区位优势和多年来形成的商务办公聚集的基础，二环路以内写字楼办公楼及商务楼的出租情况良好，楼宇空置面积较少，空置率较低。在建的几个高标准商务楼宇，也在加快工程进度的同时加大宣传推介力度，积极开展招商工作。目前，主体已竣工的银座国际晶都银都国际大厦恒隆广场等楼宇因其地理位置优越楼宇品质较高周边配套完善，已基本招商完毕。目前，相对于槐荫和天桥两个区，缺乏总部经济发展的载体，正在开工建设的京沪高铁西客站片区棚户区和旧村居的改造，基本上都是居住型楼宇，适宜总部企业落户的纯商用高档楼宇较少。第章济南市商业地产发展动力及存在的问题我市商业地产快速发展的原因由于济南市本身的特殊性，是属。
4、种强势联盟塑造了其项目的整体优势。但是，目前很多商业地产项目采用了所谓模块化的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。开发商忽视商业地产项目的后续经营或后续经营管理失控。很多地产开发商都抱着卖完就走的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租能卖则卖，根本不考虑能否经营是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档。
5、畅的现金流，但是普遍不具备较强的经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。商业地产项目需要政府的支持商业地产项目规模巨大，往往体现个城市的商业发达程度，有的城市的商业地产更为城市的标志。商业地产的成功需要前期的准确规划与定位，同时成为城市整体规划的重要组成部分，因此更需要借助政府的支持。市场分析状况顺应房地产业与商业的发展潮流，商业地产的发展日益成熟，开发模式多样化的同时向既定化转变，目前，商业地产项目普遍的开发流程是通过前期策划制定项目的发展方向，通过招商推广为日后经营提供有力的保障，通过项目营销或联合经营自营方式获取利益。市场调研工作是商业地产项目前期策划工作的基础，是寻找项目市场定位依据的过程，对项目发。
6、现代服务业总部。完善优惠政策，加大总部经济发展的扶持力度为加快发展总部经济,进步增强城市综合竞争力,去年底，市政府下发了关于加快发展总部经济的意见，明确提出重点引进交通装备电子信息机械制造新能源等先进制造业企业,金融现代物流信息服务中介服务会展旅游等现代服务业企业,以及国家级省级农业龙头企业。出台了实施鼓励扶持政策健全完善总部经济服务机制营造良好发展环境等系列政策和措施。目前，市招商办加强调查研究，摸清我市总部经济发展的现状及存在问题，制定出台实施细则，进步明确推进我市总部经济发展的工作思路，同时明确责任，抓好落实。加强统筹协调，健全鼓励总部经济发展的工作机制是加强组织领导。市里已成立加快总部经济发展工作领导小组，办公室设在发改委，负责制定总部经济发展规划和相关政策，认定总部企业资格，审。
7、槐荫区天桥区和历城区竣工投入使用的写字楼公司用楼个，总建筑面积约万平方米，入驻企业余家。其中历下区竣工投入使用的写字楼公司用楼个平米以上，总建筑面积约万平方米，入驻企业余家，房屋空置率为市中区有写字楼个，面积约万平方米，入驻企业余家，房屋空置率为，其中有年税收过亿元的楼宇座，均为金融企业总部办公楼槐荫区有写字楼个，面积约万平方米，入驻企业余家，房屋空置率为天桥区有写字楼个，面积约万平方米，入驻企业余家，房屋空置率为历城区有写字楼个，面积约万平方米，入驻企业余家，房屋空置率为全市写字楼的区域分布主要在历下区泺源大街的商务办公和金融保险板块泉城路及其周边的的综合商贸板块文化路的教育文化服务板块山大路解放路的信息产业板块，市中区主要在辖区内经路至经十路之间，历城区楼宇主要集中在二环东路与花园路。
8、。以省会城市群经济圈和半岛城市群为重点，积极参与京津冀长三角经济区的区域合作，鼓励国内外大型企业来济设立区域性总部或研发营销培训等职能性总部。三是培育本地总部企业。对符合产业发展方向关联带动力强发展态势良好的本地优势企业给予重点扶持，鼓励做大做强，扎根济南。四是打造总部经济集聚基地。优化总部企业区域布局，形成功能定位比较清晰空间布局相对集中的总部企业集聚基地。市区二环路以内主要是整合现有资源，加快构建金融商贸信息中介文化创意等总部基地。高新开发区和长清区主要是根据企业总部主体功能和配套功能要求，规划定区域，建设高新技术产业和先进制造业总部集聚基地，重点发展研发中心物流配送中心等职能性总部。结合西客站片区奥体文博片区开发，规划建设新的总部集聚基地，重点引进金融会展旅游物流配送中介服务培训等。
9、展方向的确立具有指导意义。商业地产项目市场调研包括宏观经济形势政策环境等方面的调查与研究区域商业调查与分析未来商业地产的供应量分析消费者行为的调查与研究立地条件研究等。第章济南市商业地产发展现状总部经济基本情况截止年底，全市基本具备总部经济条件的入驻企业共家。其中有山东松下可口可乐百事可乐中国重汽济钢集团山东鲁能山东黄金等家二产企业，占全部入驻企业的中国工商银行山东分行建行山东分行农行山东分行交通银行济南分行汇丰银行济南分行济南商业银行等家金融机构，占，中国移动中国网通中国联通山东通信公司等其他服务企业家，占。从地域分布来看，市中区家，历下区家，历城区家，章丘市家，槐荫区家，高新区长清区和天桥区各家，济阳县平阴县和商河县没有。楼宇经济基本情况竣工使用情况年以来，全市统计县区为历下区市中区。
10、二线类的省会城市，其在商业地产上的发展与北京上海等类城市有较大的差距，与成都重庆武汉郑州等城市也存在不少的距离，但是，处于房地产这样个快速发展的行业里，近几年，济南在商业地产领域也有了长足的发展。宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而催生了对商业地产的市场需求同时我市居民人均可支配收入据统计，今年前三季度位列国内前十位社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我市城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业于我市东部大型市场项目，规模大，空间大，但由于其对开发盲目求大，使其经营困难。很多商业地产项目采取了先开发后招商的方式，最终造成项目的损失巨大，还常常引发开发商经营商。
11、在建情况截止到年，济南市在建的写字楼办公楼及商务楼有个，总建筑面积万平方米，在建规模在万平方米以上的主要楼体有历下区的文华园奇源大厦正大时代广场新开元广场中润世纪城奥体五星级酒店鲁商国奥城国际华电山工新天地等，市中区的银座国际京都和齐鲁商会大厦等，历城区的嘉鑫大厦和福诚大厦，槐荫区的万丰商业楼，天桥区的边庄商务楼，功能规划主要为写字楼商务酒店及综合商贸楼宇。投资建设情况年我市房地产开发投资实现增长，年实现房地产开发投资年均增长。年完成房地产开发投资总量亿元，占到全社会投资的，占三产投资的，分别比去年提高个和个百分点，其中住宅投资亿元，增长，办公楼投资亿元，增长，商业营业用房投资亿元，增长。房屋施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，下降。发展总部经济楼宇经济对商业地产的需求分析近年来，。
12、供人才支撑。四是健全服务支撑体系。加快建设总部经济信息平台，定期向总部企业发布本市发展规划重大政策重大项目信息和改革措施。加快完善银行保险会展招商商贸物流旅游法律教育培训等专业化服务体系，为总部企业提供优质服务。优先发展公共服务，有效解决城市交通社会治安城市管理等热点难点问题，努力营造和谐的社会环境。强化规划引导，加快形成总部经济发展的基本框架编制济南市总部经济发展规划，对各类要素资源加以引导，避免区域功能雷同过度竞争重复建设等现象，实现总部经济的合理布局和规模集聚效应。是明确总部经济发展的产业导向。坚持发展总部经济与产业结构调整相结合，重点在电子信息交通装备机械装备新能源等先进制造业，现代物流金融信息中介会展等现代服务业，以及现代农业等领域，引进和培育企业总部。二是选准引进总部的重点方。
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【毕业设计】济南市商业地产市场分析