1、业用地按土地出让的楼面熟地价元平方米计算，该部分地块土地级开发后，熟地出让收入预计为万元。预计该地块土地级开发后，熟地出让收入共计为万元。供应土地开发状态该项目土地级开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收，达到土地权属清楚，市政基础设施达到六通平，即场地平整通上水通下水通电力通讯通燃气通路，符合土地上市要求。二开发进度般土地级开发预计经历如下六个阶段招标确定土地级开发主体办理项目立项和规划意见书与村集体和相关单位签订征地补偿协议并履行完成地上附着物拆除工作完成项目红线外市政基础配套设施建设组织入市交易。因该项目级开发主体为土地储备中心，而且该项目并不涉及拆迁，所以该项目只经历如下四个阶段。第阶段年月至月完成项目的开发立项规划审批手续。第二阶段年月与村集体和相关单位签订征地补偿协议并履行。第三阶段年月至月完成市政。
2、政费用市政咨询费市政建设费用市政供水市政雨水市政污水市政燃气电信电力市政道路其它费用环评费用交评费用工程监理费文物勘探费用前期咨询费招投标代理费市政设计费可行性研究报告编制费入市交易成本挂牌底价评估费二间接费用贷款利息不可预见费级开发利润建设单位管理费营业税三总成本二项目预期收入估算本项目规划用地性质为商业居住混合用地，按商业用地土地出让的楼面熟地价元平方米计算，该地块土地级开发后商业用途部分熟地出让收入预计为万元，按居住用地土地出让的楼面熟地价元平方米计算，该地块土地级开发后居住用途部分熟地出让收入预计为万元。后沙裕项目预期土地出让总收入为万元。规划建筑面积楼面熟地价熟地总价地块地块合计三项目预期利润根据上述测算可以看出，后沙裕项目有定的利润，项目预期可以实现利润万元，成本利润率为，详见下表总成本万元预期总收入万元预期利润万元四项。
3、基础设施实施方案，以及本地块周边现有市政道路及市政管线，对本项目市政方案分析如下裕华路裕华路为现状道路，目前已有现状给水管道，现状输水管道现状雨水管道拟建燃气管道∮，本段长度米。安富街规划道路红线米，三块板形式，主路宽米，本段长米。拟建污水管道，雨水管道给水管道。双裕北街规划道路红线米，块板形式，主路宽暂定米，本段长米。拟建污水管道，雨水管道给水管道。火寺路规划道路红线米，块板形式，主路宽米，本段长米。拟建污水管道，雨水管道给水管道。电力建设方案根据我们向项目用地南侧的双峪小区物业管理公司咨询结果，双峪小区目前的供电能力能满足项目建成后的用电需求，且建设方案简单，但需要向双峪区及南侧双裕东区均具备通信管道资源，北侧安富街改造即将实施，网络能力已覆盖该地块将由空港分局机房引入主干光缆至红线内。网络构成形式由外网敷设主干光缆进小区机房，。
4、施建设。第四阶段年月至年月验收交地并组织入市交易。土地级开发进度表项目项目立项规划手续办理征地手续办理市政设施建设组织验收入市第六章土地级开发管理方案市国土资源局负责本市的土地储备开发管理工作，并委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用整体规划城市总体规划及控制性详细规划和年度土地级开发计划，对确定的存量国有土地拟征用和农转用土地，统组织进行征地农转用拆迁和市政道路等基础设施建设。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金办理规划项目核准征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。市发展改革规划建设财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。第七章投资方案项目总投资估算后沙峪地块土地级开发项目投资成本估算表单位万元序号项目成本直接费用征地费用征地补偿费防洪费耕地占用费复垦费青苗及地上物补偿超转费收购国有土地费用。
5、地块土地级开发项目规划预审意见复函规顺复号。规划指标情况根据北京市规划委员会顺义分局关于顺义区后沙峪镇地块土地级开发项目规划预审意见复函，该项目总用地面积为公顷，其中建设用地面积约为公顷，代征绿化用地面积约为公顷，代征道路用地面积约公顷。据顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划，地块规划用途为商业金融，用地面积公顷，规划容积率为，建筑密度控制在以内，建筑限高米，规划建筑面积为万平方米，绿地率达到。地块规划用途为住宅，用地面积公顷，规划容积率为，建筑密度控制在以内，建筑限高米，规划建筑面积为万平方米，规划居住人口在人左右，绿地率达到。用地控制指标统计表地块编号用地性质用地面积公顷容积率建筑密度建筑限高米建筑面积万平方米居住人口人绿地率℅项目控制性规划图项目用地范围图第三章征地及收购工作方案征地收购情况概要根据北京市规划委员会顺义分局关于顺。
6、人民共和国耕地占用税暂行条例的办法京政发第号关于调整征地超转人员生活补助费标准的通知顺民字号北京市人民政府令北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定第号三编制原则调查研究，因地制宜。对当地现状情况当地自然环境社会和经济发展情况历史情况进行深入了解，并取得相关有效资料。客观引用资料采集的数据力求准确。统筹安排土地级开发各项工作内容，统筹考虑土地级开发和房屋开发。尊重并统筹考虑涉及土地级开发各方的合法利益。第二章基本情况项目区域位置顺义区位于北京市东北郊，区中心距市区公里，总面积平方公里，其中为平原区人口万。近年来，顺义区经济快速发展，综合实力跨入全国先进行列，人民生活已全面实现小康。近年来，顺义以同心全面建小康，打造绿色国际港为战略目标，大力实施信息工业化发展战略，突出发展奥运经济，壮大五大产业群落，培育四大基地，加快构建空港国际化全。
7、购费用及相关税费测算集体土地征地费用构成及标准土地补偿费及人员安置费依据北京市人民政府号令及京国土征号文件，并与当地镇政府及村委会协商确定征地补偿费万元亩，合元平方米。有关税费防洪费根据北京市人民政府令第号北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定，防洪费征收标准为元平方米，合万元亩。耕地占用税根据北京市人民政府北京实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的办法京政发第号，规定耕地占用税为元平方米，合万元亩。根据新的中华人民共和国土地管理法占多少，垦多少的原则需缴纳用于开垦新耕地的复垦费，缴纳标准为万元亩，合元平方米。青苗及地上物补偿青苗及地上物补偿包括农作物青苗补偿树木补偿及项目区范围内眼机井的补偿，据初步估计该部分的补偿费用约为万元。超转费依据京政办发号北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助标准请示的通知标准为元。
8、利润四项目现金流量分析附件第章总论编制目的调查研究开发区区域的现状情况，结合城市规划，综合土地政策资金技术条件等各种资源的优势和制约作用，统筹土地级开发和房屋开发，就土地级开发各项工作内容安排工作计划，预测开发成本，根据各项工作对资金的需求和土地收益做出资金的使用计划，作为级开发实施过程中各项工作的指导依据。二编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例北京市土地级开发管理暂行办法北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见京国土房管拆字号北京市宅基地房屋拆迁补偿规则京国土房管征号北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号关于实施顺义区部分的通知北京市国土资源局京国土征号北京市实施中华人民共和国城镇过国有土地使用权出让和转让暂行条例办法，年月日市政府第号令北京实施中。
9、义区后沙峪镇地块土地级开发项目规划预审意见复函，该项目总用地面积为公顷，其中建设用地面积约为公顷，代征绿化用地面积约为公顷，代征道路用地面积约公顷。该项目用地包含集体土地和国有土地两部分，集体土地共有公顷，目前种有农作物。国有土地公顷，原使用权人为北京华和宇贸易有限公司，该部分土地目前处于闲置状态。此次原北京华和宇贸易有限公司所使用的国有土地部分通过土地使用权收购的方式取得。需要征用的农民集体土地部分土地面积为公顷。二相关政策依据中华人民共和国土地管理法北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发号北京市国有建设用地供应办法试行京政发号北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号北京市建设征地补偿安置办法号令关于实施顺义区部分的通知京国土征号北京市收回企业国有土地使用权补偿办法京国土用号。三征地。
10、机房敷设通信缆线至各楼群分线箱体再至各单元楼，以解决语音和数据需求。工程建设形式地块红线外由中国网通集团有限公司北京市顺义区分公司资建设，土地级开发过程中不需承担该部分的建设费用。三市政基础设施投资估算根据上述市政建设方案，本地块周边道路段投资约万元污水管道投资约万元雨水管道投资约万元给水管道投资约万元燃气管道投资约万元电力建设投资约万元，市政基础设施部分合计总建设投资费用为万元。市政设施规划图第五章土地供应方案供地计划开发计划预计本项目级开发总体需要时间为个月，预计供地时间为年月。可供应项目总用地面积平方米，其中住宅用地平方米，商业用地平方米，代征土地面积平方米。销售收入预测根据目前后沙峪地区楼面地价现状，及房地产市场变化的般规律，规划住宅用地按土地出让的楼面熟地价元平方米计算，该部分地块土地级开发后，熟地出让收入预计为万元。规划。
11、。农村集体土地部分征地费用需征用的农村集体土地面积为公顷，征地费用为万元国有土地依据北京市收回国有土地使用权补偿办法京国土用号专业的评估机构出具的评估报告，我中心已与北京华和宇贸易有限公司签订了国有土地收购协议，收购费用共计人民币万元。征地及收购费用测算根据上述测算，项目用地的征地及收购费用总额为万元第四章市政建设方案规划目标本项目规划建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，商业金融万平方米。熟地标准要求做到六通平，即场地平整通上水通下水通电力通讯通燃气通路，市政工程包括给水工程雨污水工程电力工程燃气工程电信工程市政道路工程等。二初步咨询方案在项目前期，我们向中国网通集团有限公司北京市顺义区分公司北京市顺政市政设计所双峪小区物业管理公司咨询了本项目的市政建设方案。给水工程道路工程雨污水工程燃气工程建设方案根据后沙峪镇中心主干道市政综合市。
12、现金流量分析序号项目合计现金流入现金流出征地费用收购国有土地费用市政费用间接费用净现金流量累计净现金流量财务内部收益率财务净现值年动态投资回收期年附件原集体土地所有者土地级开发申请北京市规划委员会关于顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划的审查意见北京市规划委员会顺义分局关于顺义区后沙峪镇地块土地级开发项目规划预审意见复函国有土地使用权收购合同市政基础设施方案说明电信规划方案目录第章总论编制目的二编制依据三编制原则第二章基本情况项目区域位置二土地利用现状三地上物现状情况四项目规划情况第三章征地及收购工作方案征地收购情况概要二相关政策依据三征地收购费用及相关税费测算第四章市政建设方案规划目标二初步咨询方案三市政基础设施投资估算第五章土地供应方案供地计划二开发进度第六章土地级开发管理方案第七章投资方案项目总投资估算二项目预期收入估算三项目预。
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顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目实施方案计划_项目可行性方案