1、到三亚置业投资，开辟第二居所或侯鸟式居所。年年间，三亚市商品房销售面积为万平方米，其中外销商品房面积为万平方米，外销率达,五年之间，三亚市的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元平方米猛升至元平方米，而以三亚湾为代表的线海景房的销售价格，更是从年以前的元平方米跃升至目前的万元价格台阶,饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为三亚有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和贱卖了。二项目营销机构与销售行为的组织本项目的产品销售行为，主要通过建立如下全国性网络进行本地营销中心拟选定三亚作为项目的本地营销服务中心，负责统管理本项目的全国性销售网络，并统开展异地客户接待市场推广与产品广告发布事务。异地营销网点拟在北京天津上海太原成都重庆哈尔滨大连青岛等中心城市设立常年展销处，同时寻。
2、际市场。从长远角度考虑，三亚房地产市场的增值空间还很大，而其土地资源稀缺状况必将越来越严重。我公司拟充分把握和利用现有土地资源，采取控制性开发和销售的政策，使土地价值最大化利润空间最大化，在此基础上争取进步加大土地储备量。项目的计划开发周期为五年，销售周期六年。各销售开发组团的工程进度与销售进度计划安排如下工程进度达到正负零，售出率达到。主体封顶，售出率达到。主楼完工，售出率达到。主楼验收完成，售出率达到。景观配套全面完成，售出率达到以上。四销售价格与收入预测产权销售产品价格定位根据本项目的区位景观配套户型等竞争优势，参照当前三亚旅游房地产业的综合价格指数与市区同类型楼盘如时代海岸临春山水国际凤凰水城等的商品房销售价格，同时结合三亚大东海区域的酒店销售情况，在较大的保险系数下，初步确定本项目主要旅游房地产产品的销售价格为普通商品。
3、化人居艺术等资源整合体，专为国内外成功人士精心打造的候鸟式居所与第二居住地。三亚市房地产业的市场背景与前景分析当前，国家对房地产业的发展出台了系列的宏观调控政策和措施，其目的在于保证我国房地产业的健康发展保障国民经济的结构性发展平衡，并以抑制房价的快速增长实现人民群众的基本住房问题社会问题的全面解决。海南的房地产业由于具有十分典型的第二居所市场特征，主要面对的是中国中产阶层以上的目标客户群体，属于边缘性的富人房地产和第三次置业的发展范畴，突出的是旅游房地产业的资源特殊性养生度假的舒适性和居住环境的愉悦性。因而，海南的旅游房地产业很显然不属于国家对房地产业进行宏观调控的震中影响范围但国家新近出台的限制用地和禁止用地项目政策，对海南的高尔夫别墅类等圈地型项目产生了显著的控制性影响。与国内主流房地产业发展情况相反的是，相对于美国夏威夷。
4、代理服务商开展区域性营销合作，通过异地代理商组织异地客户到三亚旅游购房，为代理商提供具有竞争力的代理服务佣金销售额的，同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策。其他居间服务网络如发展出租车司机酒店旅行社等工作人员加入本项目的居间销售服务，为其提供具有吸引力的居间服务佣金。全国性巡回展销产品行销通过参加全国各地的房展会展活动，进行品牌推广与产品展销组织专门的巡回销售队伍，采取蛙跳式战术，在全国各中心城市开展项目的产品巡销活动每次展销时间半个月以上，并在当地开展全方位的市场推广工作。三销售周期和进度由于三亚榆林湾山水花都国际安养城项目拥有得天独厚的地理位置和自然资源，加之政府对三亚的包装宣传力度逐年增加，和不断举办些国际大赛活动，已把三亚推上了国际舞台。三亚在国际上的知名度和影响力将越来越大，其旅游和房地产等行业将逐步面向。
5、共同组建股份制项目公司具体的持股比例及有关权益事项由双方协商后以公司章程形式进行确定，由项目公司统实施本项目的规划建设销售与经营管理事务，项目公司存续期间所产生的经营利润由双方按公司章程确定的有关原则进行分配。项目公司及其分公司的相关工作岗位，将优先满足榆亚盐场职工再就业之需。相关承诺按照上述合作模式，三亚龙玺投资发展有限公司将认真履行对榆亚盐场的如下几项承诺由三亚龙玺投资发展有限公司通过协议出让方式全额出资担负三亚榆亚盐场全部债务，并按省国资委文件精神安置职工，从而取得榆亚盐场的全部债权经营权。为使企业在改制后能平稳过渡，原盐场领导班子改制后在三至五年内保持整体不变，继续发挥领导作用。对原盐场职工在自愿的原则下优先签订劳动合同，原有职工签订合同的人数不得低于现在职人数的。改革现有工资体系，提高职工工资和福利待遇，保证在盐场改制。
6、元。合计为亿元。国际游艇俱乐部的年度经营收入按年接待各类会员或游客万人次，综合消费价格元人次计，为亿元。城市休闲娱乐餐饮消费服务收入含五星级酒店的配套服务项目及社区各类服务项目的经营收入按年接待各类消费人士含游客市民万人次，综合消费服务价格以元人次计，为亿元。项目区花卉绿业生产服务经营收入按年产各类高档盆花苗木万盆株平均价格元盆株计，为亿元。注社区物业代租收入主要体现为业主权益与物业管理公司的经营成本。物业公司的经营收入部分，主要用于物业公司的自养和社区长期养护，不计入本项目经营收入以上合计本项目的产品产权销售收入约为人民币亿元,可实现销售利润约亿元，企业无形资产变现总额可分配约亿元，形成项目公司的长期经营性资产原值约亿元含未销售的万建筑平方米地面附属物和占地余亩的公园景观与花卉产业生产经营设施的固定资产原值。项目的固定资产长期。
7、开办费用地质勘探规划设计立项规划审批报建费用土地整理围墙临建工程七通平工程亩,城市建设配套费用其他开办费用,小计,核心景观配套设施建设费用中央绿岛公园及红树林景观长廊,人工水系岸基园林景观休闲配套设施,海洋文化综艺之窗基础建设工程,小计,土建安装装修工程费用人防消防太阳能智能设施五星级酒店主体工程,五星级酒店泛游艇社区含游艇码头,海洋综艺之窗文化演艺会议会展服务设施,海洋剧场大型数码喷泉焰火灯光艺术工程,国际老年安养中心主体工程,老年公寓院士流动工作站,高尚度假住宅区毛坯房水榭江南组团,山水华庭组团,山海有约组团,云域海洲组团,小计,社区园林景观配套设施工程五星级酒店与泛游艇社区老年安养中心老年公寓区高尚度假住宅区小计,设备购置费用进口小型豪华游艇机动帆船艘万,酒店经营服务设备,医疗护理设备,救护直升飞机架,万,物业管理机械设备。
8、平方米毛坯房的销售收入为亿元游艇会馆区五星级酒店泛游艇社区销售收入以元平方米计，万平方米别墅类物业的销售收入为亿元老年公寓的成品房销售收入按元平方米计，万平方米成品房的销售收入约为亿元临水商业服务设施，按元平方米计，万平方米商业物业含会所型商业设施的销售收入为亿元。五星级产权酒店客房部分按元平方米计，万平方米五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约亿元长期经营项目的经营销售收入根据分项测算，长期经营项目如五星级酒店老年康复疗养中心中央绿岛公园游艇俱乐部海洋剧场及多功能会议会展中心临水商业中心及其旅游文化产业项目等的年度销售经营收入可达人民币亿元。其中五星级酒店的年度经营收入按酒店客房总数间，年出租率以价格元天计，为亿元。国际老年安养中心的年度经营收入按特种五星级客病房为间入住率价格元天计，为亿元医疗护理服务收入以客病房收入的计，为。
9、后的当年全员年人均工资总额标准不低于年盐场在岗年人均工资总额的倍，并在改制后对所聘用的职工及已办理内退人员，按政府的规定接续和及时上缴养老失业医疗工伤生育等各项社会保险金。九项目总投资估算根据本项目的规划设计内容及其合作开发模式，初步估算，本项目的各项建设投资费用约为人民币,万元。其中,项目建设投资为人民币,万元含土地等无形资产投资,万元，建设期经营管理费用,万元，前期市场推广费用,万元，建设期银行贷款利息,万元。详见下表三亚榆林湾山水花都国际安养城项目投资估算表序号投资建设内容单位数量单价元投资金额万元建设投资无形资产投资承担榆亚盐场债务企业改制职工安置办理房产证补偿费用,土地使用权评估价变性后亩,驷轩分场户职工住房安置,村属部分的鱼塘土地清理补偿亩,无形资产投资预备费注,项目前期运作费用,项目无形资产投资合计,固定资产投资项。
10、澳大利亚黄金海岸印尼巴厘岛沙特迪拜等国外旅游度假胜地，目前海南的旅游房地产业仅处于贱卖资源的初级发展阶段，国家对海南旅游房地产业的发展，实行的是种相对鼓励的边缘政策，采取的是种提升性的规划引导和市场扶持措施如海南省三亚市近年来实施的系列大型招商推介节庆活动与规划提升行为等。三亚是我国唯的热带海滨旅游城市，是我国独具热带滨海自然风光田园风光的具有最佳养生环境旅游环境度假环境人居环境的绿岛公园全中国人民的后花园和阳光露台。经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前三亚已成为我国旅游经济比较发达的城市，并已跻身我国六大旅游目的地之列，同时被世界旅游组织授予世界最佳旅游目的地和世界样板旅游城市称号。年，三亚市旅游接待总人数已达万人次，自年以来，年均客源增长率达。旅游业的高速发展，进步改善了三亚的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内国际人。
11、计,项目固定资产投资合计,项目建设投资合计,三经营管理费用按固定资产投资额的计,四前期流动资金按长期经营项目投资额的计,五银行贷款利息以建设期年长期负债亿元利率计,项目总投资合计,注项目无形资产投资预备费主要用于项目区除榆亚盐场驷轩分场亩土地范围外安游大道与盐场地界之间约亩带状土地项目规划范围之内的购置费用。以上投资估算将根据政府部门最终批准的项目规划设计方案重新进行投资测算，以此作为股东各方开展项目合作的依据之。十市场营销与效益分析本项目是以三亚市榆林湾区域得天独厚的山水生态气候空气阳光岛屿风情田园风光等自然生态资源为背景，以三亚特殊的热带海洋文化及热带花卉园林艺术民风民俗为依托，以亲近自然反璞归真的滨海度假生活理念，结合我国第三次置业与海南第二居所的未来发展趋势，通过将三亚市榆林湾区域优美和谐的自然度假养生环境与建筑科技海洋。
12、房毛坯房平均销售价格，以元平方米计游艇会馆及别墅区泛游艇社区，以元平方米计老年公寓成品房的平均销售价格元平方米含装修家电家具临水商业经营设施，以元平方米计五星级产权式酒店客房部分以元平方米计以上销售价格策略，应采取低开高走随行就市的原则。以最低起价均价保持在以上定价范围内先进行内部认购进。低价进入市场后，结合工程进度销售进度及市场情况进行随机应变性的调整。长期经营项目的产品价格定位五星级酒店客房五星级标准出租价格按平均元天计。国际老年安养中心的客房出租价格按平均元天计，医疗护理服务价格执行国家和地方的有关价格标准。国际游艇俱乐部会员消费，按综合消费价格元人次计。城市休闲娱乐餐饮消费综合价格按元人次计。项目区花卉绿业生产服务价格按年产各类高档盆花苗木万盆株平均价格元盆株计。项目的产权销售收入预测山水花都毛坯房销售收入按元平方米计，。
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