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的房地产市场现象。
建议本估价报告的使用人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。
海拓房地产评估有限责任公司二五年六月五日房地产估价报告委托方姓名刘兵住所西昌市西昌学院北校区幢二估价方名称海拓房地产估价有限公司法定代表人曹霜住所西昌市西昌学院北校区幢资质等级贰级三估价对象估价范围界定估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户房地产。
二实物状况估价对象总面积为，三室两厅，东西朝向，精装，电梯公寓，实现了通水，通电，通路，通讯。
附近配套设施较齐全，交通便捷。
距西昌客运站和火车站很近，周围有邮政工商等银行，小区旁边有老邻居长安超市，长安菜市场。
委估房地产建成于年，为钢混剪力墙结构，建筑面积为，该栋建筑总楼层为层。
四估价目的为委托人转让估价对象而评估房地产转让价值。
五估价时点二〇五年五月二十二日六价值定义本报告采用的价值标准原则估价时点原则最高最佳使用原则等技术原则。
客观公平原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况关资料。
四委托估价方提供的相关评估资料国有土地使用者房屋所有权证房屋评估委托书其他相关资料。
八估价原则本报告遵循的主要原则为客观公平的基本原则，以及合法原则替代房地产估价规范城镇土地估价规程三估价机构掌握的相关房地产评估资料西昌市近期房地产市场交易资料估价对象所在区域的区位条件资料估价人员现场调查获取的相国人民代表大会常务委员会第十次会议修订中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国物权法本次估价中涉及的其他相关法律法规。
二有关技术标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。
并且无租赁抵押等他项权利的设定，以人民币为价值标准。
七估价依据国家及地方相关法律法规中华人民共和国土地管理法年月日第十届全菜市场。
委估房地产建成于年，为钢混剪力墙结构，建筑面积为，该栋建筑总楼层为层。
四估价目的为委托人转让估价对象而评估房地产转让价值。
五估价时点二〇五年五月二十二日六价值定义本报告采用的价值标准状况估价对象总面积为，三室两厅，东西朝向，精装，电梯公寓，实现了通水，通电，通路，通讯。
附近配套设施较齐全，交通便捷。
距西昌客运站和火车站很近，周围有邮政工商等银行，小区旁边有老邻居长安超市，长安北校区幢二估价方名称海拓房地产估价有限公司法定代表人曹霜住所西昌市西昌学院北校区幢资质等级贰级三估价对象估价范围界定估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户房地产。
二实物正常的房地产市场现象。
建议本估价报告的使用人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。
海拓房地产评估有限责任公司二五年六月五日房地产估价报告委托方姓名刘兵住所西昌市西昌学院依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这点。
由于估价对象自身状况及房地产市场变化的不确定性，随着时间的变化，估价对象房地产市场价格相对于本次估价时点下的评估价格可能有定幅度的波动，这属于使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。
三使用本报告的其他说明事项估价对象的相关权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关应在办理相关转让手续时予以仔细辨别确认，权属有瑕疵的内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。
未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。
本报告书应与估价对象的合法权证并法及城市房地产转让管理办法的有关规定，办理转让手续时应到有权机关办理转让登记。
如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。
否则，报告误差部分无效。
本报告有效期估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客观合理价格，仅供转让人与转让权人参考。
随着时间的推移，价格高于等于低于估价对象在估价时点的评估价格均属于正常的房地产市场现象。
根据中华人民共和国担保市场行情和估价对象实际状况作相应调整，或委托本机构调整或重新估价。
二本报告限制条件设定估价对象为符合法律法规规定，在市场上可转让登记的房地产为限制条件。
本报告所提供的估价结果是处于估价时点的假设至估价时点止估价对象未设定等他项权利，未发生任何产权转移行为。
如以上假设前提条件或由于国家政策经济环境及物业本身的物理状况等发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，本估价报告的使用人应根据不同的所有权证证载，估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户，根据委托方指界及估价人员实地查看坐落为西昌市长安区长安路号长安花园期栋户本次估价以证载坐落与委托方指界坐落致为估价前提。
其他假所有权证证载，估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户，根据委托方指界及估价人员实地查看坐落为西昌市长安区长安路号长安花园期栋户本次估价以证载坐落与委托方指界坐落致为估价前提。
其他假设至估价时点止估价对象未设定等他项权利，未发生任何产权转移行为。
如以上假设前提条件或由于国家政策经济环境及物业本身的物理状况等发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，本估价报告的使用人应根据不同的市场行情和估价对象实际状况作相应调整，或委托本机构调整或重新估价。
二本报告限制条件设定估价对象为符合法律法规规定，在市场上可转让登记的房地产为限制条件。
本报告所提供的估价结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客观合理价格，仅供转让人与转让权人参考。
随着时间的推移，价格高于等于低于估价对象在估价时点的评估价格均属于正常的房地产市场现象。
根据中华人民共和国担保法及城市房地产转让管理办法的有关规定，办理转让手续时应到有权机关办理转让登记。
如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。
否则，报告误差部分无效。
本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。
未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。
本报告书应与估价对象的合法权证并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。
三使用本报告的其他说明事项估价对象的相关权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关应在办理相关转让手续时予以仔细辨别确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这点。
由于估价对象自身状况及房地产市场变化的不确定性，随着时间的变化，估价对象房地产市场价格相对于本次估价时点下的评估价格可能有定幅度的波动，这属于正常的房地产市场现象。
建议本估价报告的使用人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。
海拓房地产评估有限责任公司二五年六月五日房地产估价报告委托方姓名刘兵住所西昌市西昌学院北校区幢二估价方名称海拓房地产估价有限公司法定代表人曹霜住所西昌市西昌学院北校区幢资质等级贰级三估价对象估价范围界定估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户房地产。
二实物状况估价对象总面积为，三室两厅，东西朝向，精装，电梯公寓，实现了通水，通电，通路，通讯。
附近配套设施较齐全，交通便捷。
距西昌客运站和火车站很近，周围有邮政工商等银行，小区旁边有老邻居长安超市，长安菜市场。
委估房地产建成于年，为钢混剪力墙结构，建筑面积为，该栋建筑总楼层为层。
四估价目的为委托人转让估价对象而评估房地产转让价值。
五估价时点二〇五年五月二十二日六价值定义本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。
并且无租赁抵押等他项权利的设定，以人民币为价值标准。
七估价依据国家及地方相关法律法规中华人民共和国土地管理法年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国物权法本次估价中涉及的其他相关法律法规。
二有关技术标准房地产估价规范城镇土地估价规程三估价机构掌握的相关房地产评估资料西昌市近期房地产市场交易资料估价对象所在区域的区位条件资料估价人员现场调查获取的相关资料。
四委托估价方提供的相关评估资料国有土地使用者房屋所有权证房屋评估委托书其他相关资料。
八估价原则本报告遵循的主要原则为客观公平的基本原则，以及合法原则替代原则估价时点原则最高最佳使用原则等技术原则。
客观公平原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。
替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的个特定时间的价值。
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。
所谓最高最佳利用，是指法律上允许技术上可能经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的种种利用。
九估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。
这是出于以下考虑是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件二是同类房地产出租市场十市场行情的分析，通过市场法的运用及计算，委估房地产在年的客观年租金收入为元。
后面市场法评估中有详细的计算过程，计算得出的年的客观年租金收入为元。
年以后每年的租金收入取年的市场租金为元年，因房屋结构为剪力墙结构，建成于年月，根据国家有关规定，剪力墙结构的非生产用房，其经济耐用年限为年，尚有可收益年限为年，根据西昌市房屋租赁市场状况，假设房屋的市场租金每年上升年总支出年维修费和年管理
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