1、别墅 多层住宅中高层方案为推荐方案。 初步规划确定的产品规模别墅,套多层住宅， 套中高层住宅层，套商业店面房汽车 库，个车位。 三销售价格 别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩 套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获 得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅 价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据 传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很 有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土 地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍 价已超过元，因此，。
2、工程造价咨询事务所苏州铭星软 件科技有限公司。 三地块坐落位置及环境 地块坐落 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸，呈东西 向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，湖边本地块界址 外，由园区政府修建湖滨大道及其景观北面与澜韵园别墅区隔河相望，河 道已修好，宽度米西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道 路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积平方米。 湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发 同步，政府答应不会影响本项目。 环境规划 苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地 产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，。
3、 将建成个技术密集的制造业和加工业基地。 万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可 达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年 时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展， 预测是完全可能实现的，甚至可能提前。 今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平 方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发 量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。 由此可见，存在较大的潜在需求量。 价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均 涨幅。 需求量统计和预测 表单位万平方米 年份 增幅 数量 累计 价格 。
4、多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多 层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层 价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。 本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房 的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高 目录 第章总论 第二章市场营销策划 第三章项目初步规划与方案优化 第四章项目实施进度计划 第五章投资估算 第六章经济评价 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二报告编制单位 苏州市房地产业协会苏州市新天。
5、 重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国际知名大师参 与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本着先规划 后建设和先地下后地上的指导方针，积极实施高标准的基础设施开 发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡 人的高品质生活环境。 配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社 会服务设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这种社区 服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位多功能的服 务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校九年贯制的星 海学校新城花园小学及附属幼。
6、区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社 会服务设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这种社区 服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位多功能的服 务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校九年贯制的星 海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿园新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工 业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要 因素。 本地块环境综述 本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 幢别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格。
7、造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发 的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基 础上，通过营销策划初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论 证，提出了苏园号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参 加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五评价指标与决策方法 评价指标 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限 价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个 指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收 益率低于的累计概率导致损失的。
8、场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景 区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国 家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道城市广场已投入使用， 其余六大景观年之前全部开工兴建。该项工程总投资为亿元，施工 期至年。 环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注 重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国际知名大师参 与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本着先规划 后建设和先地下后地上的指导方针，积极实施高标准的基础设施开 发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡 人的高品质生活环境。 配套设施苏州工业园。
9、儿园新加花园幼儿园新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工 业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要 因素。 本地块环境综述 本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 幢别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程的每平 方米元上涨到二期工程的元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告， 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科 技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程。
10、年份 增幅 数量 累计 二产品策划 土地规划用途 土地规划用途居住用地。 拟建产品类型及要求 别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超 过米。 多层住宅，建筑层数不低于层。 中高层住宅，建筑层数不超过层 地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。 套型分析 别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。 多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。 拟建规模 拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容 积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。 拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案 别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中的方案比较。。
11、可能性。 联体别墅可能比别墅更难销。因此，本项目评价 未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。 目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区 人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 年为人，年人，年人，年人， 年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大 的潜力。 市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规 划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商 业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔。
12、成为人 们向往的安家落户之地。 园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世 闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。 首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金 融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特 色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技 术密集的制造业和加工业基地。 金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边平方公里将建成公共绿地和现 代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易 道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广 。
参考资料：
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苏园(2002)01#地块竞买项目建议书