1、万， 辖镇乡街道办事处和个林场。 涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之。涟源市 旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南 有雄甲三湘的龙山森林公园。 涟源市交通便捷，湘黔铁路娄涟高等级公路与国道从境内 通过，太澳高速公路娄新高速公路双涟级公路即将兴建，个 完备的交通路网即将构成。 涟源有煤炭之乡，有色金属之乡的美称，已经探明的矿产 资源有煤铁锰锑重晶石等种，形成了采掘机械建材 冶金制药食品加工等产业。近年来市委市政府实施科技推动 市场带动的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管金属纤 维艺术陶瓷，金刚石触媒等大批高科技产品远销国外。 涟源市城市发展概况 当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小 项目。
2、目的规划设计， 功能分区等提出相应的建议。 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益 社会效益环境效益方面的可行性。 对项目开发进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 娄底涟源房地产相关法律政策与文件 涟源市的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料 涟源市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二项目概况 地块位置 本项目地块位于涟源市路与路交汇处，距。
3、经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源 市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统 的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭借主 力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场 整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物 环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发 展 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成 为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居建 材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的 经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家。
4、名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中， 暂以项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公 司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面 长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地， 经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市房产开发投资公司成 功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限 中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的 大力支持，将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处 的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对。
5、对适中，整体投资总额在进行良好控制 的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来 升值空间中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为 五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推广经 营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托 进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次 调研工作由地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研 员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调 查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与 部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采 访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计， 项目组多次。
6、对区域概念进行 强势引导。 土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街 商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 项目为芙蓉广场周边的第个代表型房地产开发项目，成 功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作 用，将大幅度提升周边物业价值。 项目地块价值分析 涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。 光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广 场政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查院 法院银行等大量的政府机关单位金融机构，也拥有大型的品牌连 锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最 具商业价值的核心商业区域。
7、被大部分被访者所看好，投资价值被市 民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的 发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景表示看 好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项 目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，地产顾问机构认为涟 源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物 中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度 涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心， 进行主题行业概念和。
8、差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临人民路公交车站 休闲广场光明山市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生项目西侧为煤炭总医院，往北米为六亩塘镇 中心医院 教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体 育运动场地。 金融邮政电信邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移 动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模 式。 项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的 开发，但项目地理位置偏离市中心，还。
9、组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系 统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展 空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅， 的客户打算在营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置 仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的 商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较 大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的 行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招 商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者 和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。 本项目地段价。
10、建材 产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质 量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面也将进 步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等 区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问题，真正 成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。 并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西 的发展。 涟源项目 可行性研究报告 第二章项目投资环境及市场分析 四涟源市情及发展概况 涟源市情 涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵 阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县， 年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人。
11、资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行 过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商 业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位 置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代 表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府 税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强 大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴 的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前， 光明山商圈。
12、市民休闲广场 约米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民 单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及 建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。 四至范围 东向芙蓉北路 西向煤炭医院 南向人民西路 北向临街民宅 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线 米，实际用地面积约平方米。 项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼， 其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙 楼以上为四层住宅，拟规划面积在平米之间。另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。 地块周边环境与配套设施 项目地块处于涟源市广场，距涟源市核心商业区域山 约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统， 经营品牌。
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