1、.待开发土地面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析市区房产市场分析年，市内四区商品房竣工面积共.万平方米，同比只增长.。房地产市场的火爆，房屋空置面积在近年来大幅度下降。市内四区房屋竣工年度分布图表年份竣工面积万平方米房屋竣工总面积.住宅竣工面积.别墅高档公寓竣工面积.经济适用住房竣工面积.办公写字楼竣工面积.商业营业用房竣工面积.年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析崂山区房地产市场房地产市场的火爆，带动了崂山区房地产的销售，年呈现房屋销售迅猛增长的态势。崂山区商品房销售和空置面积年度表万平方米商品房销售面积房屋空置面积商品房销售面积房屋空置面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析崂山区房地产市场年，崂山区房地产新开工面积为.万平方米，同比增长.房地产竣工面积为.万平方米，同比增长.。可以预计，未来崂山区。
2、比年增长近倍，带动房产的施工新开工面积大幅增长。城阳区房屋施工新开工竣工面积比较图万平方米施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析城阳区房地产市场年，城阳区房地产市场销售热点有定的下降，全年商品房屋实际销售面积即签订合同面积有定的下降，为.万平方米，同比下降.，而房屋空置面积却有定程度上升，达.万平方米，增长.。但在未来的几年，城阳区房产销售仍将维持在个高位上。城阳区房地产市场销售状况万平方米销售面积空置面积销售面积空置面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析青岛年房地产开发投资概览经过这几年的发展，青岛的城市建设日新月异，房地产开发重点也逐步从原来的市中心转向郊区和卫星城。定程度上，青岛的下属市和三个区的房地产市场在整个青岛房地产市场的比重越来越大，已经取代。
3、市内四个区所占的地位。青岛市年分城区房地产开发投资比较图市南区市北区四方区李沧区黄岛区崂山区城阳区胶州区即墨市平度市胶南市莱西市市南区市北区四方区李沧区黄岛区崂山区城阳区胶州区即墨市平度市胶南市莱西市新华锦北大纵横青岛房地产市场分析青岛年土地购置概览由于土地管理政策的过渡，大量土地在年被协议出让，市内四区土地购置量大量增加，达到.公顷，比年增长.。预计年市内四区房地产开发将增加不少热度。青岛市年土地购置面积比较图胶南市胶州区即墨市城阳区平度市李沧区莱西市市南区市北区四方区黄岛区崂山区市南区市北区四方区李沧区黄岛区崂山区城阳区胶州区即墨市平度市胶南市莱西市新华锦北大纵横青岛房地产市场分析最终结论对于青岛市未来房地产市场的发展，我们认为年，由于市场秩序的整顿，土地供应量不足，进入年，由于土地管理体制的过渡，预计土地供应总量。
4、观设计单体设计小区规划物业服务功能配套项目开发的可行性初步提供参数方案假定咨询策划公司规划设计公司需求表达观念沟通竞争楼盘分析需求分析预测概念设计方案确定实施企业价值活动行业价值活动招标参与招标参与招标参与项目建议书项目定位建筑档次建筑功能景观设计工程设计咨询公司招标参与新华锦北大纵横不同阶段的价值活动有不同的专业化要求规划设计阶段的关键是如何用建筑艺术和技术准确描述和表达顾客需求概念设计方案交通组织房型设计环境规划结构设计公司室内装饰设计公司环境景观设计公司暖卫电设计公司市政设计公司挖掘想法梳理构思不断深化详细可实施的设计图纸沟通总承包设计公司设计市场设计市场走向开放化国外建筑和国外建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入，使我国设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。国营综合设计院为主体的设。
5、工名，全资及关联公司家。经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象模式借鉴万科已经发展全国性的房地产公司企业综述发展目标未来年，万科将以上海北京深圳广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区以北京为龙头的环渤海地区和以深圳广州为龙头的珠江三角洲地区大城市圈开发住宅，集团还将选择成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标新华锦北大纵横万科在深圳以外地区的业务比重已经过半房地产业务按投资区域划分之主营业务收入年度房地产业务按投资区域划分之净利润年度新华锦北大纵横万科的战略思路是适度地进行纵向整合，并开展战略合作将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件配件的生产体系为有效地。
6、在明天就会成为主流市场，万科以“城市花园”为代表的系列品牌，大多建筑在城乡结合部住宅市场主流化产业结构合理化财务政策积极化在房地产市场不成熟的情况下，包括万科在内的诸多房地产商只能事必恭亲，自己出钱找地，自己规划设计，自己管理物业但是分工与合作是房地产业发展的必然趋势。万科将适时地调整自己的业务结构，并组建战略联盟新华锦北大纵横万科在经营管理方面采取了三大举措股份制改造•年万科国有股比重从.下降至.。国有股在次次扩股在被稀释。由于产权清晰，上级主管无法直接干涉万科，只能作为董事起作用，万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心的发展战略，王石则从创业者向职业经理人转化立项评审机制•万科组织了集团房地产项目评定委员会，在集团房地产业务的项目立项规划设计等重大阶段，推行立项听证机制，保证了决策的科学化由多元。
7、转向专业化•万科曾经涉足贸易加工文化和房地产等诸多领域。王石认为多元化经营使万科走了弯路，于是从年开始从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。年，住宅业占万科经营份额的，到年，住宅业上升到。•万科于年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专的房地产公司新华锦北大纵横万科建立了创新体系•建筑设计创新以万科建筑技术研究中心为龙头开展创新，把重心从营销转向技术提升产品品质层面•采购系统创新组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科房地产的使用创新利润•组建物业管理集团使其从地产业务中独立出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的经济增长点•建立利益共同体将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进。
8、利用土地资源，降低资源材料的消耗，万科已成立建筑研究所广泛吸收国际设计经验，与世界流的设计公司合作加强与建筑商材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市政建立新的融资渠道，住宅证券化金融化，广泛与国内外金融机构如基金保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发新市镇开发的实力新华锦北大纵横万科未来的发展战略是经营专业化住宅主流化财务政策积极化产业结构合理化万科以房地产为核心业务经营专业化万科在财务结构上进行了调整，建立了财务结算中心，集中统资金调度，压缩管理成本，积极拓展融资空间。主流市场是城市人文条件和区位条件都比较成熟的房地产开发区域。只有参与主流市场竞争，才能从经营理念队伍建设管理操作上成为房地产业的主流企业今天的城市边。
9、体制,全国有工程勘察设计咨询单位家，其中，甲级资质单位家。合伙人制的设计事务所，全国家。国外建筑设计公司的大量进入。招标选择评价房地产开发企业景观设计配套设施安全防范智能化生态环保社区环境室内装饰功能设置建筑风格安全性卫生性经济性经济社会心理艺术技术美观性适用性房地产质量功能成本控制的关键在规划设计阶段。设计是销售策划之本，是有效供给之源。科学实用的规划设计控制能降低工程成本的。新华锦北大纵横不同阶段的价值活动有不同的专业化要求施工管理阶段的目标是质量成本进度最优秀家和家小型企业，公司的良好业绩企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。截止年底，已进入深圳上海北京天津沈阳成都武汉南京长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积.万平方米，土地储备量万平方米。公司总资产.亿元，净资产.亿元，拥有。
10、的价值活动分析项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理施工监理材料设备采购招标销售策划项目策划取得土地建筑设计市政设计物业服务广告销售投资分析谁做得更好值不值得做企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略价值活动行业价值链集成整合市场调查报批审核办理规划证投资计划峻工验收出租资金筹措银行贷款股票债券预付账款工程款垫付等设备设施及材料供应水暖电气通讯建材等质量监督监控工程监理社会监督环境保护社区安全等中介服务金融中介法律咨询策划宣传销售代理保安等行业中介价值链与价值活动新华锦北大纵横不同阶段的价值活动有不同的专业化要求项目决策阶段的关键是提高决策的科学性和系统性，对开发过程的全面考虑和风险预防装饰设计土地价值挖掘市政设施市场调查顾客是谁成本测算销售收入盈亏平衡分析敏感性分析风险分析市场调查公司。
11、会大幅度增长，基本上，将保持在年的状态。市内四区由于挂牌拍卖和土地管理体制转轨导致的有大量开发用地以协议方式出让，从而使土地供应量将有所增加下属的其他市和郊区则因为由于土地管理体制的过渡和人事变动等原因，土地供应量将保持稳定。由于年年房地产投资和房屋开发面积的增长，未来几年青岛的房产供应也将快速增长，而市场需求则受到居民收入外界经济环境外来购房者等都各因素的牵引，从中长期来说增长是确定的。价格是整个房地产市场的纽带，年，青岛房地产价格涨幅连续多个季度排名全国第三根据前几年的统计和发展趋势，可以预测在年青岛房地产价格将小幅上涨。新华锦北大纵横四房地产行业的价值链分析与模式借鉴房地产行业的竞争要素分析房地产行业的价值链分析房地产行业的模式借鉴房地产行业成功因素分析新华锦北大纵横房地产行业的价值链分析纵向的价值活动分析与横向。
12、房产供给仍将增加。崂山区房地产新开工竣工面积示意图万平方米房地产新开工面积房地产竣工面积房地产新开工面积房地产竣工面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析黄岛区房地产市场年，黄岛区国内生产总值增长居全市各区之首。房地产投资施工销售也呈现高速增长的局面。房地产施工面积增长.，房地产供给将持续以较大幅度增加。黄岛区房地产施工新开工竣工面积年度表万平方米施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析黄岛区房地产市场年，黄岛区房地产市场销售行情路高歌，全年实际销售商品房面积.万平方米，增长.，在全市各区市之中独占鳌头。空置面积大幅下降。黄岛区商品房销售行情表万平方米销售面积空置面积销售面积空置面积年年年年新华锦北大纵横青岛房地产市场分析城阳区房地产市场年，城阳房地产开发完成投。
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（房地产行业研究报告）（最终版）
