珠江骏景高尔夫花园西区项目投资可研报告全文免费阅读、在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

年月正式建成通车的深港西部通道，把深港两地更加紧密地连在起。

整体经济进步回升年年初深圳经济受国际金融危机影响十分显著，前个月经济增幅首次出现负增长，形势十分严峻。

随着中央保增长方针的落实，从月份开始，经济企稳回暖迹象逐步显现。

初步核算，季度全市生产总值亿元，比上年同期增长。

经济增速从季度的，提高到上半年的，季度进步上升到。

从三次产业看，季度第次产业增加值亿元，下降第二次产业增加值亿元，增长第三次产业增加值亿元，增长。

三次产业占比重分别为和。

其中第三次产业所占比重上升了个百分点。

固定资产投资增长加速季度固定资产投资亿元，增长。

其中，基本建设投资亿元，增长房地产开发投资亿元，下降更新改造投资亿元，增长其他投资亿元，增长。

财政金融形势较好季度地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

月末，全市国内金融机构人民币存款余额亿元，比年初增长国内金融机构人民币贷款余额亿元，增长。

年上半年深圳房地产市场发展形势年上半年，在房贷利率下降和开发商主动作出价格调整的共同作用下，被压抑了年多的市场需求集中释放，手住宅的成交量同比环比都出现了大幅上升。

另外，深圳市开始执行二手住宅营业税减免政策，使得二手住宅交易过程中的税费大为减少，加上在手房成交放大的作用刺激下，二手市场成交量也出现了大幅上涨。

根据深圳房地产信息网的监测，年上半年全市新房共成交万平方米，套，成交均价，元平方米，龙岗宝安南山是成交量最集中的三大区域，共成交万平方米，套，占全市总量的。

成交量的快速放大，方面是因为陆续出台的楼市利好政策不仅降低了置业门槛，减轻了购房者的供房压力，还给予了市场信心支撑，而另方面开发商为加快销售进度而进行的积极的营销策略也进步提高了市场的活跃度。

二东莞市市场概况东莞市整体住宅市场情况年上半年受宏观政策调控，东莞房地产市场成交回暖，累积需求集中释放，商品房成交面积和金额同比双双大幅增长。

年上半年，全市商品房成交面积为万，同比增长成交金额为亿元，同比增长上半年商品房成交均价为元，同比下降其中商品住宅成交均价为元，同比下降普通住宅含洋房和公寓均价元，同比下降。

物业用途供应面积同比幅度成交面积同比幅度成交均价元同比幅度别墅车库公寓洋房商铺写字楼总计数据来源东莞中原地产研究中心消化存货为主供应减三成销售增八成均价略降年上半年东莞楼市主要以消化存货为主，新增供应大幅减少，刚性购房需求迅猛释放令楼市成交井喷，整体房价同比略降。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，年上半年全市手商品房面积约万平方米，其中住宅新增预售面积仅万平方米，较年同期减少三成，较年同期减少，年楼市成交的低迷令开发商调低年楼市预期，新增供应大幅减少，市场以消化存货为主年上半年全市手商品房面积约万平方米，其中住宅签约面积约万平方米，较年同期大幅增加，较楼市高峰的年同期基本持平，这数据是年全年销售面积总和的。

年上半年全市手商品房签约金额约亿元，其中住宅签约金额约亿元，较年同期大幅增加七成，较年同期仍增加，这数据是年全年销售金额总和的，今年上半年仅住宅的销售开发商就回笼了亿的资金，有效的缓解了之前的资金压力，同时也使开发商的降价意愿有所减少甚至有提价的可能，房价将得到定程度的支撑。

上半年全市手住宅签约均价约元平方米，较年同期略降，较年同期仍然上涨约。

上半年东莞高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中端住宅在成交激增的势头下稳中有升，导致上半年整体均价不低。

目前东莞重点在售楼盘如下表项目所属片区主力户型销售均价最新动态御泉山大宅南城区栋泉山独墅，面积，依山而建沿水而设。

套泉山大宅，面积，单排线性排列。

元月日御泉山御山组团火爆认筹大宅受热捧中信风云汇东城区主力户型为平米左右的房，以及平米左右的二房元月日样板房开放，开始认筹阳光海岸三期晶岸万江产品集中在平米的小两房三房元约平米水岸三房登场，成首付，总价万起万科虹溪诺雅观松山湖平米横厅双景户型三四房二厅平米竖厅双湖户型四三房二厅元月再次盛大开盘御景花园樟木头平米的房元少量三房在售金地博登湖塘厦墅景洋房，经过改造后面积可达排院别墅，经过改造后面积可达元二期年年中即将推出的产品包括叠景别墅组团墅景洋房组团万科棠樾塘厦镇大坪村观澜高尔夫侧，双拼或三拼，罕有的三面环水别墅万元套二期别墅正热销中东莞市塘厦镇住宅市场情况塘厦，全国千强镇排行第五，东莞镇区排名前五位，全国产业制造业基地之本地人口只有万人，却吸附了超过万的外来人口，年产值超过亿产业升级旧城改造城市括容，新行政文化中心形成与确定新城市中心，不仅仅是塘厦的新城市中心，而是东莞与深圳的新城市中心未来，塘厦将新城市中心作为核交通，景观环境等等都以人的需要为前提。

适度超前原则规划按照建设现代化城市新型居住区的要求，道路交通绿化景观公共设施市政设施均按高标准规划，使之能够适应城市建设不断发展的需要。

地域特色原则在对当地居住文化和市场需求作出充分研究，自身资源环境经济情况深入调查的前提下，建立高标准环境佳操作性强的居住小区，形成具有世纪气息的人居景观形象。

生态规划原则保持整个区域的生态平衡，并促进生态系统中各因素协调发展，在保证整体发展与生态优先的前提下，认真研究建筑群的关系，促进社区的经济环境和社会持续协调发展。

规划设计总平面布置本工程为纯住宅小区，由栋层公寓，栋低层住宅组成。

小区充分利用项目地块的自然资源地势和景观资源高尔夫景观强调整体建筑风格景观规划建筑细节与主题形象定位的高度统结合用地，小区大体划分为两个区域，即高层公寓区和低层住宅区，用条米宽的主干道划分。

使之既相对，又有机结合。

为确保自然景观资源的最大利用，项目高层物业围绕地块沿线展开布局，在楼型设计上最大限度确保每户的自然景观可视度高层的层设计为架空层，会所及小区内部商业配套将在此进行规划高层公寓下面设置层半地下车库，形成抬起的入口平台，延伸小区景观，设置地下室，为平战结合地下车库。

双拼户型的规划将划分为两个组团，充分利用地块的坡地资源设在地块南端和西北端将合理的分配规划在高层及双拼住宅半合围的字型区域内小区的主要出入口设置在东侧高尔夫大道上，此处设置了近平方米的入口广场，彰显小区的尊贵。

入门广场西侧，则为造型明快的会所。

另外，在小区北侧规划道路上，以及东南侧分别设置了两个机动车出入口，满足使用要求。

建议高层住宅仍以精装修销售，及双拼为毛胚。

立面设计在立面设计上，本小区在建筑形式，建筑细部，色彩等方面都力求能创造温馨的居家环境。

综合利用架空层，阳台，观景凸窗，屋顶花园等住宅建筑语汇，创造出层次丰富且极具个性的小区天际线并表达出种优雅温馨的高尚社区的气质。

绿化空间环境设计因低层往宅密度相对较高，所以居住环境设计是小区规划的重点。

住宅架空层的大面积绿化的精心设计营造了别具格的小区总体空间形象。

各环境节点的设计成为个个造景的闪光点，如主入口处的广场具有现代气息的住宅与绿化之间美妙的构图各种趣味性的园林小品以及居民休息座椅均加强了小区的环境细部的处理，体现出二十世纪人居环境的品质。

道路交通步行交通小区人行主要通过中间的入口广场的步行街到达小区内，主要道路边上均设有人行便道，使人车相对分流车行交通小区的低层住宅其庭院内设置了私家停车位，故小区的停车重点在高层公寓部分。

高层公寓设置的地下室在满足人防要求的同时，解决部分停车。

同时，高层公寓下方也结合景观设计，设置了大量半地下停车场。

配套地块周边可共享骏景高尔夫花园东区的生活配套设施，周边商业气氛还处于培育阶段。

骏景高尔夫花园东区小区内部配套商务中心，西餐厅宴会厅多功能厅室内泳池，戏水池按摩池人造沙滩健身房乒乓球室麻将室壁球室棋牌室桌球室儿童游乐室歌舞厅小型影院烧烤场网球场等等中小学理工学校幼儿园塘厦幼稚园综合商场大新商场塘厦商场银行中国银行医院塘厦医院其他镇政府塘厦体育馆三正半山酒店东海酒家金湖酒店塘厦镇政府塘厦体育馆酒店银行主要技术指标位置东莞市塘厦镇高尔夫大道用地性质住宅用地用地面积，规划可建建筑面积，其中住宅，商业，其他配套，地下车库面积，容积率高度要求层米五项目开发建设及经营的组织与实施计划建设方式因该项目还处于前期报批手续阶段，还未确定设计及施工单位等。

开发进度年月我司向东莞市国土局上报西区土地挂牌申请，因为房地产市场低迷暂缓推出年年底已拿到建设用地批准书年月重新上报挂牌申请，目前市局已审批完成，只需我司准备工作完成后与塘厦镇政府知会市局，即可由东莞市土地交易中心国土局下属机构报东莞市国土局主管局长审批后公告，预计可以年月中下旬完成挂牌审批及开始挂牌交易，预计按土地评估价亿元计容楼面地价约元平方米挂牌。

六基础数据说明以下单位成本按建筑面积预测土地成本为元平方米前期费用为元平方米建安成本为，元平方米公建配套费为元平方米市政及环境工程费为元平方米管理费按上述项之和的计算不可预见费按上述项之和的计算销售费用按销售额的计算财务费用按实际借款测算营业税金按销售额的计算所得税按计算。

七项目投资估算资金筹措计划本项目开发建设投资为，万元，总成本费用，万元，计划采用滚动式开发，计划资金来源于股东投入自有资金，万元向银行借款，万元通过预售筹集建设资金，万元。

成本售价估算单位成本售价估算表序号项目建筑单位成本总成本万元土地地价及拆迁补偿前期工程费用，建筑安装工程基础设施配套，公共配套工程，开发间接费用，不可预见费，行政管理费用，营销费用，建设投资合计投资成本资金筹措计划，判断每年所需的建设投资资金量投资成本费用估算及资金筹措表单位万元项目合计建设经营期年年年年年年资金投入土地地价及拆迁补偿前期工程费用，建筑安装工程基础设施配套公共配套工程开发间接费用，不可预见费行政管理费用，营销费用，建设投资合计财务费用，总成本费用，资金筹措自有资金，银行贷款预售资金，资金筹措合计，项目资金成本及借款还本付息估算借款还本付息表单位万元序号项目合计年年年年年年年初借款余额，本年借款本年应付利息，筹资费用本年还本金额年末借款余额，偿还借款本息的资金来源，投资回收八项目销售收入及利润的估算收入预测收入预测表单位万元年份出售比例类型单价元合计年年年年年年低层住宅高层住宅商铺车位年低层住宅高层住