幸福广场开发项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

可以体验到丰富 多样的室外空间。

由于时效性要求，小区建议分为三个区实施，由南到北分区实施。

主要建筑经济技术指标天水弘浦幸福广场可行性研究报告 总规划占地面积 总建筑面积万 其中商铺建筑面积万 高层面积万 公益公建万平方米含地下建筑面积万平方米，会所 平方米，公厕及其他配套设施等 容积率 建筑密度 绿地率 总入住户数户 泊车位 其中地面停车 地下停车 第四章市政配套环保及节能 规划原则 充分重视市政工程设施在居住区中的物质支撑作用，认为市政 工程设施是居住区的生命线系统，市政工程设施对于保障居民正常的 生活秩序，创造舒适安全方便优美的生活，促进居住区的可持 续发展具有重要性。

本区的市政工程设施规划充分发硬先进的科学技术可持续的天水弘浦幸福广场可行性研究报告 环保理念高尚的生活需求宜人的住居环境。

有关设施的布置和工 程系统得选择充分体现节地节水节能的理念，即体现适度超前， 又有利于实施操作。

本区中各项地面设施除了满足功能上的要求外，在规划时，将 其作为空间构成要素进行布置，并在建筑形式上要求与小区总体建筑 风格相协调，克服以前市政设施影响小区空间布局如建筑风貌的 弊端。

尤其注意将设施的功能与空间景观相融合。

坚持动态和可持续开发的理念。

各组团内的市政工程设施和管线 根据开发分期保持相对性，以便于分期开发同时，又注意各分 期市政工程之间的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整 的住区。

本区的市政工程管线全部地下敷设，以创造优美的空间环境。

并且尽量次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，以利于后 续发展。

给水工程 用水量预测 居民生活用水按最高日升人日 公共建筑用水建筑面积升平方米日 市政绿化用水用地面积升平方米日 消防及位未预见用水以上述用水量之和的计 则预计本区最高日用水总量约立方米日。

天水弘浦幸福广场可行性研究报告 水源选择 项目小区由城区水厂给水管网供水，区内的给水管网接入该输水 管道取水。

给水管网布置 沿居住小区主干道敷设给水主干管管径为，沿各组 团规划环路敷设给水次干管管径为，给水主干管与次干 管构成居住区给水环状管网，埋深控制在米左右。

优质饮用水供应 随着人们健康意识的提高，对水质的要求日益增加，所以应考虑 优质饮用水的供应问题。

比较通常的方法是桶装供应和家庭用净水器，可有用户根据情况 选择。

饮用水桶装供应方式，应由物业管理人员定时派送到各用户， 桶装水集散站可设在中心社区活动路敷设孔电信导管另在社区中心内设置电话交 换机房座，以满足小区内电讯信息通讯发展需要。

小区智能化 规划要求有线电视网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信 息导管内解决。

为便于日后检查维修，规划要求做到同管不同井。

为满足现代舒适的家居要求，本规划区内各住宅被涉及成新型智 能化住宅。

将通信计算机和自控等技术运用于各住宅，通过有效的 信息传输网络各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安 全防范信息服务物业管理等方面的内容，从而为住户创造安全 便捷高效的居住空间。

规划在公益共建区域内设置的安防监控 中心。

信息通信方面各住宅街坊内部向每户居民提供电话宽带局域 网宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用公共信息资源，向 住户提供话音通信视频广播和宽带信息服务。

安全防范方面在各组团周界及重点部位设置红外微波报警器，天水弘浦幸福广场可行性研究报告 并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。

在各组团室外公共场所 设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用同的智能卡进行管理。

物业管理方面采用先进的成熟的网络技术和计算机技术，充 分利用网络系统，向住户提供高效优质的服务，如自动抄表系统 电子公告牌出入卡通等。

住户能在网上查询小区物业管理信息 安全防范消防建筑设备监控系统，实现信息集成管理，并于管理 系统互联。

环卫规划 根据社会发展的需要，垃圾收集宜采用分类定点收集，规划沿 本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集站，每个垃圾收集站宜设 置在米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。

消防规划 每个组团作为个消防单元，结合变频调速泵房，设消防水池， 水池内容量应满足用水量最大的幢建筑消防用水。

给水管网水压应 保证灭火时，最不利点消火栓的水压不小于水柱以地面算起。

室外消火栓的设置间距不小于米，并至少从的给水管上接 入。

环境保护规划 本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生 的环境影响作出分析预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策 和措施，报环保局审批。

天水弘浦幸福广场可行性研究报告 本地块的生活污水经处理达标后纳入市政污水管网排放。

本地块的声环境质量应满足国家城市区域环境噪声标准二类 区标准。

第五章项目法人及其职责 项目法人 根据国家有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。

洪泽盛浦房地产开发有限公司作为本项目的项目法人，对整个项目的 策划建设实施资金筹措以及经营等全过程负责。

项目法人简介 公司名称洪泽盛浦房地产开发有限公司 法人代表张才良 注册资金万元人民币 企业类别有限责任公司 经营范围房地产开发销售房屋及房屋附属设施租赁。

项目的经验管理 本项目建成后全部作为商品房分期销售。

物业管理将委托专业机 构进行统管理。

第六章拟建项目招标方案天水弘浦幸福广场可行性研究报告 该项目拟对该项目的勘查设计施工监理以及重要设备材 料等采用议标方式。

第七章投资估算及资金筹措 项目实施进度计划 根据本项目的建设要求和实际情况，工程建设期暂定约为年， 年月完成全部前期工作，年月工程正式开工，年 月全部建成。

投资估算及资金筹措 项目投资估算的范围 项目建设资金由项目法人通过自筹及预售房产收入解决 根据项目法人意见，本项目的工程建设投资估算中，不包括各 类用房的二次装修费用。

投资估算编制依据 设计方案图纸和说明 江苏省建筑与装饰工程计价表江苏省安装工程计价表 淮安市工程造价信息。

工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行 政策规定估列。

天水弘浦幸福广场可行性研究报告 项目单位工程预算根据以上有关文件规范等资料编制而成，是 项目招标施工承包合同价款及竣工决算的重要依据。

具体见附后统 计表。

工程建设投资估算内容 本项目经初步估算，建设总投资约为万元，其中建筑安装 费用约为万元，土地价为万元，其他建设费用约为 万元 土地费用万元土地出让金 土建工程包括建筑单体土建和外立面装修及内部初装修 总体工程包括室内管线系统道路绿化建筑小品等 建设单位管理费暂按建安工程费用的估算入成本 可行性研究勘察设计费按建安工程费的估算入成本 资本金及资金筹措 根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已 以有资金投入，并支付万元含政府回购房款买得该地块的 开发权，至年月末已缴土地款万元，进行房地产开发。

其余建设资金由建设单位自筹解决。

第八章财务评价 本报告依据国家计划委员会和建设部颁布的建设项目经济评价天水弘浦幸福广场可行性研究报告 方法与参数第三版及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务 评价。

项目销售收入测算 小区以集中绿化组团绿化相结合的方式，美观大方精致， 有多处主题景观，楼梯铺设花岗岩，内部配套设施完善，景观配套 物业服务亮点纷呈。

是目前洪泽县高档小区之。

销售前准备 制作售楼书价格表付款方式及购楼须知 统制作并随时提供免费购房知识咨询服务，真诚地从客户 角度考虑，体现细微负责的关怀。

制作各种模型 包括总体规划模型户型结构模型会所模型。

确定按揭方式及购房手续 制作份详细的按揭说明及办理购房手续细则，为业主做好切 准备工作，业主不需浪费时间，服务周全到位。

销售人员的培训。

成立小区销售协调小组。

户外广告牌，设置在视野开阔视觉良好车流人流均密集的 位置，易于引起公共关注。

销售计划 主要任务小区项目推广，运用广告媒体电视台广播报纸天水弘浦幸福广场可行性研究报告 的宣传，唤起目标客户的注意。

楼书套型图海报等扮演的是购房 者由接待中心回家之后的商品媒介户外媒体接待中心户外看板， 吸引客户销售人员解说楼盘，全面展开现场促销人员拜访电话 追踪。

根据以上情况，现保守测定本项目销售收入。

编号类型面积单价元总价万元 商铺 高层住宅 合计 项目经济评价与财务分析 本项目是典型的房地产开发项目。

因此对项目的财务分析及风险 性分析是开发商重点关心的问题，具体情况如下 项目成本 项目单位工程预算统计表 序号工程名称建筑面积预算万元 商铺 高层住宅 会所及其他 各项规费 合计天水弘浦幸福广场可行性研究报告 营业收入营业税金及附加和所得税估算表 序号项目合计万元 营业收入 营业税及附加 项目成本 管理成本 利润总额 所得税 税后利润 投资利润率 本项目缴纳营业税金及附加和所得税。

营业税为营业收入的， 附加税为营业税的，所得税按利润总额的计算。

利润估算及分配 利润总额销售收入总成本营业税金及附加税后利润利润总 额企业所得税。

经计算，本项目利润总额万元，缴纳企 业所得税万元，税后利润万元。

第九章社会评价 天水弘浦幸福广场可行性研究报告 项目对社会的影响分析 住房问题的解决和改善是提高百姓生活的关键方面。

目前洪泽已 经基本实现了小康水平，但是我们目前所达到的小康水平相对较低， 要向更高层次进步，发展房地产业不容忽视。

因而，全面推动社会的 进步与发展，房地产必然要成为新的增长点，西方发达国家的发展实 际也表明，抓住房地产这重要环节，对提前实现现代