广东湛江市体育中心东侧项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

产业比重较大，第产业仅占经济总量的三 成，有待提高。

年湛江各产业比例比例 第产业增加值第二产业增加值第三产业增加值 居民生活水平 自年以来，湛江城市居民收入水平保持以上的幅度增长。

年城市居民人均可支配收入元，低于同期全国城镇居民平 均元的水平，但同比增长城市居民恩格尔系数为， 比上年下降个百分点。

湛江人均可支配收入 元 人均可支配收入增长率 财政收支 年度湛江地方财政般预算收入亿元，同比增长 同期财政支出亿元，比上年增长。

从湛江财政收支平衡来看，年期间湛江财政支出高于 财政收入，期间财政收赤字亿元。

造成这种结果的原因，在于 湛江市目前工业尚不发达，第三产业还未成形。

随着中科石化和广州 钢铁项目的动工建设，上下游配套产业的建设，这种局面有望得到解 决。

固定资产投资 湛江市年全年万元以上的项目的固定资产投资 亿元，增长。

其中，基础设施投资完成亿元，下降 基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成 亿元，增长。

在万元以上的项目的固定资产投资中， 第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元， 增长第三产业投资亿元，增长 年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持 以上的增速，年期间固定资产投资明显加大， 年达到了增长速。

鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动 及拉动效应，预计后续几年湛江固定资产投资增速将维持年均以上 湛江财政收入支出分析图 亿 元 财政收入财政支出收入增长率支出增长率 财政收入 财政支出 收入增长率 支出增长率 的增速的水平。

年湛江固定资产投资分析图 亿元 固定资产投资额增长率 社会消费 年度湛江实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长 ，扣除价格因素实际增长率为，其中城市消费额 亿元，同比增长。

相比，自年以来湛江社会消费增速高于同期和固定资产 投资，年分别高出同期固定资产投资增速个百 分点，由于中科石炼化项目钢铁项目的动工建设，年社会消费 增速高出同期增速，但是低于固定资产增速个百分点， 年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速 年湛江社会消费品零售总额分析 亿元 社会消费总额同比增长率 个百分点。

以上数据表明年之前湛江经济是内需活力型经济 体，年之后湛江在这种良好的内需基础上，投资活力型经济体也 将十分活跃。

工业产值 全年全部工业完成增加值亿元，增长，对 增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业 实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实 现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值 亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长 。

按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重 工业增加值亿元，增长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但 是在年得到快速增长。

城市居民住水平 年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住 面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图 亿 元 工业增加值增长率 城市发展规划 湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市 绿色家园的人本理念规划，按照个片区四个组团个片区 霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园 的城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展的 主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓 拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

湛江城镇人均住房面积 平 方 米 居住面积 城市宏观总结 从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。

目前，钢铁基地 和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。

其中，宝钢 集团与广东省投资的湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万 吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资的中科炼化 体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超 过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计 年底建成投产。

钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大 批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展的龙头和广 东西部最具活力的新兴经济区。

第三部分市场研究 土 年年年年年 供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩 年湛江市市区土地成交状况 年年年年年 供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米 湛江房地产投资额分析图 亿元 房地产投资额增长率 房地产开发概况 年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为 万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析 施工面积万平米新开工面积万平米 竣工面积 万平 米 销售面积 万平米 销售均价 元平米 年 年 年 年 年 三商品房市场价格 湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏 观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房 销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达 到了元平米。

年年年年年 销售面积万平米销售均价元平米 近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历 史性的元，之后逐步下降，在年月达到元， 赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。

四市场供需分析 年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市 场供给相对较大，造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加， 供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量的 基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为， 年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市 场需求为万，供需比为按年月年月平 均万的去化速度，该期间商品房新增存量约万近个 月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万 年年年年 销售面积 批准预售面积 供求比 年年月湛江市商品房供需分析图 万 商品房批准预售面积商品房销售面积供需比 年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为 年月商品住宅供给量万。

五市场版块分析 通过对湛江房地产的调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以 赤坎和霞山为主，赤坎和霞山的链接带开发区房地产市场在慢慢成形， 目前结合同行对版块市场的理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎 霞山开发区三大版块。

赤坎版块 赤坎版块是湛江房地产销售的主力版块，年年度赤坎 商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。

本项目的主要竞争对手之占地亩的湛江在建最大楼盘西粤 京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。

京基城期有栋层 住宅，户，年月日开盘。

湛江商品房销售主区域在赤坎区金沙湾区域。

该区域在售商品住 宅属湛江高端主流区域，片区项目高容积率，建筑密度相对大，虽然 片区海景资源得天独厚，但项目均较为注重自身环境设计大，该片区 目前商品住宅销售均价在元左右，该小片区客户群体 以岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员市区烟厂电 厂等购房群体占相当大比例。

该客户群体由于拥有高公积金以及生活 习惯等，对户型要求相对较大。

项目名称西粤京基城君临海岸丽湾名邸 开发商湛江市京基房地产湛江广恒房地产湛江晟安房地产 建筑类别 期栋层高 层 栋高层栋层高楼 销售套数 物业地址湛江人民大道西侧 观海长廊西侧，碧 海园南侧 东临君临海岸，北靠金沙湾新 城 建筑面积万万万 销售价格 住宅均价元 写字楼均价元 低价元 均价元 高价元 低价元 均价元 高价元 主力面积 开盘时间 销售情况余少数尾房已基本售罄已售成 霞山版块 霞山版块目前开发建设项目数量虽多，但规模相对较小，般 栋高层。

从近期走访的情况来看，大多数楼盘开盘当日基本实现七 八成，基本上都是在短期实现销磬。

目前该板块只有万州花园绿海