1、开发成个集银行办公餐饮服务为体商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼如可以考虑引进民营股份制银行分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。如果成功引进以上性质金融单位那么对十经路区域金融商务服务将起到丰富和完善积极作用。同时商会准备将投资万元拟建家高档餐饮酒店作为区域内商业服务配套项目。另外拿出部分作为写字楼办公办公使用对现有资源进行充分整合再开发以实现创收创税双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要。
2、构成部分是楼宇租金建筑设备设施改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。总费用投入预计为万元。天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示本项目所有物业年出租收入为万元年经营性收入为万。
3、元合计年总收入为万元。项目总投入为万元年经营管理费用为万元年财务费用为万元本项目开发周期为年经初步测算实际项目回收期为年。按年租期测算理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中以销售型写字楼为例基本上销售均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围差异因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要租赁商企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等承租商般比较关注区域位置优越性和集中性。河东区关于十经路发展规划和政策十经路作为河东金融发展带是河东区三条发展带之其规划设计考虑依托南站中心商务区新建和开发批新楼宇调整置换十经路两侧非金融属性公建设施大力引进国内外金融保险机构总部入驻以达到形成功能完善聚集度高具有现代服务。
4、功能金融发展条街。餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析随着国民经济快速发展餐饮消费需求日益旺盛同时消费者对餐饮业要求和标准也在不断变化和提高。从目前来讲餐饮经营特色化和餐饮市场细分化是餐饮发展个方向大众消费逐渐成为餐饮业消费主流饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争核心餐饮业集团化连锁化已经成为餐饮业发展趋势。餐饮业发展契机从国家政策和社会大环境来看餐饮业已经发展到了黄金时期由于餐饮业是劳动密变化和提高。从目前来讲餐饮经营特色化和餐饮市场细分化是餐饮发展个方向大众消费逐渐成为餐饮业消费主流饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争核心餐饮业集团化连锁化已经成为餐饮业发展趋势。餐饮业发展契机从国家政策和社会大环境来看餐饮业已经发展到了黄金时期由于餐饮业是劳动密集型产业餐饮业发展对解决劳动就。
5、业方面能够起到非常积极作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利主要体现和政策取向。另外餐饮业发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业发展可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收入个重要行业。从市场角度看中国城市化进程不断加快城市人口消费能力逐渐增强由于经济告诉发展和本身人口众多在民以食为天文化背景下中国已经成为世界上最大餐饮市场。餐饮也在高速发展同时也面临着很大挑战如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司竞争和冲击自身餐饮企业规模有限直接影响产品成本提高从而缺乏应有竞争力同时餐饮业从业人员文化水平整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。四项目开发方案项目总体使用功能定位根据市场调研情况及周边地区建筑类别性质规模等方面分析并充分考虑到河东区城市建设发展可持续行需要本项目使用功能确定为。
6、金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体综合建筑楼宇同时也将成为温岭商会在津总部经济中心。每项使用功能确定均源自市场实际需求其功能配置符合十经路区域发展需要。所以此项目功能定位可以推动和促进该地区开发和发展同时该项目功能准确定位也为项目成功再开发打下良好基础。总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地段占地面积约为平方米总建筑面积约为平方米拟开发成个集银行办公餐饮服务为体商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼如可以考虑引进民营股份制银行分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。如果成功引进以上性质金融单位那么对十经路区域金融商务服务将起到丰富和完善积极作用。同时商会准备将投资万元拟。
7、建家高档餐饮酒店作为区域内商业服务配套项目。另外拿出部分作为写字楼办公办公使用对现有资源进行充分整合再开发以实现创收创税双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。总费用投入预计为万元。天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐。
8、饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示本项目所有物业年出租收入为万元年经营性收入为万元合计年总收入为万元。项目总投入为万元年经营管理费用为万元年财务费用为万元本项目开发周期为年经初步测算实际项目回收期为年。按年租期测算理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响国家出台了多项抑制宏观调控措施其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看未。
9、来几年房地产投资额还将保持增长趋势但险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响国家出台了多项抑制宏观调控措施其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看未来几年房地产投资额还将保持增长趋势但受宏观调控政策影响增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标必将推动河东区产业结构调整和升级提高现代服务业竞争力和吸引力增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说还是能起到推动作用具有定积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上十经路。
10、作为河东区金融商务发展带已经吸引了国内外众多银行和金融机构落户此地同时项目所在地又属于南站中心商务区周边林立着各种档次商务写字楼由此可以感受到这个区域商务氛围和市场前景但同时也显现出了激烈市场竞争。如何在这个竞争激烈市场环境中求生存和发展将是不小风险。经营风险从写字楼方面看目前国内开发写字楼项目普遍存在着销售较好而租赁经营状况不佳问题这主要是由项目前期定位业态规划及后期业态调整和控制经营管理策略等方面问题造成。因此在项目前期必须全面了解市场供需关系通过对市场需求准确把握明确市场实际和潜在需求这样才能做到对项目准确定位和业态规划以此达到降低项目经营风险。从餐饮酒店方面看当前餐饮业发展迅猛但同时也带来了更高消费需求和更激烈行业竞争如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮企业重要问。
11、题。在项目前期必须要紧紧把握住当前餐饮业整个发展趋势充分了解消费者实际需求做好准确定位以此实现在餐饮业细分化和特色化过程中求发展。七项目经济和社会影响分析项目经济影响分析从项目规划业态来分析就项目引进两家银行分支机构年预计可以为河东区带来将近年两亿元区财政税收收入同时项目经营性收入年纳税额也将近万元。从嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中以销售型写字楼为例基本上销售均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围差异因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要租赁商企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等承租商般比较关注区域位置优越性和集中性。河东区关于十经路发展规划和政策十经路作为河东金融发展带是河东区三条发展带之其规划设计考虑依托南站中心商务。
12、区新建和开发批新楼宇调整置换十经路两侧非金融属性公建设施大力引进国内外金融保险机构总部入驻以达到形成功能完善聚集度高具有现代服务功能金融发展条街。餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析随着国民经济快速发展餐饮消费需求日益旺盛同时消费者对餐饮业要求和标准也在不断变化和提高。从目前来讲餐饮经营特色化和餐饮市场细分化是餐饮发展个方向大众消费逐渐成为餐饮业消费主流饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争核心餐饮业集团化连锁化已经成为餐饮业发展趋势。餐饮业发展契机从国家政策和社会大环境来看餐饮业已经发展到了黄金时期由于餐饮业是劳动密集型产业餐饮业发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利主要体现和政策取向。另外餐饮业发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业发展可以说。
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天津温岭商会大厦项目投资立项实施方案