。

据说水量长期稳定。

至。

温泉度假村投资项目现金流量预测表单位万元科目第年第年每年投资额收入成本折旧税前利润所得税税率税后利润运营现金流现金流量净额这里的折旧均采用直线法计提以下皆同，并预计项目资本的机会成本为，则项目净现值为万元，初步认为投资该项目是可行的。

二内含报酬率分析该项目的内含报酬率为，即，万元因此由年金现值系数表可知，即该项目的内含报酬率约为，大于估计的项目投资的机会成本。

因此，投资此项目能产生较好的经济效益，此项目具备投资价值。

三盈亏平衡和敏感性分析盈亏平衡分析本部分主要根据上部分的度假村投资建成后五年现金流量分析，主要是分析当其它因素如预计的定价等不变时，需多少客流量才能使投资成本刚好得以回收当其它的因素如预测的客流量等不变时，采取什么样的定价才能使投资成本恰好能得以回收。

定价不变，客流量变化考虑到在诸多项目中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心风味食街温泉别墅生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他项目的客流量的变化均可以温泉浴场的客流量大小为参考。

故设温泉浴城的保本客流量为万人四部分项目的营业收入分别为。

营业收入共计为万元营业成本不计折旧分别为共计万元第年，每年折旧万元营运现金流为万元。

科目第年第年每年投资额收入成本折旧税后利润运营现金流现金流量净额，令，得保本客流量为万人。

即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要达到万人年，温泉度假村项目投资的现金流入现值等于现金流出现值，才能达到盈亏保本点。

客流量不变，定价变化。

考虑到所有度假村项目中，价格敏感性最强影响最大的是温泉浴城的收费价格，其余项目的涉及面较窄如康体中心，客户消费额较低如食街生态农场及室外娱乐等，而商务客人对于价格的敏感性较低如商务会议中心的收费等，因此也可将温泉浴城的收费作为基本定价，其他项目的收费以此为参考按比率计算。

因此，设温泉浴城的费用为元人。

四部分项目的营业收入分别为营业收入共计万元营业成本不计折旧分别为共计第年，每年折旧万元营运资金万元。

科目第年第年每年投资额收入成本折旧税后利润运营现金流现金流量净额令，得到保本定价为元人。

即，当别的因素预测情况不变时，温泉浴城的收费至少要达到元人，温泉度假村投资的现金流入现值等于现金流出现值，刚好不盈不亏。

二敏感性分析本部分分析主要用来判断当项目的基础数据如客流量收费成本等发生变化时，经济评价指标这里主要是净现值指标的变化幅度，以及项目可承担风险的能力。

确定分析指标以净现值指标作为主要分析判断的动态指标。

选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围通常来说，影响现金流入量的有产品价格产品销量和其它业务收入等因素，影响现金流出量的有设备开工率和经营管理费用支出等因素。

在本项目中，我们将影响现金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上而将影响现金流出的因素主要确定在营业成本包括管理费维护费等上。

即主要考虑以上三项不确定性因素。

计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果在充分考虑了市场需求经济景气行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不确定性因素，均赋予其上下各的变动空间。

般来说，这也是较为符合实际的可能变动情况。

下表左侧列出了对各个变量的悲观和乐观估计，右侧几列则列出了当其中个变量变化而其他变量仍维持期望值时，在悲观和乐观情况下各自的项目净现值。

不确定因素变化范围分析指标万元悲观期望乐观悲观期望乐观游客人数万人收费元人营业成本占收入之比例如，当游客人数为悲观预计的万人其他因素皆保持期望值时，项目净现值为万元，较之正常期望下的净现值少了很多，此时项目处于亏损状态。

确定敏感性因素敏感性因素可用来表征项目的风险如果项目存在敏感性因素，则项目肯定存在风险如果敏感性因素越多，则项目风险越大如果敏感性因素未来变化的可能性较大，则项目的风险也较大。

在对温泉度假村投资项目的敏感性分析中，可以看到在三个不确定性因素中，营业成本的变动是对收益净现值影响最大的因素其次为游客人数的变动，它也对净现值产生了很大影响最后，对游客的收费虽然是其中相对影响最小的个因素，但其变动对净现值带来的影响，从绝对数量上来看，依然是比较大的。

因此认为，三个因素都属于危险变量，投资此项目的预测盈利前景较好，但仍有较大风险。

对于此三个危险变量，投资时要予以重点关注，以力求尽量减少这三者尤其是营业成本的不确定性，从而减少投资风险。

第六节投资建议项目的优势与风险经过调查和前面的分析，我们认为该项目有以下优势项目建设符合国家产业政策，是国家和地方政府极力鼓吹发展的项目，项目的建设有定的社会意义项目的市场主要定位在香港深圳东莞和惠州，有定的客户来源和市场项目不是个孤立的度假村，它可以与县其它旅游资源配套，而形成个完整的有特色的海滨旅游线从经济效益上分析，该项目经济效益应可行该项目处在设计和建设的初期，可以参考国内外的优秀设计和建设，建设个有自己特色的度假村，以吸引游客。

但我们认为该项目也有以下风险市场竞争激烈，在广东和粤东地区温泉资源丰富，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。

温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要。

但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。

度假村内项目的建设对吸引顾客非常重要，要体现健康休闲内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村，就要建设和经营批特色项目。

因此项目的设计也很重要。

度假村日常的经营管理的理念和方法与工厂的管理不同，作为第三产业，有其独特的行业规矩和经验，投资者应尽快转变观念和管理方法，使项目尽快走上正轨。

平海镇政府的观念和支持对本项目的成功非常重要地方的区域文化习惯我们不清楚农民对项目的理解和支持我们也不了解。

可以说，到目前，我们对投资的软环境知之甚少。

本项目纳入海滨旅游线，必须获得有关政府部门的批准和旅行社的大力支持，必须与有关部门建立长期的联系同时，该项目要经过省国土资源厅批准。

虽然从项目的经济分析看，项目的投资利润率较高，但该项目对营业成本的变动和游客人数的变动特别敏感，在收费不变的情况下，游客人数低于万人，就可能亏损。

因此如果投资决策失误，可能导致项目长期亏损而无法赢利。

项目投资的绝对额太大，如果投资决策失误预算相差太大，必须要追加投资，追加投资额太大，可能拖跨现在企业。

本项目的好处在于次性投资大，营运资本相对较少，但前期的广告费用是必须投入的，并且在每次旅游旺季都需要大量的广告投入，单靠度假村本身的资金积累，估计两年内难以维持，必须要有追加的投资准备。

二投资建议建议按如下程序操作首先进行地质勘探，在温泉资源本身很优质的前提下，决定投资，与地方政府正式签定投资合同请专业的设计公司对度假村进行全面规划和设计，包括项目设计开始建设。

投资分为二期，首期主要有会所和部分别墅的建设，以及整个度假村的绿化道路建设等二期为生态农庄和室外娱乐场的建设。

与当地其他投资者合作，以降低投资风险。

注意开始培育市场，有目的的在新闻媒介和其他渠道宣传项目。

可聘请专业经理人经营管理。

目录第节项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三交通与其它基础实施„„„„„„„„„„„„„„„„„„四政府规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五小结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节资源优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„泉水资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二其它旅游资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节规划与经营项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„战略规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二主要经营项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节市场分析预测与营销策划„„„„„„„„„„„„„行业分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三足，交通畅通，通讯方便。

二交通与其他基础设施作为旅游度假村，交通是个非常重要的因素。

县城距广州公里深圳特区公里汕头特区公里京九铁路惠州站公里香港海里。

每天有多班巴士直达香港，车程约小