1、延伸到项目门前设置站点并可引进其他线路方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边现状市政道路只有条解放南路为天津市区条重要出入市干道向北直达市中心区向南与津港公路连接直通大港区其现状路宽米。项目南侧米宽浯水道正在修建联接梅江和小海地片区使项目又多了条出行路线。规划情况解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米。项目用地北侧谭江道为规划米道路通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。市政管线配套情况总体上讲该区域原为工厂区具备基本市政配套条件具体分析如下给水在解放南路有输水管可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河污水近期通过厂区内现有入珠江道干管远期在项目用地南侧规划有污水泵站小区内污水通过。
2、政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本但仅考虑平米非营业性公建操作中存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅增加住宅净用地约平米按容积率计算可增加住宅万平米增加净利润万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额小计现金流入现值二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用税金小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元天津公司现有项目不能提供资金支持希望总部。
3、很大方便东南半环是天津市中心市区规划路网中两个半环之是天津市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分其功能是完善天津市东南半部路网联系海河东西两岸交通同时起分流中环线和外环线客货交通流作用东南半环建设已列入十五规划中目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成跨海河大桥计划年开始修建年年底通车。解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米并保留现状水面在项目周边有大量绿地和水面形成道生态景观既调节了空气又避免了噪音对项目带来好处可谓多多。本项目西北侧为梅江居住区将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升为该项目定位和提升档次会有非常积极意义。目前项目门前有去大港区公交线路距项目公里处有路终点站项目开发后该路公交线会很方便。
4、地南侧为天津津洋置业公司养殖场有大量水面拟规划为保留水域对该项目环境有定积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司养殖本元总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入项目利润税后利润销售净利率内部收益率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积营业收入总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言销售净利率较高但该项目尚存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目取得营业税及所得税优惠则可增加税后利润万元使项目销售净利率达到成本中大小市。
5、河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道使得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地原为天津玻璃厂用地后被附近村民占用现以被天津玻璃厂收回面积约亩规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地住区部分该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河基本上形成个南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道使得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地原为天津玻璃厂用地后被附近村民占用现以被天津玻璃厂收回面积约亩规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里东南半环修建对该项目出行将会带来。
6、污水泵站排入解放南路规划污水管由此进入纪庄子污水处理厂。电力按照规划该控规单元电力由区外变电站解决原玻璃厂两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供容量为现有容量不足以满足项目需要还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为梅江电话局服务范围解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气在解放南路有中压天然气管道为项目气源源头。供热为供热空白区按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中住宅用地与配套公建用地补偿价格相同即总占地面积为亩土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算最终以实际测量面积为准每亩单价不变补偿数额多退少补土地补偿费包括土地使用权转让。
7、结算中心支持。第八章可行性结论项目优势政府对梅江宣传导向以及梅江项目自身炒做提升了河西区黑牛城道外侧地位吸引了有效消费群体关注。宗地临近梅江区位将有助于今后本案营销推广。万科品牌已经深得消费者认同但由于万科在西南部市场直未有开发项目故造成了定追随万科品牌潜在客群存在宗地开发将极充分调动这部分潜在人群。万科品牌及开发手法在天津处于流水平在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强中大多已搬迁改造象天津市构件厂等企业建成了如今顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区逐步带动了该区域住宅市场市级迎宾线友谊南路建成通车和梅江居住区开发建设拆迁了原来许多工厂和破旧房屋建设了以水景和生态环保为主题高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升已成为天津市区上佳居住区位。但就。
8、在项目周边有大量绿地和水面在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业同时道路两侧房屋绿化均较破旧同友谊路沿线比较差别较大地理位置不占据绝对优势。项目位于解放南路沿线末端距离外环线仅公里位置相对偏远项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区为万科在天津又树立个标志性产品同时投资回报率较高具有开发价值该项目可行。周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路距项目公里处有路终点站文化。
9、本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业同时道路两侧房屋均较破旧同友谊路沿线景观相比有定差距这是弱势所在但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。现状工业用地现状工业用地尖山住宅片区正开发住宅区域项目宗地周边情况该项目宗地南侧为天津津洋置业公司养殖场有大量水面拟规划为保留水域对该项目环境有定积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司养殖场规划为居住用地顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司养殖场部分用地现已转让给松江置业公司用于房地产开发属于梅江南居住区部分该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河基本上形成个南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地大居住片区。卫津。
10、米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万折元平米四社区管网费给排水系统费供暖系统费含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压室外消防系统室外智能系统道路及广场新城此项造价约为元平方米综合管网设计工程费。五园林环境依设计方案不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费区内区外绿化支出新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门约为元延米本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程如路灯草坪灯新城高档市场发育较为成熟据统计今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量占全市该档次产品成交占全市该档次产品成交之首。宗地内原厂区植被极其丰富且种植相对规整同时。
11、设施无体育设施无总来说玻璃厂周边原为工厂区基本社区配套比较少不足以为项目提供服务该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院河西医院天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区总面积约万平方米万科新城位于城市北部北辰区面积约万平方米。
12、及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。另补偿原开发商万元作为退出补偿。合计毛地补偿费用为万元即万元亩折到住宅用地为万元亩。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让即万出让面积实际成本测算时按总规划用地面积出让即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元如果按净住宅用地面积出让约为万元可节省万元。列表说明上述问题周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价该地价中为含市政配套熟地价容积率在左右推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比梅江高装修临时围板万三主体工程费新城东区多层签约价元平米变更及签证元平米本项目按元平。
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