1、。可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置，更好 更有效的融入商务圈。 ，价格因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增长 水平，形成了个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的 交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都有很大的提高，已经 告别了当年看价格二看质量的简单消费模式，而开始注重品牌和产 品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 ，现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼还 停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务设 施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入住。 ，商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理业水平推进到个新的高度。而在这 。
2、善 人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人 民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显 政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房地 产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引资 工作和当地的城市建设旧城改造，由此进步加大常德市城镇化水 平进程速度。 区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分析， 项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线，必 将带来巨大的升值潜力，数码城将会成为常德城区的中心地带和 商业要地。 ④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所长补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的思路， 引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。 市。
3、心区域，平均租金价格在元平米月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在元平米月建筑面积， 物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺 售价集中在万元这区间。 主要客户来源 目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依赖商业中心的群 集效。
4、严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的时 代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。 根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显示， 的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑时， 会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品的市场 潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为其提供众 多的选择。 目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。 名称营业面积经营定位价格综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城 三的分析 优势 区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完。
5、展现常德楼市时尚性国际化走向的引领性意义的概念楼 盘的出现。如商务建筑投资中最具保值性的地产项目方面，当大 型商务旗舰店商务遍地开花时，常德却依然在传统的开发投 资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高，商务竞争的激烈演进， 常德现在亟需种能引领常德商务开发投资模式的概念性纯商务建筑，将常德地产开发的整体行 商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度 武陵广场万中高档商品 零售为主城区居民 外地游客未饱和 火车站批发为主外地客商未饱和 汽车南站批零兼营农村居民 周边客商接近饱和 汽车北站中低挡商品 零售为主城区居民饱和甘露寺批零兼营农村居民 外地客商接近饱和 租金水平 城区大中心商圈的独立商铺租金价格在元平米月商圈 中。
6、个概念的领域，适合引领市民在科技前沿消费的现代潮流购物场所， 比如数码城非传统的电脑城就成了个浮出水面的市场空白。 策划方案体现的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开 障碍，直击要害。因此，本方案其实最需要解决的两个问题就是 找准数码城的目标消费群体，针对该群体，展开集束广告 攻势 二坚决走差异化道路，在项目规划销售后期店铺经营等方面， 创造自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。 第二部分项目概况 项目所在地项目位于常德市中路与街交汇处，原常德市 大楼。 二位置描述三项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为万平方米，由两 栋层商业大楼组合而成，栋建筑面积万平米，栋建筑面积 千平米，整体建筑为框架结构。整体规。
7、场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路 线是市场明铜罗湾广场王府井广场等 针对项目返租建议 因本项目的特殊规划定位建议栋层，栋层做返租计划总 价高投资客户有限，经营类别单 只做五年的返租，五年过后，由零售管理公司协助商户与投资者 进行续约，如市场状况好，可由我管理公司进行续约。返租条件建议 采取对冲的方法，即第年返租，第二年返租，第三年返租 ，第四年返租，第五年返租五年次性返回。这种方法与 每年租金的递增相对应，迎合了投资者所希望投资物业升值的心理。 目录 第部分前言 第二部分项目概况 第三部分市场分析 第四部分项目定位 第五部分营销推广策略 销售招商策略 价格策略 广告策略 第六部分经营管理初步。
8、街商圈逐渐形成，日人流量达万人次。 但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的数码产品 市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有个理想而又规范的的 数码产品购物场所。因为数码产品的知识性及换代更新速度之快， 良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了个绝佳 的巨大的市场空白高档的集购物休闲娱乐于体的数 码商城购物中心。为此，建议本项目定位为服务于常德市乃至湘西北 流的中高档数码商城，同时适合于游客消费。本项目落成后，将成 为常德步行街商圈的人流聚散中心，也将成为常德市乃至湘西北地区 具有代表性的数码娱乐休闲区域，项目名称定位等同于数 码产品需求，即买数码产品即刻会联想到。
9、想 第部分前言 沅有芷兮澧有兰，善卷尝施德，屈子曾行吟。 美丽柳城，潇湘常德，颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉 升起，其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资， 从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场从步步高超市的飞速扩 张到家润多的宾客盈门再到春天百货的开张还有金钻广场的步 行街商圈生活和金色晓岛的岛居生活„„等等切，似乎都在昭 示着这样个存在，常德这个全域范围内的三线城市，正挟风雷 之势，在智慧的操控中稳健而理性的发展，它势必成为在湖湘大地与 长株潭争辉的另颗夺目明珠。 纵观常德楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，却 发现大家基本都处在同个概念和水平之中，并没有个通过市场层 面的操作来。
10、商业影响。 在目前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区火车站附 近市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五大商圈展开， 这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的。五大商圈的比较 如下 建议案名定为数码城 说明 有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念 利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。 在常德市民心中树立起网络数码中心概念。 因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名 有助于挽回。 二定位 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区 中心点。 目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致力 于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步行 。
11、我们的数码城 形象定位 常德市乃至湘西北流的集数码网络休闲为体的中高档数码 商城。不仅要从外立面内部格局加以修改，物业管理也非常重要 规模定位 规模定为营业建筑面积分为两栋 根据常德市整体商场现状及居民消费习惯，目前常德市商场四楼以上 经营状况都不太理想的现状，以及考虑到整体商业功能布局及人流导向问题，商场的单层面积应保持在左右地面楼层数为层， 但力求功能布局及人流导向等达至最佳化。 服务中心 层 高科技品牌数码产品例如联想， 层 高科技品牌数码产品例如三星， 栋组合定位 建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及些 事业企业单位舒适的办公场所。 层层层网络连带品数码音像制品软 件碟片二楼品牌店售后服务中心层自由。
12、划以新颖时尚为导向，现代化 为目标。 四商业特征本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人 流的集中地。 五项目沿革数码城是常德房地产综合开发有限公司投资开 发的项目。房产是年成立的。 第三部分市场分析 常德市商务物业市场分析 市场现状 商业面积 常德目前共有商务楼建筑面积，以目前常德城市人口总数万 计，人均占有商务楼面积为，在湘西北处于领先水平。但是，与 省会长沙相比，仅仅为长沙的。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南 湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。商圈饱和度 常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商品 市场经过多年的发展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对 整个常德乃至湘西北产生巨大。
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（终稿）数码城新增项目立项申请报告书.doc（最终版）