1、期推出的房源中,跃层产品所占比例较小,平层产品所占比例较大,使得成交套数方面,平层直领先于跃层产品,但去化率方面,跃层略高于平层•到今年八月,跃层存量统放出余套,而平层存量仅有套,故在八月,平层产品举清盘,而跃层成交量则大幅上升•在跃层户型方面,赠送率最高的户型为户型该户型也是同区域的高层产品中赠送率最高的户型,较其他两个户型更为实用,且推出数量较大,因此,成交量与成交速度直领先于其他两个户型•但跃层户型由于总价较高超过万,因此整体去化速度略低于其平层产品.主力户型平米平层平米跃层平层平米热销户型平米平层平米跃层热销原因户型房改房，阳台较大，单价低。平米跃层比较平米跃层赠送率高达到，主卧气派，在与平层价格相差不大时，即使总价高仍受购房者青睐，销售速度快。室厅卫厨室厅卫厨万科朗润园区位渝北宝圣大道西南政法大学对面建筑面积万容积率.产品类型高层精装销售动态在售号楼销售均价元推广主题生活之道，知道购买客群三北区年轻人，老两口养老竞争策略精装产品设计品牌效果图号号号号号号号号号号期号楼高层.开盘均价元精装二期号楼高层.开盘均价元精装三期号楼高层开盘均价元精装四期号楼高层开盘均价元精装五期号楼高层预计月下旬，目前正在办理卡，优惠。表示售磬表示在售表示未售万科朗润园规划图外景效果图项目区位。
2、过销讲解决客户对区域的不了解和不接受威胁•北部新区片区,其居住,包括配套等各个方面已经日趋成熟,与地块所处区域形成强烈对比,在未来的竞争中,极可能会抢走大部分的眼球•北部新区是传统意义中的富人区,虽然地块距离该区域中心地带仅有公里,但由于项目地块被加工区主要的厂区所隔断,且面属于待开发的空白地,因此,在居住区域的选择上,地块区域将面临激烈和强势的竞争•同样,回兴片区借助空港工业园区已发展到定规模,也已形成定的居住氛围,加上西政川外等高校的座落,使得这片区域有着更加明显的竞争优势•北部新区及回兴片区已经汇集了诸如融创万科绿地保利复地等多个大型开发商,且有类似于奥林匹克花园万科渝园复地上城等多个大型楼盘,经过多年的发展,这些开发商及楼盘已经建立了定的口碑效应,其自身配套也已逐步发展成熟而我司在该区域属于新丁范畴,自身及周边配套也属于起步阶段,因此也将面临着其成熟的竞争小结•两江新区与保税港区将带来大量的希望•道路交通便利•周边视野开阔•但公交系统力量薄弱•缺乏足够的配套•区域小范围内不够成熟,将面临系列激烈的竞争•地块内部及周边均缺乏优良的景观资源•结合.及地块地貌环境的分析,我们认为.地块周边环境具有定的缺陷,主要反映在噪音及辐射污染上,在产品设计上,应考虑定的阻挡,考虑到成本及利润的因素,可利。
3、购房者，轻松圆别墅梦想三市场稀缺目前，整个重庆市场的跃层产品极其稀少，在地块区域内，同类产品更是的稀缺而且从以往的市场看，低总价高赠送的小跃层都具有良好的销量四区域发展前景，投资价值飙升，将吸引其他区域的购房者购买两江新区的飞速发展，同样将影响到地块所在位置的首关注程度，投资价值将得到全面的提升，特别对于地块产品的低总价高赠送的产品，投资价值及空间，均相当的广阔。热带风情园林景观结合距离项目较近的“三亚湾水产市场”，可打造清新浓郁的热带风情中庭景观，且将中庭作为别墅组团的主要景观引进幼儿园，完善教育配套结合周边大量的厂区，以及较为匮乏的教育配套，引进较为知名的幼儿园，同时继续与二外合作，以解决业主子女的就学问题多业态商业及星级会所多业态商业社区商业配套，独立解决业主基本生活配套问题，同时打造别墅组团星级会所，全面提升生活品质其它竞争力客户群定位现居住区北部新区出口加工区回兴片区辐射江北渝北南岸渝中，及寸滩片区居住需求自住，投资。年龄结构高层岁别墅岁客户来源高层对价格敏感的中低层白领，主要集中在江北渝北。西政川外教师。出口加工区两江新区附近的工业园中层管理人员。区县客户，主要集中在重庆以北的区县客户，如涪陵万州长寿等区县。外地投资客。别墅出口加工区寸滩港区两江新区附近的工业园高层管理人员。出口加工区内小型企业企业主。中等偏高收入的中高层白领人士，主要集中在江北渝北南岸渝中区。收入水平高层元月别墅万年能承受的总价高层万元别墅万元需求的房间高层两房三房客户购房最关心因素价格销售周期预测高层周边区域内，高层产品销售速度约为月套内与本项目产品最为接近的朗润园销售速度则达到了月本项目高层产品可销售面积约为考虑到本项目位置较为偏僻，所处环境有定影响，且周边配套尚不齐全预计。
4、.即将推出的精装小户室厅卫厨.推盘时间物业类型户型面积户型套数套户型配比折后单价元销售状况销售周期销售速度联排双拼开盘天套月.待售精装公寓体量万万起国际家纺城销售去化表万科渝园•项目区域回兴西政旁•产品形态别墅•占地亩•容积率.•周边配套.重百超市大型农贸市场.两路大学城.机场高速效果图项目区位图畅销户型叠加别墅室厅卫，.第三部分产品初步定位区域两江新区未来年近万新增人口有较大的刚性需求市场两江新区挂牌后，区域成交量上涨近市场稀缺目前该区域内实用性较强总价较低万以下的产品较少在上半年中，区域周边无洋房产品推出高层物业中，跃层产品，特别是赠送率较高的为凤毛麟角地块性质地块的系列优缺点，以及容积率指标决定了地块将以“高层洋房”或“高层联排别墅”为主要产品基调市场畅销目前该区域内，平层产品多以舒适性两房以上及三房以上为主以万科渝园国际家纺城为代表的经济型别墅总价万之间在上半年中取得了不俗的销售业绩以南方玫瑰城朗润园为代表的低总价小户型产品,万,同样取得了极其优异的成绩在上半年重庆整体市场中,洋房产品成交主力面积在之间，总价集中在万元之间综合以上因素产品将初步定位为舒适性与实用性俱佳的高层舒适性实用性使用面积具备完整的居住功能总价较低同时满足赠送率较高的小跃层销售面积赠送比例总价万经济型联排别墅销售面。
5、定的高层建筑,对天友及中百的噪音进行阻隔.但由于,地块容积率较低,单纯进行高层建筑,无法降低规划容积率,因此可考虑采用高层低密度住宅的组合方式,进行规划.由于地块本身及周边缺乏景观资源,且居住环境也不能算是特别出色,故,在低密度住宅的选择中,将会选择对景观及居住环境并不特别考究的花园洋房及联排别墅高层花园洋房高层联排别墅第二部分项目周边市场分析本次,我们将主要针对北部新区及回兴片区的主要楼盘进行调研分析,以作为我们的主要参考重庆市及周边区域高层市场分析总计比例房二房三房四房以上总计比例高层重庆市上半年成交户型分析面积房型的房的两房的三房是高层产品成交主力户型。高层重庆市上半年成交总价分析高层成交总价主要集中在万元以下，其次是万元，品质较高的高总价高层市场供应量少，成交较少。名称区位建筑面积容积率产品类型面积区间目前销售价格今年销售情况平均紫枫郡北部新区管委会万方.高层平层房套月月万月二房套月二房套月二房套月二房套月三房套月高层跃层套月月万月南方玫瑰城回兴工业园区万方.高层套月月万月保利高尔夫华庭月开盘北部新区鸳鸯立交万方高层套月月.亿月洋房套月月万月万科朗润园西政附近万方高层套月月.亿月复地团开发，整个项目栋高层组成，六栋跃层，米超高空间。“紫枫郡”，寓意为“紫荆和红枫的北美城邦”。•该项目在。
6、区内小型企业企业主。中等偏高收入的中高层白领人士，主要集中在江北渝北南岸渝中区。收入水平高层元月别墅万年能承受的总价高层万元别墅万元需求的房间高层两房三房客户购房最关心因素价格销售周期预测高层周边区域内，高层产品销售速度约为月套内与本项目产品最为接近的朗润园销售速度则达到了月本项目高层产品可销售面积约为考虑到本项目位置较为偏僻，所处环境有定影响，且周边配套尚不齐全预计销售速度约为月通过我们成功的“派单模式”以及区域的吸引力,将会对劣势进行定的弥补,此外我们低总价高赠送的产品也将可能吸引市场眼球销售周期预计为个月联排别墅周边区域内，联排销售速度约为月套内与本项目产品最为接近的家纺城销售速度则达到了月本项目高层产品可销售面积约为考虑到本项目位置较为偏僻，所处环境有定影响，且周边配套尚不齐全预计销售速度约为月通过我们成功的“派单模式”以及区域的吸引力,将会对劣势进行定的弥补,此地块区域与主城其他各区的距离•西政川外规模仍在扩大,高速增长的教师数量,也将为地块项目带来定数量的客户群•与渝宜高速相连的立交桥建成后,与寸滩及工业园的距离被进步拉近,使得地块与保税港区的联系进步紧密,同时使得两个区域之间的居住商务物流等各个方面的沟通更加频繁,并带动该区域的住宅及商业市场•派单营销模式,可解决客源问题,并可通。
7、室内赠送比例总价万辅以为使地块内产品产生巨大的差异化,故,产品组合主要倾向于跃层联排别墅如果选择跃层洋房组合,则可能造成差异化不我们真正的经济型别墅产品也将可能吸引市场眼球销售周期预计为个月项目成本测算及损益通过测算得出项目成本约为.亿元项目销售收入约为亿元项目税前利润约为.亿元,毛利率约为.项目可实现净利润.亿元,销售利润率约为.备注高层实现套内均价元别墅实现套内均价元商业实现均价元,并实现销售本次测算中未包含车库销售利润大,项目内部产品产生竞争的状况.住宅户型配比面积物业形态赠送比例实得面积房型改造前配比单价总价实得单价跃层房万两房万两房万联排别墅三房万四房万四房万四房万物业形态配比物业形态容积率占地面积建筑面积产品比例户均面积户数高层跃层.联排别墅社区商业其他配套核心竞争力高层低总价高赠送，并同时兼顾舒适性跃层产品的高得房率，不仅可抢占区域内高层产品的市场，更可与区域内的花园洋房争高下，因为部分户型的实际得房面积，将达到花园洋房中间层的使用面积此外，销售单价与实得单价均低于区域平均水品，将能够以极低的价格与同区域的同类产品形成竞争二别墅低总价，实用性极强，足以抗衡区域内同类产品相对于重庆主城区内的市场，将有更低的总价，与区域内同类产品相比，具有更强的竞争力同时，贴上的别墅标签，也将使更多。
8、.高层开盘天套月南方玫瑰城销售去化表复地天玺复地上城大社区期区位北部新区金开大道金渝大道口建筑面积万容积率.产品类型高层销售动态月日首次开盘推出房源套，开盘当天销售均价按揭折，全款折在售房源为及，第二批次房源月推出效果图区位图户型配比户型房型面积套数比例房房房房房房房房房型套数比例房房房畅销户型畅销户型畅销户型保利高尔夫华庭区位北部新区湖云街号汽博中心附近建筑面积万容积率产品类型栋花园洋房栋层小高层栋层小高层栋层高层主力户型面积在之间花园洋房绝大部分为的四房小高层及高层主力户型为三房销售动态月日首次开盘推出房源高层套，洋房套均价高层洋房效果图总规图总规图交通图畅销户型室厅卫.畅销户型室厅卫.洋房主力户型室厅卫.重点项目简析别墅•占地面积亩万方•总建筑面积.万方•容积率.•总户数户组团户其中独立套，联排套•物业类型联排别墅•开盘时间年月•销售周期个月•建筑风格地中海奥山别墅奥山别墅户型配比畅销户型套内，房厅，实得约国际家纺城区位渝北回兴服装城大道号建筑面积约万容积率.产品类型高层别墅销售动态国际家纺城绣色精装小户公寓预计月开盘户型面积为单间配套和小两房户型带家具家电，起价万套效果图项目区位图总规效果图绣墅区联排别墅户型图.绣墅区双拼别墅户型图.即将推出的精装小户户型室卫厨。
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（2012年重庆新区地块简要可行性研究报告(ppt108页)）（最终版）
