1、广阔的发展契机天津作为“环渤海经济圈”中心城市之，同装修标准•独栋多数为毛坯交房状态•单体联合体提供公共区的装修和内部简单装修产品特点资料来源世邦魏理仕天津低密要素分析天津低密特点•成熟城市发展较快，目前已经显现出过剩的迹象•天津虽有定的供应量，但目前市场消化能力较好，综合项目显示出较好的势头•已经入市的产品的综合品质大多超过了典型的乙级水平•已经入市的在单体规模冠名权独享物业方面仍有提高空间•已售项目显示出较高的售价水平•但租金尚不理想•开发商实力和项目的综合品质表现出了不同的销售结果•市区规模扩大的企业开始寻求在非传统商务区发展•低密度物业的特性对新近进入的企业有定的吸引力•市场供应•需求趋势•产品特征•目标客户•天津经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长•城市定位的转变将促使相关产业企业在规模职能和产品线方面将有较大的提升，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求•城市规划更多的是以产业带发展为重点，突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式，从而为未来的多个商务区和产业园区的形成提供了可能•国家对天津的各项金融政策的扶持，显示了未来良好的投资环境，对外投资环境的改善将大大增加了市场对商务物业的需求•各种政策优势的倾斜，给了天津前所未有的机遇，享有了其他大中城市不能比拟的优势。

2、视对讲门禁系统，还有项目安装了类似别墅项目的窗磁系统和红外线报警系统，园区内有小时保安•单体联合体都安装了闭路电视监控系统，楼内配备小时保安值班其他设施多数配备定的生活设施，例如供安装厨房和茶水间的上下水等表现方面特征总结产品形态建筑形式独栋面积平方米和单体联合体平方米外立面现代风格，多采用玻璃幕墙和硬制外墙高度项目建筑高度在米以下，多在米左右层数建筑地上部分般在层以下，多为层层高般多为米左右净高，少数提供双层的增高供自行分割标准层多数在平方米左右，少数达到平方米公共空间•小型独栋建筑的项目均没有独立大堂•单体联合体都设有大堂，面积在平方米不等，层高也不征红桥区写字楼红桥区写字楼信息汇总项目名称金兴科技大厦泛洋大厦云汉大厦浩地大厦意库创意产业园米兰商务大厦华水大厦康华大厦仁爱写字楼位置西青道与中环线交口，毗邻西站地铁号线光荣道与丁字沽号路交口洪湖南路与勤俭道交口红桥区芥园道明华里旁红桥区湘潭道号原红桥毛毯场红桥区复兴路与芥园道交口红桥区涟源北路红桥区芥园道号米兰商务大厦对面红桥区西青道号，与咸阳路交口开盘时间年左右年年出租售率目前只剩层层层部分房间售罄只租写字间客房售罄只租出租率售罄是红桥自来水公司楼，不对外出租售罄原位于仁爱小区门口，现改为旅馆价格租售.元天租金约万元套年元开盘时元天售时最低元物业。

3、能够带来更多的客户关注写字楼期房销售般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同时我们认为红桥区区写字楼开发尚属起步阶段，后期有待升值。独栋公寓写字楼公寓市场关注资金回笼市场补缺价值突现形象提升客群聚集价值聚合综合开发期二期本案开发节奏安排关于住宅市场推售的论证红桥区供应量分析第五部分红桥区住宅现状红桥区潜在市场机会红桥区住宅销售现状整体来看，成交价格水平较低，在万元左右红桥区在售楼盘项目名称项目位置平均价格开盘时间万通上游国际红桥区河北大街三岔河口元金领国际红桥区河北大街快速路与三条石大街交口元瞰海尚府咸阳路与海源道交口西河桥西侧元华城领秀红桥区复兴路与西营门大街交口元红桥区住宅供应分析区域现有楼盘数量较少，且多为尾盘销售，本案发展带来有利入市机会•整体市场住宅供应量较低•西站改造带来大量居民回迁•区域发展带来企业入驻，企业员工的客群进入住宅发展机会本案在住宅开发上具有先天有利因素，开发难度较低•只有通过住宅的稳妥操作，能够以最低的风险成功开发本案•本案的开发价值也将为开发价值带来更多的收益如何能够突破营销瓶颈，为本案带来发展机遇呢本案初步营销策略四大营销手段第六部分项目营销着陆点项目的核心关键点项目规模大如何物业相对发展的较好，目前有超过万平方米的规模上市•低密度写字楼的优势在于产品特征和价格优势的结合•其目标客户群有限，不能代替传统商务区的功能•配套完善功能齐全的项目销售较好竞争区域的划定竞争项目的划定解放北路低密区域分布天津低密分布五大道海河沿线解放北路奥运板块形成和形式租界历史遗留住宅建筑区，楼龄超过年以海河为依托的历史遗留建筑群，原奥匈领事馆袁氏官邸冯国璋故居已完成整修原租界金融中心遗留建筑新兴的低密度办公区域，主要包括时代奥城上谷商业街濠景国际。

4、本案自身规划具备开发条件•本案自身条件仍有市场风险•天津红桥区政府形象，提供优惠政策•现有工业园区优惠政策政策条件解读天津现有的优惠政策为本案开发带来定的市场机会劣势机会威胁优势区位优势正在成为区域发展的关键•天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之•红桥区，城市腹地，城市规划发展区域之产品优势具备打造标志性项目的条件•红桥唯低密度办公类社区•外部交通网络优越，内部市政建设完善•水资源优势明显开发商的实力和品牌分析区位问题目前认可度有限•短期内最优势资源将流向滨海新区•红桥现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限项目问题存在客观缺陷•工业办公面积比例偏大，操作困难•周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成•三面环路，噪音影响大开发问题操作难度大•项目规模大，开发周期长•开解决项目大住宅写字楼的问题，实现销售的可持续性区域市场竞争力弱如何改变市场对区域的认可，实现价值提升营销着陆点红桥区区域成熟度低如何才能让客户认可该区域让他们认可红桥城区有三种理由单价或总价低价格低差异化升级产品产品好投资的潜力项目具有投资价值营销着陆点只有站在城市运营的高度，成为市场的领导者，把项目打造为天津标识，项目才能取胜！营销着陆点项目才能实现销售的可持续性！项目才能实现价值提升！项目才能确立核心竞争力！项目。

5、费无.公司.居民无元月无商住混合型楼高层层层层形式，旧厂房改造层约层停车位地下地下多个后院露天个露天电梯部部栋双塔楼部狭小破旧部内部装修中等装修无装修简易装修中等装修无装修中等装修红桥区写字楼现状•区位分析•主要位于勤俭道西青道芥园道两侧，分布较分散，集群效应不明显。•结构现状•红桥区现存写字楼建筑时间都在年，没有现代化有特色的外观设计，不能作为地标被识别。楼层较低，多以层以下为主，•物业管理•自有物业，管理水平般，不能提升档次•整体租金•维持在至.元平米天，低于市内其他辖区水平•招商方面•意库创意产业园主要引进设计艺术类企业金兴科技大厦主要引入科技型企业，其余写字楼都没有明确方向。红桥区写字楼特征•目前红桥区写字楼市场处于起步阶段•红桥区写字楼整体档次较低如何能够突破区域限制，成为营销工作中的难点红桥区写字楼发展思考对于本案价值的充分挖掘才能实现本案自身的发展突破本案价值深度解读及定位自身条件解读政策条件解读第三部分区域规划解读项目整体定位环渤海经济圈示意图“环渤海经济圈”作为继珠三角长三角经济圈之后的第三个沿海都市圈，将迅速崛起成为中国经济发展的“第三极”天津作为“环渤海经济圈”中最重要的城市之，拥有良好的发展基础和条件，有望率先发展成为“环渤海经济圈”的龙头天津的飞速发展，为项目提供了无限。

6、价格优势的结合•其目标客户群有限，不能代替传统商务区的功能•配套完善功能齐全的项目销售较好竞争区域的划定竞争项目的划定解放北路低密区域分布天津低密分布五大道海河沿线解放北路奥运板块形成和形式租界历史遗留住宅建筑区，楼龄超过年以海河为依托的历史遗留建筑群，原奥匈领事馆袁氏官邸冯国璋故居已完成整修原租界金融中心遗留建筑新兴的低密度办公区域，主要包括时代奥城上谷商业街濠景国际规模栋，总建筑面积超过万平方米，单体在左右共百余栋，已经整修的奥式商务公园意式风情区面积近万平方米百余栋总共近万平方米的办公物业物业特征欧美风格的多层建筑欧美风格的多层建筑欧美风格的多层建筑现代多层建筑使用情况目前多为企业政府部门合住居民使用做为办公商业餐饮娱乐使用目前多为金融机构酒店和企业使用为元平米底层为商业，上层为办公经营情况有些出售给企业，合计售价达元平方米，租金元平米天售价元平方米，租金元平米天较少出售元平方米,上古和时代奥城推出部分已经售完，上古的租金约为元平米建筑照片配套设施电梯虽然层数低，但大部分项目配备有电梯•独栋较少有配备楼宇智能控制系统•单体联合体建筑配备楼宇智能控制系统空调多数配有中央空调系统，单体联合体建筑的空调基本同普通写字楼相同网络通讯所有项目均有宽带接入，目前开始逐步采用无线网络系统安全系统•独栋般为可。

7、才能实现产品差异化优势！项目才能实现客群的主动分流！超越区域创造区域引领天津最终实现价值最大化营销着陆点通过对城市市场项目解读项目成功运做必须以下四大营销核心项目整体形象包装二项目品质新都市生活理念传递三景观配套先行，样板示范区建设四分期开发，合理进行产品组合四大营销手段成本高，操作难度大区域发展的机遇•天津的历史性发展机遇•红桥区域的规划建设•经济圈的发展和产业升级发展带来的新需求•开发区企业的入驻，带来更多更高端的居住需求•对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求客户分流•中心城区对于开发区客群的分流•天津其他开发区的分流同质产品•小高层部分的同质化威胁•潜在项目中，出现同质化产品的威胁项目整体定位项目整体定位城市规划自身条件新兴区域路网发达天津西门户生态园区城市副中心配套创新园区城市第三极商务区城市生态园区高科技园区高科技生态商务园区本案开发思路详解本案开发节奏安排第四部分本案特殊性考虑本案特殊性考虑区域不成熟，为开发带来风险本案非纯粹工业园区本案有年公寓地块公寓的销售将会给工业地产开发带来回笼资金•为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品良好的办公环境能够吸引武清北辰等区大型企业进驻公寓作为三岔口交界处的稀缺产品，。

8、地理位置优越，交通便利，具备了吸引企业落户的有利条件。天津区域规划红桥区南开区和平区河北区天津西站北辰区本案本案地处市区边缘“红桥区”北部地带，地处天津城市西门户本案紧邻天津西站和京津塘高速，出入便利天津人居住发展方向向南南开区和和平区红桥区域规划西站地区城市中心东站.老城厢小白楼中心天津西站西站区域规划西站地区总体定位交通枢纽为发展引擎水岸特色和天津风情现代高效生态型的中心区天津市中心区西站副中心城市中心商业区城市中央商务区城中心社会服务职能城中心生活配套服务传统金融功能商业商务功能分化提升打造城市综合体，发展新金融高端商业服务功能特色提供高质量的娱乐休闲场所文化展示节点社会功能空间区域功能划分•本案作为天津城市西门户•本案作为城市副中心发展区域本案在城市规划层面具备了发展写字楼的市场基础自身条件解读物业种类规划体量万平米所占比例公寓企业独栋高层办公招标高层在本物业比例配比中，企业独栋和高层办公合计比例达到了.，结合市场情况，市场风险较大，但大面积稀缺的低密办公为本案开发带来了价值机遇。自身条件解读中环路与外环路之间城市主干道光荣道与咸阳北路距地铁号线米快速路高铁至北京分钟津保津沪高速公里京津塘高速公里市中心分钟项目周边交通路线纵横交错，成为企业进出市区的必经之地自身条件解读•。

参考资料：

[1]沟通理解关注孩子家长会学生专用PPT（含内容） 演示稿32（第23页，发表于2022-06-25 11:35）

[2]谨防游泳溺水珍爱生命学生专用安全PPT（含内容） 演示稿41（第17页，发表于2022-06-25 11:35）

[3]谨防游泳溺水珍爱生命学生专用安全PPT（含内容） 演示稿32（第17页，发表于2022-06-25 11:35）

[4]谨防游泳溺水珍爱生命学生专用安全PPT（含内容） 演示稿51（第17页，发表于2022-06-25 11:35）

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[6]谨防游泳溺水珍爱生命学生专用安全PPT（含内容） 演示稿27（第17页，发表于2022-06-25 11:35）

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[11]谨防游泳溺水珍爱生命学生专用安全PPT（含内容） 演示稿24（第17页，发表于2022-06-25 11:34）

[12]防溺水安全教育知识宣传PPT（含内容版） 演示稿27（第20页，发表于2022-06-25 11:34）

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[15]防溺水安全教育知识宣传PPT（含内容版） 演示稿23（第20页，发表于2022-06-25 11:34）

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[17]防溺水安全教育知识宣传PPT（含内容版） 演示稿27（第20页，发表于2022-06-25 11:34）

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[19]防溺水安全教育知识宣传PPT（含内容版） 演示稿48（第20页，发表于2022-06-25 11:34）

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