郑州某商业项目可行性报告-37页 ㊣ 精品文档 值得下载

流动线混乱配套不足等等问题，严重阻碍科技市场的发展，因此，本项目担负起河南科技市场改造的重担。

二项目基本情况项目概况项目地块规划用地位于金水区，文化路东文博东路西东风路南白庙路北，规划总面积。

用地被文博西路分割为地块，总建筑面积为，规划建成个以数码为主题的复合型地产项目，建筑类型包含了商业住宅公寓商务写字楼等。

项目用地规划图，相关资料于郑州规划局公示天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全本项目作为科技市场改造项目，具有科技产业的独有特色及独有的产业经济收益，针对整个中原地区来说，具有唯性不可取代性，与其他般大型城市综合体相比，其更具特有的经济壁垒作为郑州市中心区的大型综合体，其地段所产生商业价值同样具有不可超越性，但在规划上，将需要具有前瞻性以支撑整个项目的未来发展。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全地块控制指标览表项目指标总用地面积地块编号地块面积强制性指用地性质商业金融二类居住天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全标用地用地用地代码用地兼容性建筑密度建筑高度容积率绿地率建筑容量配建停车位个配套市政变电变电天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全项目周边配套情况商业配套以数码为核心的科技商圈。

生活配套思达超市等小型超市。

教育配套周边云集省财经学院等十几家高等院校工业学校省实验中学文化路小等省市名校。

金融配套兴业工行交行光大中信建行邮政等多家银行。

饮食配套周边饮食配套严重不足，且档次较低，卫生状况不佳。

医疗配套省中医院省康复中心医院曙光医院煤炭医院。

休闲配套数码广场文化广场东风渠公园，开放绿地大。

交通配套设施基础设施室热交换站室热交换站公共服务设施幼儿园卫生站社区服务中心便民店等天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全等多条公交线路。

三项目分析优势商圈优势项目位于科技市场商圈，成熟的商圈，浓厚的商业氛围，是本项目的最好的先天基因。

地段优势本项目地块位于郑州城市主干道东风路，文化路交叉口，地理位置显赫，基本是郑州环内绝无仅有的好地段大面积土地。

其具有唯的不可替代性价值景观优势项目地块靠近郑州开放式绿地数码广场东风渠公园文化广场，具有独特的优势环境资源。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全教育优势项目周边名学校云集十六个，人文优势明显。

体量优势项目地块体量大，有利于项目规模化开发，大体量的以为主题城市综合体项目，更有利于增强项目在河南乃至全国地标地位。

客户优势专业市场内商户众多，他们既充当置业者的身份，又充当投资者的身份，既充当业主的身份，又充当租客的身份。

劣势人口劣势项目地块所在地是郑州科技专业市场，人流量大而杂，不利于住宅社区的营造，对住宅销售将有定负面影响。

配套劣势项目周边生活配套饮食配套十分匮乏。

环境劣势科技市场周边建筑十分陈旧，不利于项目氛围的营造。

客户劣势本项目作为我司在郑州的第个项目，客户资源必须从零积累。

品牌劣势本项目作为我司在郑州的第个项目，郑州消费者不了解我司，从开发企业品牌上即市场信任度上，需要加强宣传力度。

机会郑州市经济发展稳步增长，房地产发展势头良好。

坚持客户看得见得地方，做到做足，必须做为本项目营销推广的必备手段，全景营销实景营销将对项目起有利的作用。

因需设计产品，为周边购房群体郑州投资群体量身定做产品，将使项目优点发挥到淋漓尽致。

新地王农科院亩地块的即将面世，免不了市场的炒作使受众眼光投向本区域高价征地，未来售价同样不低，正好反衬本项目的性价比高。

威胁商用性强的商住楼必须重点考虑平面交通与垂直交通的要求，特别是电梯的设置，将直接威胁本项目成功与否。

与项目最为临近的蓝堡湾二期，将对本项目造成定威胁。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全回迁楼的面积之大，将会破坏周边三级市场的供需平衡，促使整体周边市场的租赁房源瞬时聚增，导致整体市场租金下降，影响本项目投资客的信心。

小结对本项目的现状进行了系统分析，本项目优势与机会大过于劣势与威胁详尽分析周边市场的不足，进行对周边市场的弥补建设。

遵循因地制宜，因需而建原则，根据市场实际所需，建设符合市场需求产品。

规避对项目造成严重影响的人口劣势。

疏导交通劣势，注重项目整体天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全备注平均销售期年，数据来源于项目详细财务计划。

项目销售土地增值税测算序号项目金额万元计算依据销售收入二扣除项目其中开发成本见下述说明号业类别元月收入万元商业元天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全管理销售费用见下述说明销售税及附加财务费用见下述说明扣除合计三增值额四增值比与扣除项目比五适用税速算扣天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全率除六增值税土地增值税在后述的现金流量测算时，对预征部分万元郑州现行预征率商业住宅的现金流出安排在销售对应当期，对清算部分万元则推后在全部物业销售完成的年第二季度末流出，而在实际执行时肯定会延至年以后，因此该项税金基本不会造成项目的现金流量压力。

增值税扣除项目并非全部按实际发生数扣除，而是按税法和实际操作中的可行方法计算，具体计算来源于项目详细财务计划，如利息支出可按总开发成本的计扣，大于项目实际发生额数倍开发成本可另加计作为扣除项目管理和营销费用通常按开发成本的计算扣除等。

项目回迁安置物业相关税金说明按税法规定安置房应视同以房换地计交相关税金，但在本项目合作协议中，政府承诺减免，故不测算。

项目销售回款计划根据郑州房地产项目的正常销售情况及本项目的实际情况，计划年底开始期项目销售，年完成二期项目销售，销售回款进度计划如下表年年年年合计销售面积住宅天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全万商业公寓写字楼回款金额万元项目销售利润项目的利润总额税后净利润开发成本利润率等指标见下表项目销售利润测算表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本税金及附加其他交易费用土地增值税天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全销售毛利至销售费用管理费用财务费用利润总额至所得税详见项目详细财务计划净利润投资利润率净利润开发成本本表数据来源于项目详细财务计划。

其中所得税的预征部分万元郑州现行按收入的所得税率的现金流出安排在销售对应当期，对清算部分万元则延后在全部物业销售完成的年第二季度末流出，实际执行中肯定会延至年以后，而且近几年从未清算过，本分析稳妥考虑，在利润测算时计入。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全四财务敏感性分析赢利能力分析总开发成本为万元，包括过去将近年的前期投入期，总开发期约为年，测算的平均投资回收期为年，净利润为亿元，开发成本利润率为，年均投资回报率净利润开发期开发成本。

项目不确定性分析项目盈亏平衡点分析项目盈亏平衡点，是指项目销售收入扣除销售税费各项营销管理等期间费用后的净利润与开发成本相等的项目销售状态，由于房地产项目销售的土地增值税及企业所得税，是按收入定比例先预征后清算的，而预征后不论项目销售增值和盈利与否均不可能清算退回，因此对项目的盈亏平衡点进行分析时，以上述两税均以预征率为固定税率。

按项目详细财务计划数据测算分析，盈亏平衡点如下在开发成本售价销售物业类别组合比例等其它条件不变的情况下，当总销售量约达到时可保本。

另方面，假定项目开发成本及销售率销售物业类别组合比例不变的条件下，保本销售单价组合为住宅元商业元公寓元，写字楼元，即全部平均保本销售单价为元。

根据市场及项目定位分析，该项目的住宅商业及商务保本销售价格及销售率较易实现，开发市场风险极低。

项目敏感性分析参考项目详细财务计划的现金流量表等相关数据，对销售收入开发成本变化进行的敏感性分析测算结果如下天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全因素变化测算结果现计划方案税后利润万元开发投资成本利润率净现金流量现值万元内部收益率平均投资回收期年当售价收入下降税后利润万元开发成本利润率净现值万元内部收益率平均投资回收期年当开发成本上升税后利润万元成本利润率净现值万元内部收益率平均投资回收期年经测算可知销售收入和开发成本两因素分别变动对项目效益会产生定影响，但售价变动影响明显强于开发成本。

销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目经济指标反映仍良好，说明项目抗风险能力较强。

销售价格和销售率的保证是关键，同时有效控制项目开发成本也是项目盈利的保证。

由于本分析是基于项目开发商可得到物业全部销售，不是投资后长期收益项目，开发经营期极短，全部开发成本随着工程进度陆续投入，并且项目可以预售，加上在建设过程中会适当考虑工程进度款在项目预售收款集中期间支付。

因此，如上表所示无论何种情况除非采用奇高的资金贴现率，不易出现累计净现金流量贴现值接近于零的情况，因此测算项目内含报酬率意义不大。

项目本身获利能力很强，风险极小。

上表累计现金净流量现值是按折现率计算的，仅供参考，折现率考虑的是现阶段房地产投资者普遍可以接受的年均投资回报率。

社会效益和影响分析天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全改善区域环境，完善城市功能本项目的建成将进步改善区域环境，提升区域形象，加快片区的房地产市场发展进程。

增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税费所得税等相关税收万元。

创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

五附表项目用地规划指标序号项目总用地规划指标指标用地面积地块面积其中地块面积容积率地块遵照容积率，地块遵照实际住宅商业还迁面积总建筑面积其中计容积率面积住宅其中还迁房商品房商业其中还迁房商品房公寓含酒店其中还迁房商品房写字楼商品房公共配套及车库备注车库面积共计万，未预计会产生的收益。

天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全项目开