1、下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积。
2、目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入的，印花税销售收入的土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于，按税后净利润的预缴所得税。本项目预缴所得税按。
3、照销售收入的计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿街商业各年售价为元，地下商业各年售价元其中沿街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。资金来源与运用分析根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下项目年投入资金万元，其中融资贷款万元企业自有资金万元年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款年下半年以后无需投入资金年下半年至年下半年项目竣工需投入资金万元，全部来自于销售回款。销售利润。
4、物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。对政府财政的影响本项目可以为政府带来约万元左右的二级开发的税收收入。通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区的经济增长同时也提供新的就业机会，增加劳动就业人数。对区域发展的影响本项目的建设首先丰富区域市场的配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大的释放其次作为新沂城市的标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费的人群从各方聚集于此，中高端人群的涌入对区域整体的形象发展与价值的提升也将起到很大的作用。可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源。
5、项目单方建安成本元，占单方成本的，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队招商团队营运团队销售团队的经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松的决心。从目前形势来看，虽然三四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在定的政策风险，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。防范建议以降低建安成本为切入点做好成本控制合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发注重项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销的产品根据市场状况选择合适的入市时机，提高变现物业的价值通过商业的良好运营，实现持有物业的增值。项目分析与评价地块分析项目位臵项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道。
6、于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显著。交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交通便利，火车站汽车站均在公里以内。规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目，具有较强的竞争力与辐射力。商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商业不需太久时间的培育期，能够立刻产生价值。劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购物的客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少，要达到预期效果，招商营运有定难度。机会分析新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。新沂中高端消费外。
7、现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具有投机空间。依托中商雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮助。威胁分析商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建个成熟的运营团队是成败的关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队招商团队营运团队销售团队的经验要求极高。未来竞争威胁项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞争对手即将浮出水面，同时万商业项目的金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流相当的投资。
8、京路，北接永利商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。地形地势两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。水电气保障根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明，给水雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相关部门联系。规划限制条件总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积亩容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率暂无建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性的宽泛值，最终的指标可以根据设计方案进行突破。项目分析优势分析区位优势项目位。
9、自筹资金银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好占地面积万总建筑面积含地下万项目总投资万元项目销售收入万元税前利润万元成本利润率税前财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定的去化风险由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。建议做好商业的业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，。
10、利润税后利润经测算可知本项目的销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的变动对项目效益影响很大为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指保证销售价格和销售率的实现，最大程度的降低项目建安成本。社会效益和影响分析本项目的实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先，建成后的项目将是新沂商业市场的新标杆，代言城市的同时亦促进区域商业经济增长其次本项目可以截流外溢的中高档消费人群，形成新沂新的高端消费和市场需求最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用，并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增长。对环境效益的影响项目的实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极的影响。通过本项目的实施有利于营造舒适愉快的。
11、测算项目销售收入为万元，经营成本为万元，税前销售利润总额为万元。财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，未考虑持有物业收益的条件下，税前利润为万元，税前成本利润率。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入总投资，得出，销售率，此时盈亏平衡。在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入总投资，得出元，此时盈亏平衡。项目敏感性分析我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。基销售收入变化土地成本项目方案本变化工程成本变化内部收益率财务净现值万元税前。
12、综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入再投入总投资投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定。
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新沂雨润国际广场项目投资立项计划书