1、占到 了左右。而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入 至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。所以在高 收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。总之， 庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同 时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有 所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中 心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店 和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。 为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入。
2、分析 零售业市场分析 各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在 各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。从发展 趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区 域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还 会不断有新店出现。 便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化 连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿 进发展便利店。 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固 百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将 在。
3、来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送 系统是专业店专卖店成功的要点。在未来零售格局中，专业店专卖 店应占有相当的比重。目前在图书医药汽车及配件家用电器钟 表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮 有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。第页共页 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。餐馆林立，名店星罗棋布，鲁 京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并 渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡 人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品。
4、的趋势已经非常明显，统采购，统管理， 同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征 而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展， 将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的 变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发 展。 市商业地产市场的基本情况 据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米， 而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人 均商业面积也相继超过了平方米。作为高度国际化的大都市，近几年商业 地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不红门亮驿服装城。
5、中部蓝靛厂西三环和西四环之间的新燕莎，总建筑面积约 万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同 时还进驻了多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活 的基本形态，强调体验互动和娱乐购物体化的销售方式，引导消费者体验都 市时尚新生活。 南城区域将成为市可发展商业项目潜力地区。 市南城商业发展还是处于较初期的阶段，市场空白明显，商业环境交 通环境消费力支撑等方面均有待提高，随着市房地产物业发展和建设速度 加快，外来人口的不断增多，东北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此 同时，现阶段南城已经具备了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发 展特点，引进有定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。 。
6、这种商业的经营方式将成 为以后商铺出售的主要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。 市商业地产市场发展总结 产品定位普遍走高 商铺租价平稳上扬 地区成发展重心 社区商业受市场追捧 商业地产项目开发的政策法律及规划依据 这次报告的主要政策和规划依据是 全国商品市场体系建设纲要 城市商业网点规划编制规范 市商业网点规划 详细内容见附录第页共页 立地开发条件 项目立地条件 按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而 在于其未来的发展及功能定位。 商业地产项目，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利 润。但由于其开发周期长投资大，受经济发展和政策的影响大，再加上受城市 商业发展区位。
7、业发展项目自身条件和城市未来规划等多种因素影响，风险 很大。因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才能进行切合实际的定位 与规划。 项目地块基本指标 项目地块位于市朝阳区南磨房乡与化工路交点的东 北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块，地块四至范围如下 东至王四营乡界，南至焦化路，西至化工机械厂，北至观音堂路，地块占地 面积亩合计平方米。 由于项目进度原因，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚 未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在万平方米左右。 商业区位及道路交通 项目商业区位评价 环四环商业带将得到极大发展，这趋势将为项目提供良好的发展基础。 从未来发展的趋势上看，可以肯定环四环商。
8、预计需求 未来商业市场的需求将稳中有升。 外来资本继续看好市场。 中国对外资零售业开放的承诺和市场所具有的带动效应，将吸引更多的 资金特别是国外资金流入商业市场。除近年流行的大型超市外，各种品牌店 也相继进入，它们对位臵好人流多及运营成熟的商业项目需求较高，这类 商场的租金还会维持在高位。第页共页 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这主要 是因为市娱乐市场的开放力度不够。 中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增加。 预计价格 预计未来商业物业租售价格水平稳中略有提升。 预计租售方式 商铺选择出售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租， 方面可以有所收益，另方面，可以大大降低风险。
9、也有不错的业绩。 反映出地理位臵处于成熟商圈的大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场的追 捧。 对市商业地产市场的展望 预计供给 供给继续放量。 未来的住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进步增加， 尤其是在亚运村和中关村地区。在目前已知的数百万平方米的开工 量中，在年之前，地区将新增万平方米的商业物业供应。 商业物业项目定位愈趋合理。第页共页 新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消费层次的需 求，方面，传统的商业设施在积极调整业态另方面，开发商将更加注重项 目定位和市场细分，从市场定位推广到运营，都将日趋具有计划性和专业性。 定位更加明确的新型业态也不断出现。比如预计于今年月日正式开业，位 于海淀。
10、，商品 品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮 业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅 游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商 机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批第页共页 连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为 商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略 模式的确定，对预测商业今后几年的发展方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超 市便利店等业态其连锁经。
11、的营造。 连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策 略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展的店铺， 多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩展，近几 年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。 餐厅聚集旺市。的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食， 这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作 为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根 专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增。
12、市场，比如恒基中 心和西单文化广场。 跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛 英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品 牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和消费水 平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯 汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消 费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。 餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。另外， 商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上第页共页 半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式 开业。 各商业业态的竞争。
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某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目可行性商业策划书.doc
