1、先后在昆 明开发过阳光花园等项目，目前已取得级开发资质证书。 项目状况 项目名称曲靖阳光花园 详细地址曲陆高等级公路处中级人民法院旁售楼电话 营销企划状况开发商自身进行营销企划 项目占地面积亩公顷 总建面积万 市场类别由栋多层和栋别墅组成大型住宅小区 容积率 绿化率 规划总户数户期 面积范围建筑面积 施工单位四川长城建筑集团 面积配比共种户型 户型建筑面积格局备注 顶跃露台 顶跃露台 跃露台联排别墅露台 联排别墅露台 联排别墅露台 双拼别墅 双拼别墅 双拼别墅 别墅露台 别墅露台 注表格中带的为项目销售中的主力户型 社区配套设施及经营状况 社区。
2、墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块 大型户外广告。 未购因素分析 在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。 项目实施情况 开工时间年月日 开盘时间年月日 交房时间年月日 交房标准 室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖 客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找 平卫生间配卫生洁具，地面以上米高部位采用内墙砖贴面， 米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。 厨房内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风 口。 窗铝合金窗 分户门优质复合防盗门 阳台门铝合金门 太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内个回 路供电，设动力电炊线路，户内选用优质开关插座，客厅主卧室各 设个有线电视端口及电话线路端口。 。
3、配套费收取情况 配套设施费暂时不收取，包括有线电视数据终端可视对讲太阳 能等，与团购业主商量再定。 物业管理 物管公司未定，物管费分为 多层住宅住宅元月，商住元月，车位元月。 别墅住宅元月，商住元月，车位元月。 付款方式 次性无优惠，天内付清 银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清 安防智能化情况 组团出入口及偏僻路段配置摄像头，彩色黑白共用，组团出 入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。 单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设 黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。 客源分析 区域消化为主，富源生意人也占了部分。 项目分析 优。
4、该楼盘按目前的建设规模来说，属于比较大的楼盘，相应的销售费 用所占比例应该较低 综合考虑以上原因，销售成本按销售均价的考虑，如下表 销售成本 阶段项目 销售均价元 销售成本元 备注 区 住宅定向开发不考虑销售费用 商铺 二区 住宅 商铺 三区 住宅 商铺 四公司管理费 公司管理费是指建设项目从立项筹建建设联合试运转竣工验 收交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。公司管理费主要分为项 目筹建开办费和建设单位经费，项目筹建开办费包括办公设备生活家 具用具交通工具等购置费用建设单位经费包括工作人员基本工资补贴福利差旅交通费通讯费等 由于曲靖的整个市场消费水平偏低，收入水平也偏低，公司管理费也 较昆明低，。
5、为涨价预备费，为项基本预备费的，项目的风险准备金 般按项目投资的，考虑。 七项目成本汇总 各项平米费用乘以面积后，汇总如下表 成本汇总表 阶 段项目 面积 万平 米 土地成本 万元 建设成本 万元 销售成本 万元 公司管理 费万元 销售税金 万元 风险准备 金万元 费用汇总 万元 区 住宅 商铺 小计 二 区 住宅 商铺 小计 三 区 住宅 商铺 小计 合计 经过对项目成本中各项费用的分析及计算，汇总后，得项目总成本为 万元，其中区为万元，平米造价为元，二三 区各为万元，平米造价为元。 第五章项目销售收入 项目的销售价格根据曲靖市的初步市场调查数据显示，商品房售。
6、区 住宅 商铺 小计 合计 由上表可知，区定向开发经济实用房收益率极低，仅为，较行业收益率低的多，若不算商铺，收益率仅为，基本持平，但由于没有 销售压力，资金回流快，保证有较好的资金流，区建好后，能产生较好 的社会影响和品牌效应，二区的收益率为，达到行业收益率标准， 三区可根据二区的开发情况，调整各种户型的比例，以达到最佳的收益效 果。 第七章开发计划 拟建项目计划分三区建设，其中区工程建筑面积万平米，计划建 设时间年半，二区工程建筑面积万平米，计划建设时间年半，三 区工程建筑面积万平米，计划建设时间年半。 整个项目的建设控制在年，分三区建设，每区的建设与上区的 建设均有达接，这样可使工程建设及销售保持连续均衡的状态，滚动开。
7、 发，也使开发商能游刃有余的控制工程的建设及商品房的销售，从而降低 项目的风险，增加项目的盈利能力。 第八章资金计划 整个项目的建设资金预估为万元，其中区工程为万元， 二三区各为万元，项目的启动资金包括土地费用前期建设相关 费用和前期工程费用，其中土地费用较大，但可分期支付，定向开发经济 适用房资金回流较快，根据以往经验初步预估工程的项目启动资金总约为 万元，区的后期建设及二三区的开发可通过销售回款，来保证工 程建设的资金需求。 第九章项目风险 项目风险主要包括市场风险政策风险成本风险及其他风险等。 市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市 场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料 市场中介服务市场。
8、价处 于比较低的水平，其中经济适用房按元计算，联排别墅及花园洋 房按元计算，临街商铺按元计算，销售收入估算如下 销售收入估算表 阶段项目 面积万 平米 销售均价 元平米 销售总价万 元备注区 住宅 商铺 小计 二区 住宅 商铺 小计 三区 住宅 商铺 小计 合计 第六章项目损益 项目总利润总销售额总建设投资 项目总收益率项目总利润总建设投资 拟建项目利润及收益率按销售均价进行计算，结果如下表 项目收益分析表 阶段项目 面积 万平米 投资总费用 万元 销售总价 万元 项目利润 万元 项目收益率 备注 区 住宅 商铺 小计 二区 住宅 商铺 小计 三。
9、按建设成本的考虑，如下表 管理成本 阶段项目 建设成本元 管理成本元 备注 区 住宅 商铺 二区 住宅 商铺 三区 住宅 商铺 五项目销售税金 项目的销售税金包括营业税﹑城市建设费附加﹑教育费附加﹑印花税 ﹑契税，根据行业及地区不同，税率也不同，现暂按营业税为销售额， 城市建设费附加为营业税的，教育费附加为营业税的，印花税为销售 额的，契税为销售额的，由开发商代缴。综合税率按计， 如下表 销售税金 阶段项目销售均价元 销售税金元 备注 区住宅 商铺 二区 住宅 商铺 三区 住宅 商铺 六项目风险准备金 项目的风险准备金包括两部分，部分为基本预备费，为项目投资的 ，另部分。
10、立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发 资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金 隆房屋置换公司均具备法人资格。 爨园期爨园二期 公司开发过的麟瑞小区 期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月 动工，建筑面积。四套别墅面积。 二期工程共套 组麟丰园麟锦园，年动工说应该比在昆明低，主要基于以下原因由于项目地处曲靖，当地的房地产项目不多，而且竞争性不强 曲靖的整个市场消费水平偏低，购买力偏弱，销售管理费比昆明低 电视广播报纸及户外广告等不够发达，相应的媒体广告费销 售活动费等费用应该比在昆明低的多 售楼中心和样板房的建造装修及家具饰品的标准可比在昆明低 售楼中心和样板房的建造装修费用比昆明低 。
11、势分析社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有 超市，幼儿园小学校医院健身娱乐中心等。该楼盘户型面积范围广， 房型多样，可以满足不同家庭的生活需要。 劣势分析该楼盘体量大，居住人口密度较高。社区所在的曲靖市 南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目 前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。 市调日区年月日 爨园小区 项目与城市的关系 社区位于曲靖市南宁北路以东，南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。 路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区 农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。 开发商发展商状况 曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府的房地产开发企业，公司成。
12、内有会所幼儿园小学医院健身娱乐中心等。 项目销售状况分析 销售价格体系 商品房起价元 均价元 最高价元 总价范围万万 别墅起价元 均价元 最高价元 总价范围万万 商铺价格及销售情况元，已售出部分 车位价格及销售情况 室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共 个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团 内车位数。 车位价格元 销售率左右，集团购买了部分。 销售现场及销售人员情况 销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。 个大规模的沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。 销售人员评价人员数量人 着装情况统 服务态度般 专业水平般 销售推广案场外围。
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曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目可研计划书