装城项目内部以高品质高标准高星级的规划理念，实现织里中国童装城的国际化目标。

本项目将会有大型集中式停车场中央空调数十台自动扶梯观光电梯货梯烟感喷淋消防系统照明系统通风系统背景音乐系统道路指示系统等设施的配置。

经营范围童装广州荔湖童装妇婴用品广场广东童装妇婴用品广场位于广州市中山八路号，它地处闹市，东向中山五路，西邻全市最大的客货物运输场珠江大桥广佛公路西郊车站，北靠汽车电车客运总站，日人流量仅次于广州火车站。

广东童装妇婴用品广场是全省首创专营妇婴系列产品的批发市场，广场至层近万平方米，首层有多个铺位，以经营童装妇婴用品，第层为敞开式特价商场广东省童装妇婴用品专业委员会展销部。

广场内汇集了中港台近家厂家及经销商的产品，全场年销售额多亿元。

广场实行商铺写字楼存货板房条龙服务。

配有中央空调手扶电梯和客货直落电梯，独立电话分机。

应国内外厂商的要求和市场发展的需要，新近开发的南楼与广场南北贯穿形成体，前期楼总面积达多，后期大型地下室楼数万平方米配套工程相继开发。

经营范围妇婴儿童用品童装等五项目规划建筑规划项目总占地项目发展的扶持。

如何将这些资源进行合理的利用，有取舍的进行分类，是对项目未来发展起着决定性的作用。

项目位于绍兴市，因此我们将绍兴市的消费人群主要产业产销模式商业项目形态等进行大致的分类。

根据消费者不同年龄将消费人群划分为老年人群体中年人群体年轻人群体和婴幼儿群体。

根据绍兴市的主要产业划分为重工业农业服务业旅游业纺织品生产服装行业医药生产行业。

根据不同的产销模式划分为生产自主品牌为主以加工型为主批发型为主零售型为主。

根据商业体的不同形式划分为专业市场百货商场综合体办公写字楼工厂。

示图解读消费者人群目前中年人群体与年轻人群体已经是市场中最受追捧的两个群体，所有的支柱产业各种商业形态都会首先考虑针对这两个人群进行开发老年人群体目前在旅游业和医药类产业上占据了定的消费能力，而且正在变成种消费潮流而婴幼儿群体在市场上也渐渐的成为股强大的消费力量，再穷不能穷孩子的概念让婴幼儿市场商机处处，目前各地都在慢慢显现以零售为主相关商业体。

主要以服务婴幼儿同时将部分女性消费者主要为孕妇划定在目标消费者之内，形成了全新妇幼消费品市场。

目前整体显现很强的发展势头，并且在国内还没有形成过多的规模型的市场，因此我司建议将婴幼儿群体作为首要目标群体。

支柱产业绍兴市目前被人们所熟知的仍然是以纺织品行业包括服装制造类。

因此我司建议还是以纺织品和服装类为主，但是规避柯桥镇所涉及到的类型。

产销模式项目的自身性质决定了不能进行生产或者是加工类同时由于项目所处的地段公共交卖场竞争也将从产品价格的竞争进入到规模档次品牌网络服务管理等多方面的综合竞争上来。

目前，国内婴童用品销售渠道主要由沿街店面商场柜台及专卖店组成，专营婴童产品的大型市场正在慢慢成长中，越来越大的消费市场为我们打造本项目提供了历史大背景和优质的契机。

根据我司初步调查，目前绍兴包括柯桥在内还没有同类型的专业市场出现，抢占婴童市场的战争即大的特点就是产销有机结合，上市童装商品以上来自广州及周边地区千家万户童装生产企业，减少了中间流通环节，商品价格低廉，款式新颖，不同年龄层次儿童和不同季节的童装应俱全，每季童装款式多达余种，产品辐射国内外广大地区。

在童装批发城的布局上楼及首层临街铺位为品牌童装展示区，汇聚了众多品牌童装鞋帽精品二楼为高中档各类童装婴装三楼经营妇婴用品童装儿童鞋袜等。

特色著名的童装品牌展示店的聚集，直接提升了富力儿童世界这个南方童装批发商城的地位和档次，吸引了全国广大的顾客，同时也为众多的童装品牌与加盟商代理商之间的贸易合作搭建了个良好的互动平台。

杭州市杭泵童装市场杭泵童装市场，位于杭海路号，场内宽敞明亮，交易辅助设备先进。

市场以经营童装童鞋儿童玩具等系列用品为特色，童装童鞋品牌多规格全款式新价格廉，业务辐射全国各地，生意兴隆，闻名省内外，其经营规模步入全省专业市场之冠。

经营范围童装童鞋儿童玩具浙江省湖州织里童装市场织里中国童装城项目总占地面积约亩，总建筑面积约余万，其中商业面积约万，配套设施约万。

项目将分为三期实施开发建设。

期用地面积为亩，建筑面积约万。

以精品童装批发交易和品牌展示为主体功能，兼及其它业态批发交易为辅，并配设有大型展示餐饮大型停车场等功能设施。

其中公司自持，面向全国统招商销售，实行统规划与管理。

保证市场规范运作，实现永久经营。

织里中国童装城紧挨织里童装工业园，大量的织里知名童装品牌聚集此区建筑面积建筑主体为四层，单层建筑面积约，地上停车位个预计占地，绿化游乐区占地约。

铺位面积以为主，可自由分割，预计可分割铺位多个，单层约个。

业态规划整体定位为大型妇婴用品批发市场，至三层为婴童用品，主营婴童服装玩具早教产品可考虑填加婴童食品区，按年龄段或者是商品类型进行划分四层为女性服装城，主营女性普通服饰和孕妇用品批发。

针对周边的大学生较集中的情况，女性服装区可考虑将些年轻运动品牌规划在里面，批发兼零售。

绿化游乐场设置是考虑到该区域周边规划有大量住宅地块，待住宅开发后，该设置可成为本项目的人气聚集点，为项目增加卖点及附加值。

其它重点项目整体服务应与时俱进，建议在项目内设置电子商务平台，做到宽带入铺，以方便入驻商户经营网店等电子营销。

层或者是四层可加设餐饮区域，以完善项目的附加功能与服务性。

整体定位以批发为主，但不排除零售。

以便后期如项目周边开发量大，人流量上升后可根据市场的影响力，转变为经营高档妇幼用品的市场，以提升品牌形象。

六项目回笼预计项目售价预估根据对项目周边及绍兴市区商业地产的调查了解，本项目均价初步定为元。

层售价元二层元三层四层元。

项目资金回笼表期数层数面积均价元总价万元期层二层二期层二层三域项目沿吴兴大道以西，项目左侧政府将规划为浙北最大的动漫产业园，吴兴大道以南规划为织里最大的公园澄海公园，这些项目的建成都将会为织里中国童装城提供较浓的商业氛围和人气，经后将与织里中国童装城共同带动织里童装产业的发展。

本项目将会协同政府与物流公司建设车站与物流中心。

织里中国童将打进，产生品牌效应，实现无第五章项目营销推广策略形资产的增值。

广告宣传的覆盖目标划分第目标圈以镇为主，是重点广告宣传对象。

第二目标圈市区及其他各镇区，采用选择性广告，为次级广告推广对象。

第三目标圈市以外的其他地区重点是市的周边城市，采用选择性广告。

广告预算管理不同推广阶段执行相应不同的广告预算，提前编制月度广告使用费用，重点对媒体广告投放，公共关系广告等软硬性广告实施全程监控，避免不必要或无效果的广告费用支出。

实施监控与效果评估项目营销的宣传实施效果跟踪评估工作，对销售的顺利开展有着举足轻重的影响。

它起到了客观评定执行方案的可行性是否正确和调整执行方案的作用，并最终体现在销售目标的实现上。

价格策略项目地块沿东江呈长条形，北高南低，河岸线长米项目南面为滨江绿色体育公园及米宽的东江河水，美丽滨河景观带尽收眼底，西北侧背靠滨江大道。

因此，楼盘别墅总体采用北低南高的价格策略且因南面第排直面绿色公园及浩瀚江面，故将其规划设计为项目顶级豪宅，另配平方米私家花园。

别墅均价为元平方米，价格初步拟定分三个区间其中型顶级豪宅元平方米南面型均价元平方米北面型均价元平方米真诚营销采用固定的销售人员和非固定的销售人员同时销售，利用个人社交网，将品味高尚升值空间巨大体现地位的优质楼盘与高端人士分享，例如可以在高档私人会所物色高级成功人士，对其服务对象进行点对点的直接推销。

华南理工大学硕士学位论文组建强有力的营销团队在市各高档楼盘物色销售精英，组成精干的营销团队，并适当吸纳些本地的售楼高手加盟，将先进的理念与当地的做法相结合，打造具有战斗力的售楼队伍。

本章小结本章通过销售时机的选择和判断，根据项目主题概念及项目推广目标，对项目的卖点进行整合分析，并形成完整的营销推广组合方案。

方案中就阶段营销促销策略广告推广价格策略及营销团队等方面提出了应对策略。

第六章项目财务分析第六章项目财务分析投资组合投资收益等系列相互作用的决策构成了项目财务分析系统。

项目财务分析是商业计划书最核心的内容之，开发个新项目，必须编制准确详尽的财务计划，其目的是对商业计划在经济上做可行性研究。

财务计划的编制首先是假设前提的确定，其次要预测销售收入销售成本期间费用税费，最终获得项目的净利润，并将投资项目的盈利能力作为核心进行分析判断。

财务假设项目栋别墅均为可售部分，会所平方米为投资方物业。

项目财务评价分三个区间进行估算型别墅销售均价为元平方米型别墅销售均价为元平方米型别墅销售均价为元平方米。

销售计划及销售收入预测基于市场分析结果，拟确定项目楼盘销售均价分三区间型别墅共栋，销售均价为元平方米，单栋面积为平方米型别墅共栋，销售均价为元平方米，单栋面积为平方米型别墅共栋，销售均价为元平方米，单栋面积为平方米。

销售周期为四个季度，分期销售收入计划如下第销售季度平方米万元平方米平方米万元平方米万元第二销售季度平方米万元平方米万元平方米万元第三销售季度平方米万元平方米万元第四销售季度平方米元平方米平方米万元平方米万元合计万元若以装城项目内部以高品质高标准高星级的规划理念，实现织里中国童装城的国际化目标。

本项目将会有大型集中式停车场中央空调数十台自动扶梯观光电梯货梯烟感喷淋消防系统照明系统通风系统背景音乐系统道路指示系统等设施的配置。

经营范围童装广州荔湖童装妇婴用品广场广东童装妇婴用品广场位于广州市中山八路号，它地处闹市，东向中山五路，西邻全市最大的客货物运输场珠江大桥广佛公路西郊车站，北靠汽车电车客运总站，日人流量仅次于广州火车站。

广东童装妇婴用品广场是全省首创专营妇婴系列产品的批发市场，广场至层近万平方米，首层有多个铺位，以经营童装妇婴用品，第层为敞开式特价商场广东省童装妇婴用品专业委员会展销部。

广场内汇集了中港台近家厂家及经销商的产品，全场年销售额多亿元。

广场实行商铺写字楼存货板房条龙服务。

配有中央空调手扶电梯和客货直落电梯，独立电话分机。

应国内外厂商的要求和市场发展的需要，新近开发的南楼与广场南北贯穿形成体，前期楼总面积达多，后期大型地下室楼数万平方米配套工程相继开发。

经营范围妇婴儿童用品童装等五项目规划建筑规划项目总占地项目发展的扶持。

如何将这些资源进行合理的利用，有取舍的进行分类，是对项目未来发展起着决定性的作用。

项目位于绍兴市，因此我们将绍兴市的消费人群主要产业产销模式商业项目形态等进行大致的分类。

根据消费者不同年龄将消费人群划分为老年人群体中年人群体年轻人群体和婴幼儿群体。

根据绍兴市的主要产业划分为重工业农业服务业旅游业纺织品生产服装行业医药生产行业。

根据不同的产销模式划分为生产自主品牌为主以加工型为主批发型为主零售型为主。

根据商业体的不同形式划分为专业市场百货商场综合体办公写字楼工厂。

示图解读消费者人群目前中年人群体与年轻人群体已经是市场中最受追捧的两个群体，所有的支柱产业各种商业形态都会首先考虑针对这两个人群进行开发老年人群体目前在旅游业和医药类产业上占据了定的消费能力，而且正在变成种消费潮流而婴幼儿群体在市场上也渐渐的成为股强大的消费力量，再穷不能穷孩子的概念让婴幼儿市场商机处处，目前各地都在慢慢显现以零售为主相关商业体。

主要以服务婴幼儿同时将部分女性消费者主要为孕妇划定在目标消费者之内，形成了全新妇幼消费品市场。

目前整体显现很强的发展势头，并且在国内还没有形成过多的规模型的市场，因此我司建议将婴幼儿群体作为首要目标群体。

支柱产业绍兴市目前被人们所熟知的仍然是以纺织品行业包括服装制造类。

因此我司建议还是以纺织品和服装类为主，但是规避柯桥镇所涉及到的类型。

产销模式项目的自身性质决定了不能进行生产或者是加工类同时由于项目所处的地段公共交卖场竞争也将从产品价格的竞争进入到规模档次品牌网络服务管理等多方面的综合竞争上来。

目前，国内婴童用品销售渠道主要由沿街店面商场柜台及专卖店组成，专营婴童产品的大型市场正在慢慢成长中，越来越大的消费市场为我们打造本项目提供了历史大背景和优质的契机。

根据我司初步调查，目前绍兴包括柯桥在内还没有同类型的专业市场出现，抢占婴童市场的战争即