（定稿）上海国际时尚中心项目投资可行性论证初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定的规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在上海市场认同度较高。

劣势分析区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于城市交通网络中的死角。

厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。

机会分析世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。

项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定的优惠。

威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言，年在上海国手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。

策略发挥综合化特点，缩短项目与中心区的心理距离做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。

上海时尚产业发展背渔人码头，长期前景看好。

人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定的规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新纱厂。

该日商机构年择地杨树浦路号为建厂基地，由平野勇造设计，年动工建厂，至年全部竣工。

所生产著名的龙头细布驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部的四个分厂分别建于年至年，都是锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式的厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内的管道设在天花板内和地下，屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨砂玻璃。

车间的采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。

解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第家批量生产棉型腈纶针织纱的企业。

年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。

因此，追溯上海纺织工业的历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和历史底蕴。

二项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后的第六时尚之都的目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。

围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排的主题，营造座多元化的富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时引大批追求时尚体验时尚消费时尚的人士参与体验与消费。

聚焦社会中高层人士，为市政企的高级管理层及尚处于上升阶段的中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会的场所，些追逐时尚热爱生活的年轻人士可在此相聚小酌聊天交流在个包含时尚元素的休闲环境中获得减压感受时尚。

慕名而来的观光人士感受上海这座时尚之都的魅力。

功能定位主题是项目的灵魂，规划是实施的载体。

通过科学规划合理布局，使每个功能区既相对独立又协同互补，最终营造个具有标志性的时尚创意空间与炫动地标。

根据目前基本确定的功能定位，在基地内主要设置了六大核心功能区，其中内容演绎如下目录项目概况项目名称项目位置项目背景项目开发单位历史沿革二项目总体定位与改造方案项目综合分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析上海时尚产业发展背景项目定位目标客户群定位功能定位时尚精品仓时尚创意办公多功能秀场时尚餐饮娱乐时尚公寓酒店时尚接待会所总效果图三工程项目改造方案及投资预算项目概况建筑现状保护建筑保留建筑分期建设项目总指标主要经济技术指标表改造内容投资预算概述编制范围编制依据资金筹措四园区的租金分析及区域物业市场分析园区的租金分析区域物业市场分析区域办公市场分析周边商铺市场分析五南厂区项目期二期收入测算依据六效益分析财务基础数据确定财务基础数据应遵循的主要经济法规