中原地产鼎峰地产惠州江北25号地块项目可行性研究报告投资建议书（5） ㊣ 精品文档 值得下载

资自有资金作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分由销售收入和工程垫款补充。

详见详细投资计划与资金筹措表自有资金本项目开发商自筹资金资本金为万元取整，已基本具备由信贷资金解决部分投资所需条件，项目销售以后所有投资都能由销售回款解决。

银行贷款本项目银行贷款总额为万元以十万位数取整，预计年借贷，于年还清本息，历时年，银行贷款利率按计取，共计利息为年万元年万元年万元利息合计万元销售回款本项目预计销售回款共计可达万元，因此，投资资金不足部分万元拟由预售收入解决。

资金来源结构图表筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总投资额自有资金银行贷款销售收入再投入投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划规范性以及便于后面投资与风险分析而作出安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排以现有土地使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。

若将土地抵押，可先行贷款万元。

项目立项报批手续办妥后，即可以项目抵押获得银行贷款支持。

工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

随着工程动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。

投资使用计划投资使用计划本项目投资总额为万元，各期详细投资计划见项目投资计划与资金筹措估算表。

由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划编制，针对项目中各项投资款项付款特点开发建设进度和资金来源渠道等方面进行综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设顺利进行有充分保障。

借款偿还计划本项目预计需银行贷款总额万元，贷款期年，年向银行贷款，贷款年利息率为。

项目还本付息来源主要为销售回款，项目借款偿还计划为年和年偿还当年利息，分别为万元和万元，年偿还本金和当年利息万元。

三年利息和本金总计为万元。

由以上分析可看出，本项目负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。

三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。

项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。

各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。

共计万元。

四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。

财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。

如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之，净现值是负数，表示该项目投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。

财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率所得税后为，在预期可接受基准折现率为时，本项目所得税后财务净现值为万元。

详见现金流量表全部投资。

综上所述，代表本项目赢利能力各项动态和静态财务效益指标可汇总如下，见财务效益指标汇总表。

类别项目静态指标年度动态指标单位万元单位净投资利润率投资利税率税后税后全部投资由以上分析数据可看出，本项目赢利能力良好。

从以上经济效益指标角度初步判断，项目具备可行性。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点影响等问题。

盈亏临界点是指企业收入和成本相等经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损状态，通常用定销售量来表示这种状态。

以销售率表示项目盈亏平衡点，本项目总投资为万元，销售收入为万元，盈亏平衡点计算依据为盈亏平衡点经营收入项目总投资销售税金其中销售税金为销售收入，销售费用为销售收入。

在盈亏平衡点时，所得税为，因此不计所得税，有开发成本销售费用财务费用销售税金销售收入开发成本财务费用销售总额销售费用率销售税费率销售总额计算得万元即当销售收入达到万元或销售进度达到时，本项目可回收全部投资项目盈亏平衡点高于，项目销售抗风险能力较弱。

项目风险及防范建议项目面临主要风险主要体现在三个方面开发期内带来开发风险及资金风险总投资额巨大带来财务风险区域未来发展不确定性因素带来市场风险。

项目抗风险分析针对开发体量大所带来开发风险，建议项目长速度极不稳定，甚至出现了负增长，年上半年竣工面积就去年同期相比减少了，仅为万平米，由于下半年属于地产行业金秋银十，下半竣工面积会有所增加，说明竣工面积与销售面积施工面积不成比例，显示出惠州发展不稳定性通过施工销售与竣工面积计算，可以得出从年至年上半年总施工面积为万，总销售面积为万，总竣工面积为万，总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从年到年施工总量，而总销售面积占总施工面积，总竣工面积占总施工面积，说明市场还有万潜在供应量，而这潜在供应量部分成为烂尾楼，部分是以土地形式囤积，后部分将会严重影响到惠州年以后市场，将极大增加后期供应量，使市场竞争更加激烈化。

住房需求供应空臵比较分析名称年年年年年年供应万销售万空臵万年年年年年年供应面积销售面积空置面积由图表分析这个表格主要反映市场上商品房供求关系，通过它可以看出市场商品房消化情况从供应量和消化量比较可得，年到年市场是供过与求，以年为转折点，年到年房屋为供不应求，市场消化了大量商品房，这与深圳人来惠臵业也有定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州倍，提高了深圳人在深投资门槛，使得大量深圳人到惠州来寻找投资机会，其中以惠阳及大亚湾地区居多，占左右房地产空臵面积在年到年都在处于上升阶段，到有所下降，而从历年全市空臵率来看，年商品房空臵率为，年为，下降了，说明年房地产市场十分火爆，市场刚性需求比较旺盛从另方面来看，空臵率在之间为合理区，空臵率在之间为空臵危险区，空臵率在以上为商品房严重积压区这国际通行惯例，年惠州房地产处于商品房严重积压区，年处于空臵危险区，市场还有大量存量，以每套平均计算，年还剩套商品房没有销售，这将直接进入年市场，增加年供应量，由于年施工面积为万平米，大部分将在明年以商品房形式进入市场，会增加市场消化难度，有使空臵率进步上升趋势。

年惠州市月数据分析年月房产信息指数统计分析年月房产信息指数统计表商品房预售购房交易月份宗数面积万每宗面积金额万元预售均价宗数面积万每宗面积金额万元交易均价合计由图表分析年惠州市总预售套商品房，每月预售套，全年中以月销售套数分别为套套套，占全年预售套数，主要是由于及为房地产销售黄金期，开发商在这时期集中放量，供给与需求双向作用，使得预售套数急剧上升在预售商品房中，每套平均面积为，说明市场上成交房屋以居家为主，三房及四房是年市场主力户型，开发商主要供应户型以大户型为主惠州市年月与年季度均价变化分析惠州市年月与年季度均价变化状况元季度由图表分析年惠州市整体均价走势来看，从月份开始惠州整体均价突破了元，后两个月持续上升，在月份达到了年全年最高值元，但由于上半年均价都停留在以下，最终年整体均价停留在元年下半年总体均价只所以走高原因是惠州大盘奥林匹克花园合生国际新城东方威尼斯润园湖畔新城等相继在月期间开盘，在市场推出大量别墅物业，从而拉高了市场均价年月惠城市场均价达元，月份成交均价突破元，季度均价达到元，可以预见年市场住宅价格将持续走高目前这些大盘只停留在二期开发上，年将有较多高档产品推出，预计年市场均价还有进步走高趋势，拉高市场均价。

惠州房地产市场价格分析年惠州各区价格情况年惠州各区价格状况元惠城区大亚湾区惠阳区博罗县惠东县龙门县均价由图表分析年各区整体均价为上表内各对应数据，以惠城区和大亚湾区居高销售均价惠城区属老城区，是经济较为发达片区，人口众多，年又有较多大盘入市，从而拉升房价大亚湾区有中海壳牌惠州港等大型项目进入，使大亚湾具有较大投资潜力。

惠州近几年房价走势惠州近几年房价走势单位元平方米年年年年年年年季度房屋均价由图表分析从惠州房协提供相关数据来看，近几年惠州房价走势略有起伏，住宅均价元平方米，比元平方米下降了，年均价元平方米，比年下降，年均价元平方米，比年上涨，年均价元平方米，比年上涨，到年，商品房均价达到元平方米，同比增长。

年之后房价基本上呈现上涨趋势。

这种变化在年将有较大变化，主要是年惠州大批中高端项目问世，别墅占了相当大比例，像合生国际新城半岛号金山龙庭丽日百合荷兰水乡帝景湾棕榈岛等，这些项目大部分突破元平方米，棕榈岛甚至达到元平方米。

高端项目推出必然会整体带动惠州房价，年是惠州楼市变动较大年，带动惠州房价路攀升。

惠州市价格分布状况惠州各价格分布情况以下以上由图表分析惠州市均价在元以下占，元占，元占，元占，元以上占年市场主要价格区间以元为主，占，说明市场供应还是以中档楼盘为主，而元以下主要是经济实用房在年是高档楼盘涌现年，元价格占，其中东方新城独立别墅均价元双拼别墅均价元，润园独主要是受上年壳牌项目投资基数影响，全年固定资产投资下降，其中工业投资下降。

若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长从年到年房地产开发投资都处在个上升趋势，保持在以上增长，年增长速度高达，